房仲全聯會：推動兩年內買賣不動產利得稅降至20％

房仲全聯會：推動兩年內買賣不動產利得稅降至20％

不動產仲介公會全聯會今天表示，房地合一規定兩年內移轉必須繳納獲利的35%-45%，完全否定房地產的投資功能，全聯會未來三年內將推動調降兩年內買賣不動產利得稅至20%。

不動產仲介全聯會今天舉行第八屆理事長當選記者會，連任成功的林正雄表示，應修訂房地合一實價課稅、解除經紀人買賣物件實價登錄以及凍結持有稅調漲。

他說，目前房地合一稅規定兩年內移轉必須繳納獲利35%-45%，幾乎完全否定房地產的投資功能，憲法有關房地產的獲利，已經規範課徵土地增值稅，沒有必要再以房地合一稅來增加投資門檻，全聯會未來三年內將推動調降兩年內買賣不動產利得稅至20％。

他表示，目前實價登錄規範透過房仲業者成交需登錄，但自行出租的房東不在實價登錄規範內，因此許多想逃避申報租賃所得的房東便藉此漏洞私下出租，產生執法不公、損失稅收的狀況。

對持有稅調漲，林正雄說，居住是民眾基本的生存權，無差別的調高房屋稅造成房屋的持有成本大增，不只掃到投資客，所有擁房民眾都受波及。尤其台灣自有住宅率超過八成，此政策一出可說是全民受害，因此全聯會也將推動持有稅凍漲。(2017/7/19 經濟日報)

大立光獵地擴產 股價創新高

大立光獵地擴產 股價創新高

股王大立光宣布再斥資10.36億元購入台中西屯區工業區土地。大立光昨（18）日強調，該地將生產手機鏡頭，因應未來產能需求準備。大立光獵地擴產，吸引外資法人回補持股，昨尾盤股價衝高，收5,450元，再創新天價，市值衝破7,300億元，改寫新猷。

大立光昨大漲240元，外資法人在上周法說會後連三賣，昨反手買超136張，推升股價再創新高，成交值也僅次於台積電及鴻海，居上市公司第三位。

大立光是全球手機鏡頭霸主，投資逾200億元的台中新廠預計第4季量產貢獻營收，新產能還未開出，就已規劃下一步擴產動作；主要競敵日廠康達智（Kantatsu）也積極導入設備，倍增現有產能；中國舜宇光電也計劃於今年底到明年擴增五至六成產能，台日中三地擴產一波接一波，主要看好雙鏡頭滲透率成長。

依據大立光公告，這次購入的土地面積約4,195坪，建物面積約2,225坪，總投資金額約10.36億元，交易相對人為勝傑工業。與總部旁新廠占地1.37萬坪相比，新購入土地約新廠的三分之一，就地理位置，行車距離15分鐘內，對大立光而言，符合內部新廠將製程集中，提升效能的預期，布局進可攻、退可守。

大立光通吃蘋果及非蘋陣營，除了良率及技術優勢外，產能也是重要指標。林恩平強調，產能是維持競爭力的一大關鍵，大立光擴產目的，主要為提高效率，整合製程。大立光目前製程多分布在台中各廠區，未來如果將製程一貫化集中，競爭力大為提升。

據了解，新增這塊西屯區土地後，大立光在台中廠房共達十座。

手機規格不斷升級，面臨良率的挑戰，對於鏡頭廠而言，擁有更多的產能，較容易權衡調度，也能抵銷因良率不佳的產能瓶頸。

大立光上季毛利率下滑至66.49%，季減4.45個百分點，為四季來低點，主要就是因為新產品規格高、良率不佳。(2017/7/19 經濟日報)

台中首案捷運共構開發案 G8站開工

台中市第1件捷運共構開發案捷運綠線G8共構大樓今天開工。市府表示，未來將打造地上28層、地下6層的住商共構大樓，開發效益上看新台幣28億元，預計民國108年5月完工。

位於西屯區文心路及河南路口的捷運綠線G8站，是台中市首件由單一地主兼投資人完成整合，並成功招商簽約的捷運共構開發案，今天舉行開工動土儀式，由台中市副市長林陵三、冠德建設公司董事長馬玉山、世義貿易公司總經理張霖森等人共同主持；市議員陳淑華、龍寶建設公司董事長張麗莉及多位土地所有權人也到場共襄盛舉。

林陵三指出，捷運綠線規劃7處聯合開發的共構站，烏日文心北屯線G8站是第一處動土的聯合開發站，由投資人世義貿易整合多位地主，取得用地及開發權後，一併興建捷運出入口，克服一般公共建設用地取得及經費籌措不易難題，順利取得建照開工，可望於108年5月如期如質完工。

馬玉山說，很高興能參與台中市第一個捷運系統聯合開發工程，感謝世義貿易及多位地主的密切配合，節省溝通、協調、整合的時間，也感謝市府提供的行政支持，讓這項工程能順利在今天動土；冠德建設有絕對的信心與決心將這件開發案做好，全力以赴投入捷運綠線G8共構站開發案，帶給台中市民更美好的生活願景。

市府交通局表示，捷運綠線除了G8站外，其他6站近期也將陸續對外招商，為讓更多投資人能了解及參與台中的捷運土地開發，交通局將於8月2日舉辦「捷運綠線土地開發招商國際研討會」，屆時除了邀請國內外著名開發單位，分享軌道場站共構開發的成功案例外，捷運綠線土地開發招商相關資訊也將一併公開，歡迎各界投資人共襄盛舉。(2017/7/17 中央社)

