台經院報告：景氣往下墜外溫內冷

台經院報告：景氣往下墜外溫內冷

製造業者也看淡

台經院今天舉行「景氣動向調查報告」記者會，觀察近期國際經濟情勢，歐、日、中等主要經濟體今年第1季經濟成長率均呈現穩定表現。國內部分，外銷訂單與進出口雖仍正成長，但增幅已漸趨緩，加上基期因素淡化、國際原物料價格回檔、匯率波動與產業傳統淡季影響，製造業廠商對於景氣看法也轉差。

台經院提醒，國內景氣已從高峰往下墜，今年初是外熱內溫，現則已是外溫內冷。

下半年需有新刺激

台經院指出，值得注意的是，4月製造業氣候測驗點持續下滑，為95.61點，較上月的97.88點減少2.27點，這不僅是連續四個月下跌態勢，也創下2016年2月以來的新低點。此外，營建業對營業氣候測驗點也是下滑。因此，若要拉抬國內景氣復甦力道，下半年必須要有新的刺激。

台經院景氣預測中心主任孫明德特別提醒，今年1月~4月零售消費市場減少了0.4%，1~3月則是減少0.6%，儘管股市已攻上萬點，但消費市場卻沒有同步成長，「這是很反常的情況」，雖然有人說是因為今年百貨公司母親節促銷檔期後移，導致業績成長幅度有限，但孫明德表示，「陸客銳減」才是影響主因。

孫明德指出，去年陸客來台人次是350萬，以今年1月~4月已少掉一半的態勢發展下去，今年可能會少到只接近200萬人次，但每100萬人次的陸客對台灣GDP的貢獻約是10億美元，若少掉200萬就是20億美元，但想單靠台灣民眾消費補得這20億美元，其實不容易。

提醒政府該有想法

孫明德提醒，政府基礎前瞻建設和刺激消費政策都應儘快推出，現階段也應對下半年的國內經濟，先有一些想法了。

不過，台經院也指出，儘管前瞻基礎建設的立法審議遲遲未定，所幸既定預算投入的公建投資表現漸有起色，對於土木工程施作環境仍將趨於改善。但不動產業方面，則受到賣方降價幅度和議價空間同步縮小的影響，2017年4月國內六都建物買賣移轉件數較3月衰退13.1%，而從2017年首季與4月國內房市成交量的落差情況即可發現，2017年第2季到第3季買賣雙方對於價格認知的拉鋸與調整將再度成為房市發展關鍵。(2017/5/25 聯合晚報)

賣預售屋 不適用房地合一稅

賣預售屋 不適用房地合一稅

去年出售預售屋到底該適用房地合一稅新制或房地稅舊制，困擾不少民眾，南區國稅局表示，出售預售屋屬於預定不動產的「權利移轉」，而非不動產的「產權移轉」， 不是房地合一課稅範圍，因此，應按房地稅舊制計算財產交易所得，併入個人綜合所得總額課稅。

去年房地合一稅新制上路，又逢房市低迷、貸款不易，不少民眾因資金壓力而拋售持有的預售屋，本月申報個人綜所稅時，不少人詢問各地國稅局，是否要申報個人綜合所得稅。

南區國稅局指出，預售屋買賣因尚未辦理所有權登記，在完工前的所有權仍屬建設公司或原土地所有權人所有，買方僅購得未來取得房屋及土地的「權利」，交易屬於「權利移轉」，不是房地合一課稅範圍，應依所得稅法規定計算財產交易所得，併入綜合所得總額課稅。

也就是賣方應以預售屋（含土地部分）交易時的全部成交價額，減除原始取得成本及相關必要費用後的餘額，計算財產交易損益，申報個人綜所稅。

舉例來說，甲君在2014年以1,354萬元向A建設公司購買預售屋一戶，在建造完工前，以1,500萬元出售給乙君，甲君在辦理103年度綜合所得稅結算申報時，漏未申報該筆財產交易所得，後經南區國稅局依據查得資料，以出售價格1,500萬元減除甲君原始取得成本1,354萬元，及相關必要費用10萬元後，核定甲君103年度漏報財產交易所得136萬元，除補稅外並處罰鍰。

值得注意的是，民眾出售預售屋，買受人分別在不同年度支付買賣價款者，其財產交易所得，應以交付尾款的日期所屬年度為所得歸屬年度。

舉例來說，甲君在2015年1月以900萬元購入預售屋一戶，11月以950萬元出售該預售屋。該屋頭期款等款項在2015年11、12月分批給付，惟尾款在2016年1月交付，因此甲君應在105年度申報該屋的財產交易所得50萬元。

台北國稅局提醒，以前年度如有買賣預售屋而未申報者，應儘速向戶籍所在地稽徵機關補報及補繳稅款，在稽徵機關未調查或未經他人檢舉前自動補報補繳者，可免受處罰。(2017/5/25 經濟日報)

真心換絕情？ 銀行鬆綁 房貸金額大減

真心換絕情？銀行鬆綁房貸金額大減

財團法人金融聯徵中心公布今年第1季房貸資料，相較去年同期，六都核貸成數均提高，貸款利率則都降低，數據顯示央行解除信用管制後，銀行對貸款人明顯轉趨友善。

不過，購屋人似乎不領情。央行昨天公布五大銀行4月新增房貸金額僅293.4億元，跌破300億，為2007年11月以來首見，顯示銀行示好並未提升民眾購屋意願，民眾對房市仍持觀望。

根據聯徵中心統計，今年第1季，六都房貸平均核貸成數在6成4到7成2之間，北市64%最低，台中72.4%最高，桃園、台南也在七成以上。

和去年第1季相比，六都核貸成數也都增加，台中市增加約5.6個百分點最多，其次為新北市，增加約4個百分點。房貸利率方面，六都均呈下修，平均利率都僅在1.8%上下，桃園市利率下修0.25個百分點最多。