交屋潮衝高移轉量的背後 投資客連中兩刀

交屋潮衝高移轉量的背後 投資客連中兩刀

受惠交屋潮，新北市買賣移轉棟數連兩月攀升，表現亮眼。房產人士說，交屋潮代表市場賣壓加重，對賣方其實不利，建商要面臨較大的去化壓力，投資客更是連中兩刀。

六都近日公布6月建物買賣移轉件棟數，均較5月增加，新北市突破5000大關，達5600餘棟，單月大增三成最多，和4月相比，增幅更已超過五成。

東森房屋研究中心副理于靜芳表示，新北市最近兩月房市買氣確有回升，但買賣移轉棟數爆量成長，主要是多個行政區進入大量交屋潮。

以6月來說，移轉量最多的是新莊區，共1095棟，較5月492棟，暴增1.2倍，主要是因為「超級城市SUPER1」交屋580多戶 ，「鴻邦世界花園1」交屋80多戶，再以6月移轉量排名第二的新店區來說，主要也有有大型社區交屋，拉升交易量至536戶。

于靜芳說，交屋潮雖然讓官方買賣移轉棟數統計大增，好像買氣很旺，實際上，由於多數投資客會選擇在交屋後脫手，一旦出現交屋潮，市場賣壓都會增重。

她說，這種壓力現在更大，主要是過去房市好時，新北市多數預售案都可賣到八、九成，甚至一戶不剩，完銷結案，現在交屋的社區，大多是在二、三年前推出的預售案，多數建案都賣不到五成，到了完工交屋，手上至少還有三、四成要賣，加上投資客下車釋出物件，市場壓力比以往更大。

于靜芳表示，近半年來，新北市不少新成屋建案開出比中古屋還低的破盤價，許多建商祭出成屋付款預售化方案，只要10%就能入住，銀行貸款不足部分，由建商提供分期貸款，都是為了儘速清掉手上餘屋。

住展雜誌企研室經理何世昌說，房市交屋潮讓建商壓力遽增，但更苦的是投資客。現在交屋的房子，大多是2014年前後買的，當時新北市房價還在高點，這兩三年沒有換約賣掉的，現在房價大多已比預售時還低，等於已被砍了一刀。

何世昌說，建商在交屋之前，銷售餘屋時，都會守住行情，以免房價下跌太多，已購客戶退屋，交屋困難。但是一旦先前買的人都交屋了，建商無後顧之憂，為了降低庫存壓力，往往大幅降價出清，對投資客來說，等於再中一刀。

何世昌表示，目前大台北房市仍是讓利當道，已經下來的房價短期內應該回不去了，為了自保，建商在交屋後大幅降價出清情況，預料仍會不斷出現，投資客想解套，認賠殺出恐怕是唯一方式。(2017/7/14 經濟日報)

台中四大旗艦招商案 土地面積577公頃

台中四大旗艦招商案 土地面積577公頃

外商商仲高力國際表示，近年來壽險業、建商等加碼投資台中，台中市政府今、明兩年規劃水湳智慧城等4大招商案，土地面積577公頃、市值逾千億元，將為台灣商用不動產加溫。

2010年年底，台中縣市合併升格直轄市，富邦人壽投入21億餘元買進豐邑市政中心25樓到33樓，開啟台中不動產的投資引擎。高力國際統計，近7年台中知名商用不動產買賣案及大型開發案，至少有超過440億元資金挹注，其中以壽險業者投資金額逾370億元，占整體投資金額比率近6成。

高力國際統計，近 2年台中的大型開發案包括今年第2季台灣人壽拿下台中洲際棒球場運動產業園區ROT暨BOT開發案，投資總額160億元；2016年第1季三井不動產拿下台中港三井Outlet開發案，投資總額約50億元；去年第3季南山人壽以近10億元買進逢甲商圈土地。

高力國際表示，3筆投資案金額合計逾200億元，顯示大型投資者對台中不動產的興趣愈來愈濃厚，也都實際付諸投資行動。

高力國際預計14日在台中市林酒店舉辦「2017台中商用不動產高峰論壇」，邀請亞太區首席執行官翰德偉、亞太區資本市場及投資服務部董事總經理鄧文傑分享國際投資新趨勢外，台中市政府相關局處首長也會出席發表演說。

其中，台中市府官員預計在會議中宣布2017年到2018年台中的四大指標開發招標案，包括水湳智慧城、北屯捷運場站新都區、台糖湖濱生態園區及太平新光產業專區等，土地面積合計高達577公頃，相當於3.77個北市信義計畫區大，土地市值超過1200億，預計2年內陸續進行國內及國際招商。

高力國際指出，這四大指標案招商中以水湳智慧城計畫面積高達254公頃最大，相當於1.66個北市信義計畫區大的範圍，市府預計投入建設開發金額更超過500億元，區域內預計規劃有轉運中心、國際會展中心、台中綠美圖書館、中台灣電影中心及智慧營運中心等開發亮點，同步規劃五大開發專區。(2017/7/13 中央社)

諾貝爾經濟學獎得主席勒：台灣啃老族太多 房價將修正

諾貝爾經濟學獎得主  席勒：台灣啃老族太多 房價將修正

兩次神準預測金融風暴、寫下投資圈神話，諾貝爾經濟學獎得主、耶魯大學教授羅伯特J‧席勒（Robert J. Shiller）今（12）日於政大開講，席勒二度來台，演講開門見山就說房市上確實有修正的可能，原因是需求面較弱。

席勒前次訪台為2005年、金融風暴爆發前夕，當時，他已嗅到市場不對勁。這次再度踏上台灣，是否表示台灣資產價格也過度膨風了？席勒演講一開始就說，台灣房市需求面較弱，確實有修正的可能，台灣啃老族多，年輕人成年後仍和父母同住，不會額外添購房產，自然會降低房市需求，應多加注意。

席勒的學術專長之一為「行為財務學」，研究投資人非理性行為對金融市場的影響，研究中經常加入心理分析或歷史故事，講述人類的愚蠢與非理性。政大校長周行一盛讚這位諾貝爾大師堪稱跨領域整合代表，政大一向重視人文素養、力推跨領域整合，降低輔系、雙修的門檻，同時推出微型跨界課程，讓學生在大學短短四年收穫滿滿，藉此機會，效仿大師風範。

現年71歲的席勒曾獲得1996年經濟學薩謬森獎、2009年德意志銀行獎、2013年諾貝爾經濟學獎等重要經濟學領域殊榮，亦被美國聯邦儲蓄系統經濟研究機構IDEAS評選為全世界影響力前100的經濟學家。其暢銷著作《非理性繁榮》（Irrational Exuberance）分析人們在股市中的投機心理與行為，當時，美國股市由科技族群領軍，走勢如日中天，該書點出資產價格太高，市場未來不樂觀，精準預測2000年的網路泡沫化。

後來更多次於公開發言中，預言2007、2008年的金融海嘯，事實上，席勒於2005年即針對房屋市場發出警告，指出房市將重演2000年的股市悲劇，隨後，美國房貸風暴就於2007年底引爆。

鐵口直斷，席勒因此被《遠見雜誌》譽為「全球經濟先知」，《非理性繁榮》一書則被英國《經濟學人》雜誌評為「投資人必讀的聖經」（Irrational Exuberance should be compulsory reading for anybody interested in Wall Street or financially exposed to it.），該書也一再印刷，翻譯成全球十五種語言出版，目前已經出到第三版，其中當然包括繁體中文版本，席勒也在演講中特別強調這點。(2017/7/12 經濟日報)

房市回溫銷售天數卻拉長 業者：破盤風掃到硬屋主

房市回溫銷售天數卻拉長   業者：破盤風掃到硬屋主

房仲統計今年上半年六都房屋銷售天數，雙北都破百，新北市平均125天最多。業者解讀，今年買賣移轉件數回升，銷售天數卻拉長，顯見有不少房子賣了很久的屋主，願意降價，順利成交，平均去化天數因此拉長。

住商不動產統計今年上半年與去年同期的議價空間與銷售天數，今年雖政策不再打房，房市氣氛轉好，但雙北、台中、高雄銷售天數都增加，全國銷售天數均增加7天，議價空間大致持平。

六都中以新北市增加19天最多，平均銷售天數125天，也是六都最長。台北市、台中市和高雄市也都增加10天以上，北市、台中均為114天，平均約要賣四個月才能成交，高雄為94天。
表現最好的是桃園，較去年減少12天到98天。

大家房屋企研室主任郎美囡表示，新北與桃園都是案量較大的重賣壓區，桃園今年利多盡出，新上架的案子也願意平實開價，是桃園銷售天數明顯減少的重要原因。

新北賣方今年呈現兩極，由於新案頻頻破盤，新上架的待售屋，開價大多跟著下調，銷售速度加快，此外不少賣了大半年，甚至一年的屋主，眼見讓利成風，態度也轉軟，不少終於順利脫手，平均下來，讓銷售天數不減反增。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，整體來看，市場現以賣得很久願降價，以及剛上架的物件銷售最順，心態擺盪的賣方最難成交。她說，目前買方對價格下修認知已成，加上建商帶頭降價，短期內價格回漲機率不高，有意售屋者宜加快腳步。(2017/7/12 經濟日報)

破盤惹的禍 四大合理行情估法全失靈

破盤惹的禍 四大合理行情估法全失靈

房市近來多空訊息交錯，建案開價高低也拉大，專業人士說，房市原有四大評估合理行情方式，但一連串破盤戰下來，已全數崩潰失靈，現在買房不想買貴，一定要落實多看多問多比較。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，預售屋行情合不合理，過去最常用的抓法，是用中古屋加三成來算，以板橋江子翠來說，當地中古大樓先前行情一坪45~50萬元，預售屋合理行情就是六字頭，好一點就開到七字頭。

但是江翠北側重畫區開出四字頭破盤價後，周邊新建案行情大亂，有的堅守六字頭，有的跟進下殺到四字頭，已比中古屋還便宜，也就是所謂房價倒掛，再用中古屋加三成這種抓法，買貴的機率相當高。

第二種合理行情抓法是，用土地標售容積單價來推算。譬如北市一塊住三土地以一坪200萬元標出或交易，住三容積率為225%，換算每坪容積單價約89萬，合理推案價格大約是八、九字頭。

住商不動產企研室主任徐佳馨說，表面上容積單價只算到土地成本，建商還需要營建、管銷成本，但是法定容積率不含陽台、梯廳等公設，這些面積仍可出售，因此一般建案售價只要和容積單價相當，就有一定獲利。

何世昌說，這種評估方式現在也失靈，因為現在建案降價，地價沒跌，建商推案大多另以容積移轉、申請獎勵或從降低建材等級來降低售價，依照土地公開標售或交易行情來抓建案價格，大多偏高。

第三種是用同區比價方式。譬如區域有多個建案，過去只要排除創新高的案子，看看其他建案開價或成交價格，大約就可知道區域合理行情。現在也行不通，因為除了有價格極高的案子，也有極低的建案，價差落差極大，難以評估合理行情在哪裡。

第四種則是看實價登錄揭露的新成屋行情，過去雖有一些交易，價格明顯偏離市場，但只是極少數，現在很多揭露的價格，看似價格不低，其實建案送裝潢，送家電，實際價格可能揭露行情低了5%甚至一成。

何世昌表示，面臨價格混亂，現在購屋希望買到合理價格，必須要比以前更認真比價，過去只要看兩三個案子就可決定，現在可能得把區域全部案子看過一遍，才能判斷自己想買的房子，價格是不是合理。(2017/7/11 經濟日報)

不動產贈與重稅破解／「自用重購」退稅 3不1要

不動產贈與重稅破解    「自用重購」退稅 3不1要

房地合一上路後，由於以不動產贈與方式移轉財產，日後子女出售會被課重稅，去年全國建物贈與棟數大減逾二成，今年又有回升趨勢。業者說，除了遺贈稅率調升因素外，市場盛傳自用重購退稅可破解重稅也是主因。

高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，受贈房子出售，另買自用住宅辦理重購退稅，可拿回已繳的房地合一所得稅，辦理重購退稅的房子，五年內必須自住，不能買賣，不能營業，也不能出租，以此避稅仍須付出相當代價。