住商不動產企研室主任徐佳馨指出，央行在去年第1季解除信用管制後，銀行對房貸成數和利率也明顯寬鬆，即便央行已連三季利率不動，但銀行實際房貸利率仍持續下降，從先前2%水準降至目前1.8%。

她表示，由於銀行資金仍多，不少銀行甚至願意提供更優惠的房貸方案，如加長寬限期、還款期等，以求去化資金，對購屋人來說，整體房貸環境相當有利。

但從官方買賣移轉件數、或央行公布新增房貸來看，房市買氣並未因此明顯提升，大家房屋企研室主任郎美囡認為，主要仍是購屋人認為房價雖有下修，但仍未到甜蜜點，買方動能因此不足。(2017/5/24 經濟日報)

贈不動產 稅額恐加倍奉還

贈不動產 稅額恐加倍奉還

房地合一稅新制上路後，下一代繳交的所得稅可能「加倍奉還」

不少人為了節稅，會以現金購買不動產贈與子女，以降低遺贈稅的課稅價值，不過，會計師提醒，房地合一稅新制上路後，下一代繳交的所得稅可能「加倍奉還」。

會計師表示，由於贈與不動產是以土地公告現值、房屋評定現值計算贈與總額，遠較市價低，因此不少人會以現金購買不動產，贈與子女節稅。

實際上過去贈與標的也以不動產為大宗，據了解，贈與土地和房屋約占所有贈與案件數的八成左右。

不過，資誠聯合會計師事務所會計師洪連盛提醒，去年房地合一稅新制上路後，下一代出售「受贈的不動產」，可能會被課較高的所得稅，且持有期間愈短，被課的所得稅愈高，可能「加倍奉還」。

舉例來說，甲君贈與兒子乙君現金3億元，贈與稅為5,625萬元(2,500萬x10%+2,500萬x15%+2億5,000萬x20%)。

如果甲君改以不動產贈與，購買市價3億元的帝寶豪宅送給兒子乙君，帝寶豪宅的公告現值及房屋評定現值為1億元，則贈與稅為1,625萬元(2,500萬x10%+2,500萬x15%+5,000萬x20%)，不動產確實可以節稅。

不過，如果兒子在三年以後出售、適用房地合一稅新制稅率20％，則房地合一所得稅為4,000萬元｛ （3億-1億）x20%｝，如果持有時間愈短，稅率就愈高，所得稅就愈高。(2017/5/24 經濟日報)

第一季 房市買氣低落 每百戶不到一戶購屋

第一季 房市買氣低落 每百戶不到一戶購屋

房仲業統計代表區域買氣強弱的家戶購屋比，今年第1季，六都全部低於1%，每百戶不到一戶購屋，雖比去年同期增加，卻不如上季。業者表示，數據顯示買方仍觀望，買氣仍然低落。

今年第1季買賣移轉棟數逐月增加，不少業者喊出房市回春，許多建案、屋主因此態度轉硬，縮小議價空間，甚至調漲價格，業者提醒，房市雖有逐漸脫離谷底趨勢，但還在去冰階段，賣方不宜錯估形勢。

大家房屋統計今年第1季六都家戶購屋比，和去年同期相比，六都均呈成長，但和去年第4季相比，仍全數呈現衰退，上季桃園、台中單季購屋比在1%以上，每百戶還有一戶購屋，今年Q1也都不到一戶。

今年第1季家戶購屋比以北市最低，僅0.5%，表現較強的桃園，也僅有0.99%。大家房屋企研室主任郎美囡表示，家戶購屋比呈現衰退，顯示買盤仍以自用為主，投資盤仍在觀望，市場動能持續呈現不振。

住商不動產企研室主任徐佳馨指出，房價雖有修正，但目前跌幅對買方來說仍不見得有感，對於更在意成本的投資、置產買方也不具吸引力，低交易量的僵局在短期內難解開，市場盤整也是難免。(2017/5/23 經濟日報)

租賃住宅管理條例初審 押金不得超過2個月

租賃住宅管理條例初審 押金不得超過2個月

立法院內政委員會今天初審通過租賃住宅市場發展及管理條例草案，未來租屋房東收取押金，不得超過兩個月租金。房客遲付租金兩個月，經催繳拒繳，未經房東書面同意當「二房東」，房東可提前收回。

初審條文規定，承租人應在簽訂租賃契約同時，給付押金給出租人，押金不得超過兩個月租金總額，並在契約消滅時返還。

為了保障房東權益，初審條文規定，房客如有這些情形，房東可提前終止租賃契，包括承租人毀損住宅或設備，不為修繕或賠償。承租人遲付租金達兩個月租額，經催告而拒繳。承租人未經出租人書面同意，將住宅轉租他人，房東應在15日前，以書面通知承租人，提前終止契約。此外，房東為重新建築必要，也可收回房屋，但須在三個月前通知房客。

保障房客權益部分，初審條文規定，租賃期間若承租人因疾病、意外產生有長期療養需要時，得提前終止租賃契約。承租人應在契約終止前一個月，檢附相關事證，以書面通知出租人，出租人不得要求任何賠償。初審條文規定，出租人提供租賃住宅廣告內容應與事實相符。

為活化租屋市場、降低空屋閒置，初審通過條文，未來房東將房屋委託業者包租、代管，房屋收入，每月若沒超過6000元，可享免稅優惠。房屋每月租金6000元至2萬元，可先扣除登廣告、房屋修繕等必要費用，再另計算稅額。如果房東難以提出確實費用收據，以租金收入的53%為認列標準。(2017/5/22 聯合晚報)

公辦都更設專責機構 首波鎖定12件

公辦都更設專責機構 首波鎖定12件

加強推動都更，行政院將設專責機構，成立國家住宅及都市更新中心，負責執行都更及社會住宅興辦及相關不動產管理等七大業務，首波鎖定位於台北市、新北市等超過十二件公辦都更案，預估將帶動上千億元營建等相關產值。