買房子贈與子女，贈與金額用公告現值申報，可省下大筆贈與稅，過去風行一時，但去年房地合一稅上路後，子女出售受贈房子，需以出售價格，減去當時申報的公告現值來計算獲利報稅，比起用現金贈與，稅額多要高出一倍以上。

不動產贈與數 今年回溫

去年全國不動產贈與，較前年大減約二成五，1.4萬棟。今年出現變化，前五月總計1.97萬棟，相較去年同期增加近一成。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，今年5月贈與稅率，從10%調升到最高20%，不少富人提前將住宅贈與子女，是贈與件數增加原因之一，另外今年市場流傳贈與售屋重稅有破解之道，讓很多富爸爸又開始熱衷不動產贈與節稅。

她說，市場流傳的破解方式是，只要在受贈房子賣出前後兩年內，再買一間房子，然後辦理自用住宅重購退稅，就可拿回已繳的房地合一稅，經過如此漂白，新買的房子未來再出售，就不用擔心有重稅問題。

她舉例，父母想把2500萬元財產移轉給子女，用現金贈與，贈與稅206萬。買市價2500萬元，公告價值750萬的房產，贈與稅約30萬元，未來子女以同樣2500萬元賣掉，因以公告價值為成本，獲利將達1650萬，需課稅約330萬元至740萬元。如果符合自住申請自用重購退稅，就能全額或是按比例退還。

陳碧源表示，因現行稅制，以不動產贈與節稅，日後有加倍奉還的問題，現在地政士受理這類委託，都會主動告知委託人未必划算，甚至要求委託人填寫切結書，以避免日後糾紛。

自用重購法 不適合投資

他說，用自用住宅重購退稅雖可解套，辦理重購退稅，賣出的房子在出售前一年，必須符合自住條件，買進的新屋要綁五年不能出售、出租，或作任何營業使用，連遷戶籍或夫妻間贈與都不允許，一旦被查出移轉或變更用途，就會被追繳原扣抵或退還稅額。

陳碧源說，國稅局通常會等到案例累積到一定件數後，再列為重點稽查，如果房子轉給子女，未來幾年都用來自住，不另作使用，可考慮這種方式，如果著眼投資不適合，被查到不符合自用，將是白忙一場。(2017/7/9 聯合晚報)

個人賣屋課營業稅 從寬認定

個人賣屋課營業稅 從寬認定

安永聯合會計師事務所昨（6）日表示，根據財政部最新解釋函令，個人購屋出售取消一年銷售六戶以上即視為營業人的標準，改按交易頻率及數量等實質情況，綜合判斷是否課徵營業稅。

同時，長期持有房屋或土地再出售，如取得房屋後逾六年始出售，或在建屋前土地持有十年以上者，不視為持續性或經常性的銷售行為，不課徵營業稅。

過去稽徵機關對於個人購買房屋再出售，及個人將持有土地建屋再出售，分別有不同的營業稅徵免函釋，造成適法解釋上的爭議。財政部6月7日就個人出售房屋課徵營業稅相關規定，發布台財稅字第10604591190最新解釋函令，規範個人售屋應課徵營業稅的原則，並自當日生效。

安永指出，新令主要有三個影響，一是個人購屋出售取消一年銷售六戶以上，列入可能課徵營業稅的實務認定標準，改按「具有經常性或持續性銷售房屋行為」來判斷。但何謂經常性或持續性？屬不確定性的法律概念，改按交易頻率及數量等實質情況綜合判斷，稽徵機關在查核時，仍存在實質認定差異問題。

二是訂有長期持有房屋或土地排除課稅條款。新令規定，個人不論購屋、自地自建或合建分屋，若取得房屋後逾六年始銷售，或在建屋前土地持有十年以上，即不視為持續性或經常性的銷售行為，免課營業稅。

三是自建自售、合建分屋取消以土地用途、面積為營業稅課稅考量標準。安永說，過去會根據個人持有是自用或非自用住宅用地、期間、土地面積作為應否課徵營業稅的要件，新令排除此一考量標準。(2017/7/7 經濟日報)

台灣身價十億富豪年增5% 台北財富指數全球第15名

台灣身價十億富豪年增5% 台北財富指數全球第15名

資料來源／瑞普萊坊市場研究部

瑞普萊坊今天發表2017年財富報告，不含住宅，去年全球身價資產達台幣10億元以上的超高淨值人士增加4%，達19萬3490名，台灣有1676人，年增5%，80人，排名全球第23，全台約每十萬人就有6個超高淨值人士，其中84%住在台北市。

萊坊今年並首度公布城市財富指數，台北市排名高居第15名，其中交通便利性指標擠進前8名，不過由於投資指標排到第18，連帶讓未來財富指標落到第19名，顯示政府在招商引資仍有很大的努力空間。

國際不動產顧問公司萊坊每年針對不含自住住宅，資產淨值達3000萬美元(台幣約10億元)以上的全球超高淨值人士進行調查，發布財富報告。最新調查指出，由於經濟回穩，各國股市頻創新高，投資氣氛回溫，去年全球富人增加4%，達19.3萬人。

美國仍是超高淨值人士數量最多的國家，占全球37.8%，其次為中國、英國、德國、瑞士。歐洲各國飽受經濟疲軟之苦，超高淨值人士數量明顯衰退，其中課徵高稅率富人稅的法國，超高淨值人士減少一成、約一萬人，全球最多。

台灣方面，瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，由於經濟走穩、股市破萬點、房價跌勢趨緩，讓台灣的超高淨值人士資產穩定成長，人數也增加5%，成長率高過全球水準。

他表示，以資產分層分析，台灣富豪越往高端走，人數在全球排名越高。以身家百萬美元人數來說，台灣排全球第23，億元美元前進到第18，十億美元身價人數更排到第14名。

在台灣要達成千萬美元身價的速度也很快，平均約53歲，僅比越南的48歲，韓國、印尼、菲律賓的50歲，中國、俄羅斯、馬來西亞、泰國的52歲稍晚，與新加坡相同。還勝過香港的54歲、美加德的56歲、日本的60歲。

在超高淨值人士投資的產品偏好方面，台灣超高淨值人士平均擁有4棟住宅，數量高居全球第二，僅少於沙烏地阿拉伯0.3棟，台灣超高淨值人士有39%的財富是分配在不動產，比重最高，對不動產的偏好最強。

不過，台灣超高淨值人士購置自己國內豪宅意願為26%，低於全球30%、亞洲32%，投資商用不動產的比例卻高達42%，投資海外住宅的比率也有29%，顯然短期國內豪宅市場還不是超高淨值人士房產投資的首選。(2017/7/6 經濟日報)

囤房稅大降價 張金鶚：建商力量大到令人害怕

囤房稅大降價  張金鶚：建商力量大到令人害怕

北市府大幅鬆綁建商「囤房稅」，市議會還加碼將原本1年內新成屋囤房稅率降為2%的房屋稅降至1.5%，今天三讀通過。政大教授張金鶚感嘆，「建商力量大到令人害怕」，但他是還認為柯市府先鬆綁，打開缺口，才造成今天的結果。

張金鶚說，他在副市長任內，無論是囤房稅、或是之前的容積代金制，都是他努力和議會溝通協商，議員才答應，為何現在會翻盤令人不解，難道現在的柯市府都不和議會溝通。尤其除了加碼降囤房稅，還可回溯3年，更是令人感到建商的影響力無所不在。

張金鶚表示，寬限期3年，建商的籌碼更多，怎麼會降價，對房市的影響不利，這後果將由民眾來承擔。而令他無法理解的是，社會公民團體的聲音呢？(2017/7/5 聯合報)

北市調降房屋稅 建商公會：建商不等於投資客

北市調降房屋稅 建商公會：建商不等於投資客  

針對台北市調降房屋稅，台北市不動產開發商業同業公會表示，感謝台北市議會認同，新完工房屋是待售商品，不是囤房，修法給予新完工房屋三年銷售期間，適用1.5﹪稅率之方向。

惟美中不足，祈請能在景氣回升前再修正，對新完工房屋之1.5﹪稅率，不要有期間限制。

台北市不動產開發商業同業公會指出，房屋稅在2011年起課高級住宅稅（俗稱的豪宅稅），加稅3～4倍，緊接著在2014年調漲房屋標準單價2.6倍，同時提高「多戶」稅率，不分是否新完工房屋，持有多戶房屋者，最高課以3.6﹪稅率，調漲3倍。因此房屋稅最高調漲30倍。

台北市不動產開發商業同業公會表示，國內房市被30倍房屋稅打趴，短期內難以回溫，這次修法雖然給予新完工房屋三年銷售期間，但最大苦主，「2014年完工的這些新成屋」，反而只有「二年」的銷售期間。同樣都是增加市場供給、不是囤房的「待售商品」，實在想不出2014年完工的這些新成屋，只能有「二年」銷售期間「差別待遇」的正當理由何在？沒來由的給予二年銷售期間的「差別待遇」，顯然違反了憲法規定的「平等原則」。

台北市不動產開發商業同業公會指出，此舉形同2014年新完工成屋，多繳三年30倍房屋稅，等於「多繳90倍房屋稅」。整個房市被打趴，三年都賣不出去，除了多花費的管銷成本外，還被懲罰「多繳三年」「30倍的房屋稅」，雖然促成了本次修法。但修法結果，2014年完工的新成屋，反而只有較短的「二年」銷售期間，情何以堪？

台北市不動產開發商業同業公會表示，審酌提高囤房稅率的立法理由，是為了抑制投機，增加市場供給，而新完工房屋是增加市場供給的待售商品，不是囤房。所有的生產者，生產房屋都有成本、都有貸款，一定是盡快售出，絕對不會有人蓋房子來囤積。

台北市不動產開發商業同業公會說，請北市能再修正，不只2014年完工的新成屋，銷售期間不應較短，對新完工房屋之1.5﹪稅率，不要有期間限制。如此才能加強業者信心，和台北市政府共同打擊以人頭持有的投資客，讓房價趨於合理。(2017/7/5 經濟日報)

顏炳立：房市利多只是煙火 燦爛但很短暫

顏炳立：房市利多只是煙火 燦爛但很短暫

戴德梁行總經理顏炳立今（5）日表示，目前房市是低利下的不景氣，房市問題在價格，不在利率、成數。最近市場傳出的利多，只是煙火，燦爛但很短暫，房市只要移轉量在30萬棟以下，都是緩跌格局。

戴德梁行今日發布第2季商用市場調查，商辦租賃市場持平，買賣方面，第2季商辦成交約101億，合計上半年僅約202億元，不到去年同期的一半，第2季土地交易178億元，也較上季減少約三成，顯示市場投資信心仍不足。

顏炳立表示，今年前五月全國買賣約10萬棟，僅比去年微幅增加，下半年預料也不會比較好，房市不會全面崩跌，但只要買賣沒過30萬棟，房價就會持續緩跌，現在銀行祭出低利拉客，只是在延緩下跌速度，延長下跌時間。

他表示，最近房市有許多利多消息，如成交量放大，土銀降低房貸利率等，但房市問題不在利率高低，成數多寡，或是產品，而是在房價。過去房地產上漲，蛋白區漲到蛋黃的價格，現在回到蛋白價格，大家不肯接受，仍在眷戀過去，房市因此持續低迷。

顏炳立提到，昨天去見了一個想活化資產的業主，是電器商，問他對最近媒體報導房市交易創新高的看法，他反問對方怎麼看，對方說，如果房市真有那麼好，他的電器就會賣得很好，他的看法也相同。

顏炳立表示，現在交易只是微量增溫，和以前比起來，不成比例，現在房市如溫水煮青蛙，屋主仍在ㄍㄧㄥ，但等到醒悟時想賣時，恐怕已經來不及。(2017/7/5 經濟日報)