行政、立法協調會報今天討論「國家住宅及都市更新中心設置條例」及社會團體法草案，其中國家都更中心條例草案，主要是在國內創設具都更及社會住宅專業的公法人組織，內政部高層表示，有了專責機構專業人士的執行，將能激發並擴增國內都更能量。

國家都更中心設置目的，主要是執行公辦都更案、協助民間推動具公共利益的都更案，以及支援社會住宅的興辦。在公辦都更方面，內政部規畫，國家都更中心成立後，首波將鎖定兩件由中心擔任都更實施者的公辦都更案，以及至少十件以上，由中心協助整合、招商的公辦都更案。

內政部高層表示，中心擔任實施者的兩案位於雙北，目前只是規畫，不便對外說明標的。至於由中心協助的十件，則分布較廣，北中南都有；比方說，基隆港附近都更，可能涉及港務局、基隆市政府等，中心可扮演協助整合的角色。

內政部高層說，公辦都更案主要是由內政部營建署都更組負責，有了專責國家都更中心執行後，公辦都更案的量將倍增，民間都更案也可協助整合，加速都更案進行，達到活化資產利用、創造民間投資機會等效益，預估可帶動營建、物業等相關產業產值。

在社會住宅方面，中心成立後的第一要務，則是明年接管三千四百多戶世大運選手村，規畫做為社會住宅。

據內政部研擬中心設置條例草案，國家都更中心有七大業務，除支援社會住宅興辦、營運、管理維護及包租代管相關事務，及擔任都更實施者外，可投資民間都市更新事業，以提升財務可行性，促成具公益都更案。(2017/5/22 聯合報)

台中精機園區二期 8月開標

台中精機園區二期 8月開標

台中精密機械科技創新園區吸引大立光、上銀等大廠進駐，市府將加速產業專用區開發，

引進商務飯店、主題餐廳或量販零售業，滿足廠商與員工生活需求

台中精密機械科技創新二期園區建廠工程如火如荼展開，台中市政府也正式公告標售二期園區產業專用區，標售底價為12.58億餘元，換算每坪土地約28.15萬元，市府預計8月9日開標審查廠商資格。

台中精密機械科技創新園區二期產業專用區面積為1.47公頃（約4,467.8坪），建蔽率50%、容積率300%。

得標廠商未來可規劃營運項目包括批發及零售業、住宿及餐飲業（但不得經營日租套房）、運輸及通信業、金融及保險業、不動產及租賃業、教育服務業、醫療保健及社會福利服務業、文化運動及休閒服務業等。

台中精密機械科技創新園區現有兩塊產業專用區，除二期產業專用區，另一塊位於一期園區大立光總部新廠旁，面積1.36公頃。據了解，一期產業專用區未來標售時，每坪土地將上看40萬元，二期產業專用區相對便宜許多。

台中市政府與台灣土地開發公司合作開發的台中精密機械科技創新園區，今年跨越第一個十年，該園區已成為全球重要的精密機械產業聚落，更成功打造「生產、生活、生態」三生一體的典範園區。目前一期園區有93家廠商進駐營運，帶動1.2萬就業人口，年產值1,073億元；二期園區有台中精機、大銀微等44家廠商核准進駐，除15家已取得工廠登記證，其餘都在建廠中。

值得注意的是，股王大立光、關鍵零組件暨工業機器人大廠上銀、國際醫材大廠鐿鈦、全球前三大工具機製造集團友嘉、面板暨半導體設備大廠志聖、全台最大專用機製造商東台集團等，都陸續進駐園區。

台中精密機械科技園區廠商協進會理事長陳永豐預估，一、二期園區137家廠商全數營運後，將帶動超過2.1萬名就業人口，園區年產值可望突破2,000億元。

台中市經發局表示，隨著園區就業員工持續增加，市府也將加速推動園區產業專用區的開發，引進商務飯店、主題餐廳及量販零售業，滿足廠商與員工的生活需求。(2017/5/22 經濟日報)

台中 捷運利多發酵

台中 捷運利多發酵

台中八期COSTCO、迪卡儂等大型商場周邊，店面行情近幾年處於相對低點；但隨捷運綠線G12站的軌道經濟及南山文心廣場商場效益持續發酵，區域商圈發展後勢看俏，為店面行情注入補漲利多。

據實價登錄顯示，台中八期COSTCO、迪卡濃等大型商場周邊一帶，店面租金行情每坪約900至1,000元上下。

緊鄰COSTCO、近大墩南路，位處文心南三路上屋齡18年的95坪店面，每坪租金1,156元、屋齡二年的85坪店面，每坪租金913元；另同樣鄰近COSTCO，位於大墩南路上，屋齡19年的45坪店面，每坪租金933元。

近年在捷運綠線利多帶動下，鄰近G12站及南山文心廣場周邊的商圈熱度也持續醞釀中，店面、住家備受矚目。

此區少見的住、店案，位於文心南三路與向心南路口的聚合發「湖心泊」新成屋案，規劃114戶住家、五戶店面，住家53至72坪，店面50至60坪，店面價格約6,000萬至7,000萬元左右，因即將交屋，詢問度不斷升溫。

位於文心南路與文心南三路口的順天「御南苑」，目前店面每坪開價約70餘萬元，每坪租金1,200元。

看好八期商圈長期發展趨勢，遠雄建設在文心南路、文心南五路口推出遠雄「文心匯」，坪數33至57坪，每坪開價40萬至45萬元的純住宅產品。據悉未來會陸續在八期推出住、店結合的產品。(2017/5/21 經濟日報)

多殺多…北市六大型社區 跌勢重

多殺多…北市六大型社區 跌勢重

近年房市修正，除了豪宅跌價明顯外，根據房仲統計北市地政雲資料，北市有六個大型社區釋出量大、交易頻繁，房價跌幅也相當重。

這六個大型社區有三個是國宅，分別是正義國宅、基河二期國宅以及忠駝社區。

大家房屋企研室主任郎美囡表示，國宅戶數多、屋齡高，多需維護翻新，本就不易支撐高房價，尤其現階段出售國宅的屋主，大多入手時間早，取得成本低，更容易出現多殺多，價格下滑更明顯。

根據大家房屋統計地政雲資料，近一年交易量在五戶以上、房價跌幅最重的是松山區尚業大樓，去年交易六戶，平均成交價一坪約66萬，較2014年的一坪81萬元，下跌15萬、19%，將近二成。

郎美囡表示，尚業大樓位於南京東路四段，共有153戶，近年交易熱絡，2014年也交易六戶。該大樓屋齡已30多年，先前搭房市景氣熱、松山線捷運題材，房價上漲不少。

近年房市不景氣，持有稅節節升高，不少名下有多戶的屋主，紛紛將閒置的中古屋轉換為現金，屋主大多進場時間早，買入價格較低，為求順利脫手，往往有較大降幅，尚業大樓應是因此有較大跌幅。

跌幅第二大為正義國宅，2014年均價一坪近85萬元，去年跌至69萬元，跌幅也達18%。

正義國宅位於忠孝東路三段，總戶數高達1,647戶，近年交易量都不小，去年也交易12戶，由於不少物件委售已久，去年紛紛主動降價，房價因此明顯下修。

大直基河二期國宅和忠駝社區情況也類似，基河二期總戶數達2,200多戶，近年平均每年成交約40戶，去年委售量未減，但交易量縮小到21戶，房價明顯下殺，均價從一坪60萬元下滑到50萬，跌幅近16%。

位於台北101附近、光復南路的忠駝社區總戶數近1,500戶，去年成交九戶，單價也從一坪72萬元下修到62.9萬元，跌幅也達13%。

郎美囡表示，除了社區大、釋出物件多，導致房價支撐不住的因素外，社區房價過去漲幅高、物件鄰近區域有更多選擇、吸引力較強，也是造成房價支撐力道薄弱的原因，如萬華區日新華廈、內湖文心移動光城均下修12%左右。(2017/5/19 經濟日報)

中市豪宅頂樓 不受景氣影響

中市豪宅頂樓 不受景氣影響

聯聚保和大廈停車場陳列一輛1933年的勞斯萊斯骨董車，

是昔日英國國王愛德華八世與辛普森夫人的御用座駕

富豪特愛豪宅頂樓，不受景氣影響！台中豪宅受股匯雙漲、台商鮭魚返鄉潮，加上聯聚保和大廈、富邦天空樹、雙橡園V1特區、大陸宝格等豪宅F4陸續交屋，看房人氣增；大陸宝格頂樓樓中樓特別戶近期成交、秋紅谷第一排的聯聚瑞和大廈預售案42、41層頂樓戶價值不菲，有6組台商搶著買。

業界表示，大陸宝格、聯聚瑞和大廈每坪價位直逼90萬元，創台中房市新高價，還是有富豪願意買單，除了兩案地點位於七期新市政中心內，更重要是品牌實力才是最強的競爭力。

大陸宝格由大陸建設揮軍南下首作，邀請全球寶格麗飯店建築團隊─義大利設計師安東尼奧領軍的Citterio Viel & Partnerse規劃，預計今年第3季交屋，銷售逾七成，近期頂樓樓中樓特別戶連同車位成交價逾3.2億元。

聯聚瑞和大廈預售案樓高42樓、172.8公尺，完工後將是台中市最高住宅大樓，其中41、42樓頂樓2層特別戶開價逾6億元，有6組台商排隊搶著買，預計2020年完工交屋，聯聚建設因距離交屋還有三年，銷售突破四成即封盤惜售。

聯聚保和大廈臨市政路退縮27米，打造香樟花園

聯聚建設董事長江韋侖說，房地產不景氣，預估「5年內可能都不會太好」，品牌力才是王道，他堅持認真的蓋好房子，「慢工出細活」。
近期交屋的市政路聯聚保和大廈花4年才完工交屋，銷量達8成，市政北一路的泰和大廈今年10月交屋，銷售都達8成，兩案交屋金額總計113億元，刷新聯聚建設23年來紀錄。

台中市七期市政路上的聯聚保和大廈花4年才完工交屋

聯聚保和大廈臨市政路退縮27米，打造香樟花園，種植6棵百年老樟樹，公共空間內陳列義大利油畫、古鏡、水井等骨董，而最讓賓客驚豔的是停車場陳列一輛1933年的勞斯萊斯骨董車，是昔日英國國王愛德華八世與辛普森夫人的御用座駕。

聯聚保和大廈頂樓SKY LOUNGE

(2017/5/18 聯合報)

做了這件事以後… 這裡的房價飆漲了

做了這件事以後…這裡的房價飆漲了

北市不少街巷申請改名，希望換個燙金門牌

北市房地產有所謂門牌效應，前幾年房市好時，不少街巷申請改名，希望換個燙金門牌，房價跟著鍍金。房仲業統計實價資料，這些街巷改名之後，近年房價表現確實不俗。

從基隆路變敦南街 一坪破百萬

以大安區敦南街為例，這條街原本門牌為基隆路三段4巷，巷內住宅行情本來和基隆路二、三段的巷子相當，2007年居民以4巷諧音「死巷」不吉利為由，申請改名後，現在行情大不同。