房貸放寬 小資族購屋更容易

房貸放寬 小資族購屋更容易

土地銀行大舉鬆綁房貸規定，不僅調降薪資規定、提高房貸成數，最低房貸利率也跌破1.6%大關，銀行主管表示，土銀帶動鬆綁房貸規定，對有意購屋民眾而言也是一大福音。

土銀高層解釋，新規定上路後，月薪5萬元左右的小資族買房，就可貸到成交價或認定價的八成；至於房貸利率則要看房子座落地點，除目前平均利率為1.71%（前低後高）的青年安心成家政策性貸款外，利率約在1.65%到1.75%間。

至於民眾是否可考慮轉貸？銀行主管認為，因每家規定不同，有些銀行須負額外的費用；因此，除考慮利率外，也要比較每家銀行轉貸規定，精算出最划算的方案。

此外，相對土銀是用負債比規範房貸成數高低，另一國銀龍頭台銀則是所得支出比規定房成數，房貸所得支出比為：扣除基本開銷後的月收入，除以每月本息攤還金額。若每月所得收入10萬元，房貸以外開支2萬元，每個月須繳交的房貸本息合計6.15萬元，所得收支比就是130%。(2017/7/5 經濟日報)

伊東豊雄「富邦天空樹」 台中美術特區全新落成

伊東豊雄「富邦天空樹」 台中美術特區全新落成

日本知名建築師伊東豊雄在台中市七期設計地標作品台中國家歌劇院，他以夢想中的有機建築概念，在國立美術館特區設計住宅建案「富邦天空樹」全新落成，建築外觀有如大樹般屹立高空，成為國美特區的建築新地標，根據內政部實價登錄資料顯示，最高成交價站上7字頭。

「富邦天空樹」位於台中市五權西路、臨近忠明南路及美村路，步行不到5分鐘即可到達國美館。伊東豊雄將住宅與大自然結合，建築有如聳立在森林中的一株大樹，精心打造的一座私人森林，也將草悟道的綠意延伸進社區。

專案經理黃盟翔說，「富邦天空樹」2755坪的基地中，擁有約2200坪的私人花園及綠地，建蔽率僅17%，種植近300棵大樹與一座400坪的生態水池，並規畫環湖步道，住戶回家就能享受森林湖泊生態綠野芬多精；地下室開挖僅占基地面積的40%，其餘都是自然覆土，讓大樹能往下紮根、茁壯。

「富邦天空樹」建築規劃地上39層、地下4層，總戶數72戶，銷售逾9成，住戶陸續交屋、入住。外觀以石材與玻璃帷幕相互呼應，下窄上寬的造型，猶如屹立高空的大樹，每層樓幾乎都有變化，屋身的不規則突出設計象徵大樹的分枝，增加了建築整體的仿生感，讓光照面積達到最大化。

1樓大廳挑高6米，結合了樹木、花朵、水波等自然語彙，柱體設計有如樹木，地板鋪面設計水波狀的圖騰，並以大面玻璃落地窗，將戶外花園綠意引進大廳，公共設施規劃在頂樓38、39樓，置身在大台中的市中心居高臨下，白天可遠眺山景壯麗，夜晚可欣賞大台中燦爛夜景。(2017/7/5 聯合報)

房市真回暖了？五都交易量同步寫今年新高

房市真回暖了？五都交易量同步寫今年新高

台北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市6月建物買賣移轉棟數出爐，均為今年以來最高的交易量，台中市月增一成五最多、五都皆已連續兩個月正成長，全國不動產認為房市已開始築底回穩，並回到一定交易水準。

根據五都地政局統計，6月交易量最多的是台中市，共3,895棟，月增達15.8%、年增42.6%；
桃園市3,483棟居次，月增14.8%、年減12.7%。
台南市1,823棟，月增8%、年增23.3%。
高雄市3,348棟，月增4.7%、年增9.2%。
北市6月移轉量為2188棟，較上月成長9.1%，較去年增加8.2%。

全國不動產企研室主任張瀞勻分析，除了桃園市去年同期因合宜住宅交屋拉高基期，使得年增率下跌12.7%，其餘四都不管是在月增率或年增率都呈現上升，甚至上半年總量也大幅增加，除因新成屋交屋潮拉抬，中古屋交易也回升，雖然近一季政府釋放利多，使得賣方信心回穩、價格也趨為強硬，不過買方議價也不那麼犀利，雙方取得價格共識下，帶動交易量上升。

觀察交易量居冠的台中市，區內前三大熱區為：北屯區、西屯區以及南屯區，其中北屯區量增53%，全國不動產水湳經貿加盟店店長林姿羽指出，北屯區在近年房市寒風中表現相對於西屯區好，主因在於低單低總，首購換屋族選擇多，尤其總價800萬以內的三房產品相當熱銷。

居次的桃園市，張瀞勻指出，受到機場捷運激勵，加上桃園公共建設陸續完工啟用，又是北北桃生活圈中價格最親民的都市，房價回檔時，交易量更是增加得比其他縣市快。(2017/7/3 經濟日報)

賣方心態高 全台房市交易量連二月收黑

賣方心態高 全台房市交易量連二月收黑

永慶房產集團表示，三月以來房市小陽春市況、加上股市上萬點，讓賣方售屋心態變硬，降價意願大減，但買方追價意願低，買賣雙方價格認知無共識，加上6月強降雨不斷，打亂民眾看屋行程，6月房市買氣再降溫，全台交易量較5月量縮16%，交易量連續二個月收黑。

根據永慶統計，與5月相比，北市6月交易量縮19%，新北減少18%，桃園與新竹縣市量縮19%，台中減少11%，台南與高雄分別減少17%與16%。

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑說，6月帶看量與5月相當，民眾購屋意願仍高，顯示民眾仍有購屋需求，但購屋態度明顯轉趨保守，等待有合理讓價再進場，反觀賣方在目前低利環境下，利息負擔輕，讓價幅度不如買方預期，買賣雙方價格認知難以產生共識，房市交易陷入僵局。