根據台灣房屋統計，敦南街近年有五筆住宅交易，除了2012年有一筆一坪成交77.5萬較低外，其餘都在百萬以上，最高達一坪139萬元，和周邊敦化南路不相上下。

位於敦南街內的名宅「敦藏」，郭台銘曾大手筆買了四戶

反觀基隆路二、三段住宅，行情最好時，2014年均價一坪75萬，去年跌破7字頭，均價降至69.2萬元。


台灣房屋資深研究員陳炳辰表示，基隆路三段4巷也近臥龍街，但臥龍街有不少禮儀公司，居民更不想有關係，幾經折衷後改為敦南街。

從軍功路變和平東路 一坪漲10萬

和平東路四段也是改名成功，房價鍍金的例子。和平東路原本只有三段，只到莊敬隧道，過了隧道為木柵軍功路，居民以同一道路兩種路名，容易混淆為由，屢次申請改名，在2014年改名成功。


實價資料，和平東路四段在改名之前，也就是還是軍功路門牌時，2012年平均成交價一坪34.8萬元，2013年改名露出曙光，均價跳升到44萬元，漲幅高達26%。


陳炳辰表示，和平東路三段為大安區、信義區，四段則屬文山區，四段去年成交價一坪45萬元，雖和三段一坪60萬元仍有不少價差，但在木柵地區，卻是高價區。

軍功路2014年成功改名和平東路四

福德街也想變信義路 居民在拔河

這兩、三年積極推動改名的，還有位於南港區、信義區交界的福德街，有民眾提議改名為信義路七段、八段，希望躋身黃金地段，不過，當地民眾意見紛歧，有人認為土地公叫福德正神，「福德」很吉祥，不應改，有人說，當地有捷運延伸線，改不改名其實房價都會漲。


台北市政府曾針改路名對當地居民說明相關作業及房屋稅、地價稅，不少人得知房屋稅可能大增，紛紛打退堂鼓，最後並未改名成功。


實價資料，福德街在2014年房市高點均價一坪達54萬元，改名不成，又一度傳出捷運延伸線生變，2016年房價下滑至四字頭一坪42萬元，跌幅達22%，相當沉重。目前相接的信義路六段均價一坪54萬元，行情也有兩成以上的落差。

(2017/5/17 聯合報)

蔡英文放行陸富豪置產 回顧苦命的台北「八掛山」

蔡英文放行陸富豪置產 回顧苦命的台北「八掛山」

內政部同意陸客集體買房過戶的萬通台北2011，位於小坪頂，房產業者說，這個地方市場稱為「八掛山」，因為早期八家建商進場推案都失敗，近年房市也起起伏伏，命運多舛。

小坪頂是北投、淡水之間的一處小山頭，住展雜誌企研室經理何世昌表示，民國70年代中期，南國建設率先投入小坪頂開發，想把小坪頂改成像香港半山一樣的高級別墅區，並吸引七家建商跟進。

他說，最初都是別墅，後來也推出華廈、大樓複合式社區，但台北人對小坪頂接受度不高，八家建商開發案均告失敗，有的蓋好，有的變成爛尾樓，小坪頂因此被稱為八掛山（掛了八家建商）。

何世昌表示，約十年前樺福建設出手整合部份爛尾樓，重新拉皮整建後以「環遊郡」之名重推，找來港星關之琳代言，後來一度委由戴德梁行進行競標，後再轉至創源建設開發，更名為「眾山小」重新銷售。

房仲業表示，小坪頂這幾年也推出豪宅案，包括天境、萬通台北2011、大景無言等，當地視野佳，吸引不少富豪購屋，頂新魏家就買了9戶「天境」，萬通台北2011也有阿里巴巴前副總裁梁春曉等大陸富豪買進。

永慶不動產捷運紅樹林加盟店長魏志益表示，當地一般住宅先前一坪15萬上下，前幾年上漲到20多萬，這兩年回修到18~20萬，當地視野佳，空氣好，但是缺乏生活機能，房價因此表現平平。(2017/5/17 經濟日報)

遺贈新制上路 第1季贈與年增16%

遺贈新制上路 第1季贈與年增16%

遺贈稅新制已經在5月12日正式上路，將從單一稅率10%，​調整為三級累進稅率，分別為10%、15%及20%，過去稅制改變前，受影響的民眾往往會提前因應，不過從建物的贈與移轉棟數變化來看，今年第1季的移轉棟數為1萬3090棟，年增加約16.3%，不過仍低於2014與2015年同期的水準，新制上路前並未特別出現爆量現象，研判應是房地合一上路後贈與效果大打折扣，與民眾可能從去年開始就提前因應。

根據內政部統計處的資料顯示，去年第1季的贈與買賣移轉棟數為1萬1257棟，今年第1季則為1萬3090棟，年度同期比增約16%，不過仍低於2015年的1.58萬棟與2014年的1.66萬棟，顯見遺贈稅上路前的贈與過戶潮並不顯著。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，遺贈稅改制已經討論許久的時間，有需求的民眾應該多已提前因應，不會等到確定三讀後才去規劃，另外，房地合一的上路可能才是壓抑不動產直接贈與的原因，按規定若在房地合一上路後才贈與，受贈者的成本將認定為房屋評定現值與土地公告現值，評定價格與市價有段明顯落差，日後出售將產生一筆不少的房地合一稅，因此直接贈與不動產已經不是最佳的節稅方式。

遺贈稅新制已經在5月正式生效，遺贈稅從單一稅率10%，​調整為三級累進稅率，分別為10%、15%及20%，​自2017年5月12日起發生之繼承或贈與案件，皆要適用修正後的新稅率

曾敬德表示，由於房地合一上路後，直接贈與不動產的節稅優勢不再，因而此次的遺贈稅新制上路，對於房市的影響應該也相對有限。(2017/5/16 經濟日報)

小英房地產三箭 業者：變成「520」

小英房地產三箭 業者：變成「520」

520將到，蔡政府執政屆滿周年，吉家網不動產董事長李同榮表示，小英上任前提出房地產三箭政見，如今來看，不只規劃方向有問題，且執行進度緩慢，變成五大缺點、兩大迷失，零喝采的「520」。

李同榮說，五大缺點包括:
一、社會住宅進度延宕。光是代租代管政府八年將耗資200億以上補貼金額，四年內要完成十萬戶的社宅，簡直難上加難，肯定是要跳票。

二、都更條例修法消極。都市更新條例在立法院延宕多年，前朝政府擺爛，小英當政也消極應對，至今仍無較明確與各界共識的版本，修法之路恐遙不可及。

三、老屋重建避重就輕。危屋及老屋重建條例雖已通過，但政府在條例中偏重消極的老屋重建，忽略積極應優先處理的危屋強制重建問題，顯然在條例修正上避重就輕。

四、稅制亂象民怨沸騰。新政府上任後仍放任各地方政府房屋稅問題繼續延燒，且變本加利溯及老屋增稅，乃至全民遭殃，導致半年前房產持有稅雙漲的民怨高居全國第一。

五、軌道建設不具前瞻。小英政府在520前提出高達8800億元的前瞻計劃，但政府自稱帶動的民間投資效益卻不到總投資額的20%。軌道建設不但未重視投資效益的評估，也未確實掌握到底能創造多少附加價值。

李同榮表示，執政團隊另有兩大迷失，零喝采。兩大迷失，一是技術官僚閉門造車，二為學術治國不切實際。

至於零喝采，則是小英政府標榜居住正義，卻不知房市問題根源在於低薪資所得，而一例一休更壓垮了年輕人對薪資所得提升的最後希望，並引來物價齊漲的後遺症。食衣的需求都成問題，居住環境的改善更是遙遙無期，民眾對居住正義的政績評價當然就是「0喝采」。(2017/5/15 經濟日報)

民眾要降、建商要撐 代銷業爆關門潮

民眾要降 建商要撐 代銷業爆關門潮

內政部公布最新代銷業家數，今年第1季全國僅剩570家，較2015年大減72家。住展雜誌企研室經理何世昌表示，民眾要降價，建商多不願意，代銷業者成夾心餅乾，接愈多賠愈慘，不如收起來。

他說，由於成立代銷公司須繳保證金，不少業者保留公司，但停止營運，市場實際減少家數應該更多。

根據內政部不動產資訊平台統計，全國代銷業備查家數今年第1季較去年第4季再減少12家，僅剩570家，較於2015年第3季的642家，減少72家，減幅逾一成，為近三年最低量。

以六都來看，台中市從高峰時118家減至93家，減少25家最多，台北市、桃園市和高點相比均減少19家並列第二，新北市減少11家，台南、高雄各減少3家、8家。

目前六都仍以北市144家代銷最多，其次為新北市96家、高雄市94家第三。
何世昌表示，房市反轉後，民眾不再追價，相反的，都要求建案讓利才肯出手，但多數建商在多頭時累積可觀財力，多不願大幅降價，代銷業者夾在中間，房子賣不掉，苦不堪言。

他表示，代銷業接案，包銷較有利潤，但得投入搭設接待中心、廣告看板，以及人力等成本，房子賣不掉，就得虧大錢，消費者態度堅定，業主又講不通，代銷業者不是轉接純企畫，就是放假或結束營業。

信義代銷總經理李少康表示，代銷業數量大減，也顯見傳統代銷模式的銷售手法逐漸失靈，無法將產品資訊傳送給客戶，難以生存，必須另找出路。

他舉例，信義代銷結合集團全台433家直營門市，應用全房產理念整合大量物件資源，合品牌資源，就使得代銷個案來人數及簽約戶數明顯成長，說明代銷產業趨勢正在改變。(2017/5/15 經濟日報)

5月房屋稅單來了 減輕負擔看過來

5月房屋稅單來了 減輕負擔看過來

5月是房屋稅開徵的時候，信義代書特別提醒，有兩大變動，一是房屋現值在10.1萬元到10.8萬元間可免徵房屋稅，老舊房屋及小套房將受惠，新規定適用於106年期房屋稅開徵的案件。

二是台北市政府宣布7月起適用新的房屋標準價格，103年7月以後完工的高級住宅負擔減輕，90年7月1日以後完工的高級住宅則會增加稅額負擔，但適用於明年度的房屋稅。


信義房屋代書林以德表示，過去住家房屋現值需在10萬元以下者，才可免徵房屋稅，但目前各縣市已陸續公告放寬門檻調整為10.1萬元到10.8萬元等，新免徵規定適用於106年期房屋稅開徵案件，對於一些老舊房屋或是小套房等小坪數的房屋可提早一到兩年享受免稅優惠，每戶每年可省下稅金約1200多元左右，估計各縣市受惠戶數可能從數百戶到數千戶不等，符合新免徵規定的房屋，稅捐處將主動辦理免徵，並通知屋主，民眾不用擔心。


另外台北市政府公告，將自106年7月1日起實施重新評定的房屋標準價格，作為評定房屋現值及課徵房屋稅、契稅的依據。林以德強調103年7月以後完工的高級住宅房屋稅負擔將減輕，90年7月1日以後完工的高級住宅則會增加稅額，7月實施後適用於明年度房屋稅。

想減輕房屋稅負擔，林以德建議民眾可把握以下重點；

一、 掌握時間，及早申請適用較低稅率。房屋稅係按月課徵，房屋如果已改為自住使用時，記得立即申請按1.2% 的自住用稅率課徵房屋稅。

二、 購買中古屋應注意前手房屋稅單適用稅率。

三、 經合法登記工廠，供直接生產使用自有房屋，房屋稅依營業用稅率減半徵收。

四、自用地下室停車位免徵房屋稅。

五、供公共通行的騎樓免徵房屋稅。     (2017/5/2 經濟日報)