謝志傑表示，在低利環境持續的狀況下，房價大幅修正機率低，觀察近三年房價走勢發現，房價修正幅度收斂中，顯示買方瘋狂砍價情況銳減，轉趨理性，對於價格逐漸產生認同感，但價跌趨勢不變，只要賣方願意合理讓利，成交機會大。(2017/6/30 經濟日報)

洗錢防制新法今上路 五大行業6.6萬人衝擊大

洗錢防制新法今上路 五大行業6.6萬人衝擊大

全新洗錢防制法今（28）日上路，非金融業不動產經紀業、地政士、律師、會計師和公證人五大行業、6.6萬人首次納入防制洗錢體系，將扮演守門員角色，不但要審查客戶、保存交易紀錄，還負有大額或可疑交易通報義務。

這五大行業、6.6萬人必須眼觀四方、耳聽八方，瞭解客戶（KYC）是第一要務，除了掌握每筆買賣交易的實質受益人外，還要緊盯高知名度的政治人物。這是繼金融業、銀樓業之後，五大行業加入洗錢防制行列，自此國內洗錢防制體系「全員到齊」。

不過，全新洗錢防制法施行後，這五大行業、6.6萬人受到的衝擊也最大。

資誠聯合會計師事務所執行長周建宏認為，以資誠等國際型的四大會計師事務所來說，因為配合全球的作法，內規早有規定，影響有限，但對一般、甚至個人的會計師事務所衝擊非常大。

周建宏表示，以資誠的經驗，剛開始推動時，要求客戶提供最終受益人等更詳細的資料時，確實會被「罵到臭頭」，但反洗錢是全球的趨勢，擋也擋不住。

行政院洗錢防制辦公室執行秘書柯宜汾強調，已要求五大行業的主管機關儘速完成各業別標準作業流程（SOP）的指引或範本，及協助各公會成立諮詢小組，未來將按季檢討，以降低對五大行業的衝擊。

根據新制，地政士及不動產經紀業從事不動產相關買賣行為；律師、公證人、會計師為客戶準備或進行買賣不動產、管理金錢、證券或其他資產等相關交易；律師、會計師為客戶準備或進行擔任法人名義代表人等相關交易，負有客戶審查、交易紀錄保存五年及申報可疑交易義務。

違反相關規定的非金融事業或人員處新台幣5萬元以上、100萬元以下罰鍰。

五大行業的主管機關已分別訂定了應向調查局申報的可疑交易樣態。以會計師來說，有八種樣態，包含：交易金額與客戶或其實質受益人的身分、收入顯不相當；客戶要求多次或連續以略低新台幣50萬元交易；直接資金來源交代不清。

重大刑事案件涉案人要求立即買賣不動產或事業體；客戶為恐怖分子或團體；交易金額疑似與恐怖活動有關；客戶準備或進行設立公司、營運或管理服務交易，事由顯不屬實；委託關係結束後，發現客戶否認該委託、無該客戶存在或該客戶係被他人所冒用。(2017/6/28 經濟日報)

防堵不動產洗錢 房仲今起納入洗錢防制體系

防堵不動產洗錢 房仲今起納入洗錢防制體系

為了避免不動產買賣交易淪為洗錢工具，內政部今日發布「地政士及不動產經紀業防制洗錢辦法」及「地政士及不動產經紀業防制洗錢及打擊資恐注意事項」，並配合洗錢防制法的施行日期，於6月28日同步施行；明定地政士及不動產經紀業，應確認及留存客戶身分資料、加強客戶審查、留存交易紀錄、主動申報疑似洗錢交易事件等事項。

內政部表示，地政士及不動產經紀業應確認及留存客戶身分資料，若屬重要政治性職務人士，應加強其身分審查及瞭解資金來源。另外，在辦理不動產買賣交易過程中，也應該留存相關交易紀錄，例如契約書、斡旋金或價金的收支證明文件，以及受託事項往來文件等。

內政部進一步表示，地政士及不動產經紀業若發現客戶身分或資金來源具高洗錢或資恐風險，或是客戶假冒、偽造他人身分、要求將不動產移轉給無關的第三人，又或者是客戶的資金來源不清、大量以現鈔支付價款等疑似洗錢情事時，應向法務部調查局申報，由檢調單位進行後續犯罪調查程序。

至於未透過合法地政士及不動產經紀業辦理不動產買賣交易者，法務部、內政部及相關執法機關將加強非法為業及涉及洗錢交易的查處（緝）工作。(2017/6/28 經濟日報)

房市感受大洗三溫暖 六大指標全數翻黑

房市感受大洗三溫暖 六大指標全數翻黑

中信房屋今天發布最新宅指數，民眾對房產相關經濟感受明顯轉壞，包括家中經濟、理財、經濟感受、景氣、物價、房價等六大指標全數翻黑。中信房屋表示，房市交易量雖持續回穩，但民眾經濟感受全面下降，房市顯得氣虛。

中信房屋副總經理劉天仁表示，雖然民眾對經濟感受不好，但第2季已出現三大落底訊號，包括台北市房市第2季價量俱增、全台看屋來客量及斡旋量均較第1季增加，以及上半年有購屋計畫的消費者，對未來房價大多認為持平上漲。

中信房屋每季進行宅指數調查，今年第一季，多數民眾認為家中經濟好轉，對理財、景氣有信心、對物價、房價表現也較滿意。

但進入第二季，感受如洗三溫暖，六大指標全面由紅翻黑，多數民眾認為物價高，房價也高，經濟、景氣都變壞變差。

劉天仁分析，民眾感受急轉，可能和之前樂觀預期有關，由於有落差，因此感受不好。另外不論中古屋市場或是預售市場，雖都已出現降價讓利趨勢，但民眾收入未增加，還是覺得買不起房子，也因此對房市出現失望，持續等待更低的市場價格。