房市 六都交易降溫

房市 六都交易降溫

六都地政局昨（1）日公布4月建物買賣移轉件數，六都累計1.52萬件，月減13.1%、年增5%，今年初以來房市買氣回溫的力道已顯疲軟。業者分析，4月交屋規模小，加上房市回溫，賣方不再讓利銷售，造成4月移轉量縮。

根據六都地政局資料顯示，3月房市交易熱絡，六都4月建物買賣移轉件數均不如3月，除台中市小幅月減2%以外，其餘五都月減率都在15%左右。東森房屋研究中心副理于靜芳表示，主因第1季交屋潮及讓利甜蜜期達高峰，4月移轉量漸為趨緩。

大家房屋企研室主任郎美囡表示，房仲業者4月業績普遍較3月微幅成長，4月建物買賣移轉量縮，主因新成屋交屋規模較小。

此外，去年看房但不出手的遞延性買盤，大多已在第1季進場，第2季初明顯走弱。

全國不動產企研室主任張瀞勻分析，開春以來房市利空因素消除，使遞延性買氣出籠，但今年以來市場明顯感受回春跡象，使賣方信心回升，過去降價幅度和議價空間同步縮小，成交難度提高，導致整體交易量縮。(2017/5/2 經濟日報)

台中豪宅市場回溫 站穩6字頭

台中豪宅市場回溫 站穩6字頭

台中市豪宅市場在台商資金回流下，逐漸回溫，房產業者今天說，年後七期豪宅市場來客增加約2成，陸續傳出成交訊息，而最近在美術館園道交屋的新豪宅每坪更站穩6字頭。

受到房市政策底定，年後股、匯雙漲，台商資金回台等利多激勵下，台中豪宅市場逐漸回溫，不僅來客率增加15%-20%，接下來還有4個豪宅新建案將陸續交屋，預期將為台中豪宅市場帶來新利多。

受到中國積極查稅影響，台商資金回流，讓豪宅市場率先回神，住商七期南屯店協理張光華表示，年後七期豪宅市場來客增加15%-20%，只要是具有地段、品牌優勢的產品，陸續都傳出成交好消息。

面對沉寂已久的豪宅市場，台中市不動產開發商業同業公會副理事長林正昇指出，4月開始在「聯聚保和大廈」、「富邦天空樹」、「雙橡園V1特區」、「大陸(寶)格」等豪宅個案陸續交屋下，勢必帶動另一波豪宅買氣。

據內政部實價登錄網顯示，位在台中美術館的「富邦天空樹」，去年年底一口氣成交11筆，最貴的是位於31樓、總價約1.53億元的案件，扣除車位差算後，每坪站上最高66.9萬元，最便宜的則是位於6樓的案件，總價為9550萬元，扣除車位後，每坪約52.3萬元。

最近剛要交屋的「聯聚保和大廈」，據內政部實價登錄網資料顯示，目前僅有兩筆成交資料，一筆是位於29樓，另一筆則位於16樓，總價分別是8501萬元和6623萬元，扣除車位後每坪單價約59.4萬元和47.6萬元。(2017/5/1 中央社)

觀望累積13萬戶 紅綠燈效應將引爆？

觀望累積13萬戶 紅綠燈效應將引爆？

今年房市交易量較去年明顯回升，有人認為春燕已至，也有人認為是去年基期太低，非房市變好。業者說，第2季是關鍵，如果持續回升，房市可望出現紅綠燈效應。

住商不動產副總經理劉明哲表示，房市紅綠燈效應是指房市悲觀時，不僅投資客縮手，許多有自住需求的民眾也會停止購屋腳步，就像停車等紅燈。但氛圍改變，紅燈轉為綠燈，積壓的需求就會快速衝出。

他說，衝出的量，要看紅燈停多久，也就是先前累積了多少量；剛轉為綠燈時，增速可能慢一些，但一旦動起來，就會前仆後繼，一直到積壓買氣去化到一定水準，才會趨緩。

國內房市自2014年明顯反轉，全台交易量從前一年的37萬棟降到32萬棟，2015年並跌破30萬棟大關至29萬棟，去年再下滑至24.5萬棟，創有紀錄以來新低。

今年開春後，走跌形勢出現變化，今年前三月，六都各月買賣移轉件數都較去年同期增加，第一季，六都整體交易量年增達41%，其中北市增加三成，新北市則大增65%，季成交量也重回一萬棟大關。

不少業者解讀房市已走出谷底，但也有不少人認為，去年第一季房地合一上路，市場悲觀到極點，交易幾乎窒息，基期過低，和去年相比雖大幅成長，但不代表房市好轉，事實上，目前交易量仍在谷底。

劉明哲表示，房市交易量比去年Q1多很多，但相較去年Q4，交易量回升並不明顯。接下來如何，第二季表現是關鍵，去年第二季交易已相對回復正常，如果持續回升，購屋人明顯感受到房市不再走跌，紅綠燈效應就可能出現。

李同榮認為第二季交易量持續放大，下半年出現紅綠燈效應的機率很高，他表示，就歷年交易量觀察，近三年來因為看壞市場、累積觀望的遞延自住買盤大約已有13萬戶，紅燈停車已大排長龍。

他說，政府明確宣示不再打房、釋出政策利多，初期效果不明顯，但塞車開始動了，就會愈動愈快，市場觀望降低，成交量就會持續增加，預料全年交易量可成長15%，上看28萬棟移轉數。

至於房價，業者普遍認為，今年出手買的，以自住為主，自住客緊抓預算，購屋多希望買到「俗擱大碗」，條件較好，價格划算的房子 ，在此情況下，短期內房價沒有反轉向上的動能。(2017/5/1 經濟日報)

繼承又創新高！人口老化 買不起房沒關係？

繼承又創新高！人口老化 買不起房沒關係？

最新統計，今年第1季全國建物繼承達1.25萬棟，再創新高。專業人士說，台灣房屋自有率高，隨人口老化，未來房屋繼承會愈來愈普遍，年輕人買不起房沒關係，過幾年等繼承就好了。

不動產估價師全聯會名譽理事長卓輝華表示，這個時間不會太長，去年全國繼承棟數已達5萬多棟，推估2020年起繼承量會快速增加，在2020~2030年之間，繼承量會比目前多出一倍。

內政部近日公布3月全國建物移轉資料，其中建物繼承棟數共5136棟，為歷年同期最高，累計今年第1季近1.25萬棟，也是有紀錄以來最高。

卓輝華說，薪水不漲，房價居高不下，很多人擔心下一代買不起房子，但從未來幾年人口變化來看，年輕人買不起房子其實也沒關係。

他說，我國人口老化速度持續加快，根據內政部統計，今年2月我國老化指數已突破100，達100.18，65歲以上老人達313.9萬人，已比14歲以下小孩還多。

如果依之前生育率0.9人，每位婦女生不到一人來計算，最快2022年台灣人口就會開始減少，也就是過世的人比出生的人還多，若以較高的生育率來推估，總人口也會在2025年出現衰退。

卓輝華說，「21世紀資本論」作者皮凱提研究法國情況，發現社會高齡化之後，財產移轉會從買賣轉為繼承，而同樣情況正在台灣上演，其中又以房屋繼承移轉最為明顯。

根據內政部資料，近十年來，全國建物繼承棟數年年增加，2006年共3.27萬棟，2016年已達5.18萬棟，10年內增加近六成，和20年前相比，增加更達一倍。

卓輝華分析，房屋繼承快速增加，主要原因就是國人房屋自有率高，在都會區都在八成以上，很多人甚至名下不只一間房子，根據財政部統計，名下有四間房子的，就有40萬戶，有三戶的則有51萬戶，合計高達91萬戶，很多屋主老了、走了，就把房子留給下一代。

他說，戰後嬰兒潮的父母，都生六、七個小孩，就算有房也不夠分，但是戰後嬰兒潮世代大多只生兩個，而他們的下一代更只生一個，他們名下的房子，未來都可能轉移給下一代。

天時地利不動產總經理張欣民表示，現在很多父母擔心小孩子買不起房子，但對多屋族下一代，未來他們可能一人會繼承好幾間房子，如果礙於父母留下來的房子，不好意思出售，要煩惱的恐怕是房子太多所帶來租稅、管理、維護問題。(2017/4/30 經濟日報)

台灣金聯平價宅 5月3日開賣

台灣金聯平價宅 5月3日開賣

台灣金聯資產管理公司平價宅銷售活動5月3日推出，由於房價高昂，台灣金聯平價宅往往低於市價，價格親民，往往沒開賣，就會吸引許多購屋族詢問，過去銷售率多在七至八成，市場反應不錯，今年為第七度舉辦。

香港商匯泓不動產投資顧問協理吳懿倫表示，台灣金聯平價宅物件主要來源為銀行不良資產，拍賣價格往往低於市價，視屋況、地段等不同，價格在市價的六至八折不等。

台灣金聯已連續多年推出平價宅銷售活動，今年為第七年舉辦，預計5月3日登場，為期約三周，往年脫標率在七至八成左右。

雖房市不景氣，但銀行逾放比平均低於1%、維持低水準，導致平價宅銷售的物件來源有限，今年銷售物件不超過70件，件數低於往年，待售物件遍及全省，其中以一筆位於屏東物件，總價約50萬元較低；大台北地區則約有逾十件待售物件，包含知名捷運共構宅「南方之星」，市區物件多為套房。

欲參與台灣金聯平價宅活動者，建議可在特定時間看屋，考量是否符合實際居住需求，填妥申請書與繳交保證金後，可完成申購登記，若同戶有一人以上申請，則由辦理公開抽籤決定買主，並非價高者得，未中籤者可取回保證金。

而台灣金聯過去連六年推出平價宅銷售專案，累計推出逾千戶平價宅，每年均加碼推出許多配套優惠，今年繳交保證金者，即可參加抽獎活動，包含汽車等多項大獎。(2017/4/30 經濟日報)

不到29歲 購屋人數竟然增加了

不到29歲 購屋人數竟然增加了

實登資料顯示，去年北市住宅交易量還不到2013年一半，幾乎各年齡層的購屋都出現五成以上的下滑，不過，29歲以下購屋人達889人，比2013年增加一成。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，不到30歲的年輕人第一次購屋就買進台北市，門檻相當高，研判這些人大部分應有家人在背後支持，也就是用長輩累積的財富購屋，而非一般上班族依賴雙薪的所得購屋。

根據北市地政局資料，去年北市住宅實價交易登錄件數共約1.1萬件，較2015年1.6萬件，減少約三成，和2013年2.4萬件相比，大減53%。

觀察北市各個年齡層購屋人變化，60歲以上減少最為顯著，2013年有4000多人，2016僅剩1200多人，減少將近七成，其次是50~59歲的年齡層，相較2013年減少約57.6%。

曾敬德分析，北市60歲以上買方數量明顯減少，應該與房地產不景氣與高齡外移有關係，此年齡層買方，不少是置產族，但現階段北市房價沒有上漲動能，因此沒有明顯的投資置產動機。

另外，這一年齡層若因退休或考量退休，購屋時會想要買一間新的電梯產品，但以目前台北市的高房價，可能往新北市找一些新的大樓產品，例如三峽北大特區等比較適合退休生活的住宅生活圈。

30~39歲、40~49歲、50~59歲為北市購屋主力年齡層，和2013年相比，減少幅度在48%~57%，與整體大盤減少的53%相似，50~59歲購屋年齡層去年購屋減少較多，研判主要也和觀望房市有關。(2017/4/28 聯合晚報)