劉天仁表示，目前市場已出現三大落底訊號，一是今年5月北市買賣移轉共2070棟，與4月1707棟相比，增加21%，顯示台北市的成交量處於摸底狀態；第二，中信房屋針對全國加盟店問卷調查，五成以上認為來客量、斡旋量較第一季增加，第三，七成以上有購屋計畫的民眾認為居住地房價持平或上漲。(2017/6/28 經濟日報)

以房養老5個難題、3個卻步 銀行幫你解答

以房養老5個難題、3個卻步 銀行幫你解答

合作金庫銀行2015年11月率先開辦商業型以房養老貸款以來，土銀、華銀、台企銀、一銀、台銀、高雄銀、中國信託商銀及台新銀行都陸續開辦，最新加入的是上海商銀。開辦貸款成數最高7成、年限最長30年期的以房養老業務「青松來富」，總計已有9家銀行開辦。

截至5月底，總計合庫、土銀及華銀等承作以房養老貸款的前三大銀行，共計辦理了1469件，核貸76.29億元。

5大問題

但畢竟以房養老才推出一年多，還是非常新的商品，很多民眾仍對以房養老貸款滿腹疑問，合庫銀行整理民眾最常問的五大問題：

1.目前有房貸 還可申辦以房養老？

答案是「可以」。但銀行會將尚未還完的房貸金額，納為考量因素。合庫銀行表示，持續正常攤還的房貸，若剩餘貸款金額不多，銀行會依擔保品評估總值，協助辦理代償。

例如，房子評估總值2500萬元，房貸還欠300萬元，房子價值還有2200萬元，以約6成5來計算，則以房養老額度是1440萬元，期間30年，每月撥給4萬元，可用於支付老年生活費用。

2.往生後房子如何處分？

銀行會先請繼承人清償借款，繼承人可以自有資金清償、自行出售房子來償還現欠，或與銀行協商等繼承的房子過戶到繼承人名下後，由繼承人來申請房貸「借新還舊」。


若繼承人不願處理這筆以房養老貸款，則銀行會向法院聲請拍賣房子，賣得的價金先償還銀行借款。若有剩餘會歸還給繼承人，如不足清償則會繼續對借款人的其他財產進行追償。

3.借款人年老失智了怎麼辦？

若借款人因失智等因素受監護，宣告致喪失行為能力時，經監護人同意後，銀行仍可繼續撥款。若未取得監護人同意，可能會被監護人主張借款人無受領能力，就會發生契約無效，無法撥款的情形。

4.沒有繼承人 身後如何處置？

獨身沒有子女的人，如果死後契約還沒到期、錢還沒領完怎麼辦？合庫銀行表示，可指定鄰里長或鄰居好友為通知義務人，於借款人死亡的翌日起20個營業日內通知銀行；其遺產於清償債權並交付遺贈物後，如有剩餘，則歸屬國庫。

5.已出租的房子 是否可貸款以房養老？

「可以」，但要依銀行擔保品估價辦法，出租房屋估價時要扣除押租金，放款率最高以64%來計算。

3個卻步

然而，推動以房養老貸款，主要不是為了獲利，而是要讓老人家不要窮的只剩下房子，但仍面臨很多傳統迷思。

1.傳承遺產的觀念

台灣多數老人將房產視為重要遺產，不願意把年輕時奮鬥而來的房產賣掉或向銀行借貸，甚至認為老了還要抵押房子借錢不光彩、沒面子。

2.誤認貸款以房養老 房子就變銀行的

辦理以房養老貸款，就像辦房貸一樣，只是把房子抵押給銀行，所有權及使用權還是借款人的，到期只要清償借款，房子就會回歸所有權人或繼承人。

3.提早往生會吃虧

如果辦了500萬元的以房養老貸款，若5年後領了100萬元人就離開了，是吃虧嗎？合庫銀行說，若繼承人不願意還100萬元，假設銀行拍賣房子獲得價款700萬元，在清償100萬元貸款後，600萬元還是會回歸繼承人所有，不會吃虧。(2017/6/27 聯合報)

房市回溫 建築貸款增速加快

房市回溫 建築貸款增速加快

房市交易回溫。中央銀行昨（26）日公布，5月全體房貸餘額達6兆4,459億元、建築貸款餘額為1兆6,629億元，雙雙改寫歷史新高紀錄。

央行官員表示，5月房市買氣指標—購置住宅貸款餘額較上月增加250億元，而今年以來，每個月房貸餘額都增加約200~300億元，年增率介於4%至5％之間，顯示房市買氣穩定。

根據央行觀察，現階段房市以首購、換屋等自住客為主力，八大公股行庫5月承作首購族的「青年安心成家方案」餘額為5,944億元，月增68億元。

眼見房市買氣回溫，建商推案信心指標—建築貸款餘額也落底反彈。央行資料顯示，5月建築貸款餘額不僅連四月上揚、較前一個月增加23億元，年增率也揚升至2.89％，為2015年10月以來，一年八個月新高。

央行官員指出，近期房市交易轉趨活絡的主因，是首購與自住戶陸續進場，扮演撐盤角色。

央行日前公布，臺灣銀行等五大銀行，5月新增房貸為343.7億元；因銀行給予首購與自住戶的房貸利率較為優惠，五大銀行新增房貸的平均利率降至1.655%，為2010年7月以來、近七年新低。

根據央行統計，5月五大銀行新增房貸裡，青年安心成家貸款比重高達32.1%，較前一個月的31.6%，增加0.5個百分點。

房市交易春暖花開，數據會說話。觀察5月六都買賣移轉棟數，除桃園因去年有龜山合宜住宅交屋潮、墊高比較基期，導致年增率為負外，其餘五都全數增長，六都合計月增15.4%，顯示房市交易轉趨活絡。央行經研處副處長吳懿娟日前表示，從買賣移轉棟數觀察，房市交易「看起來是比較回穩一點」。(2017/6/27 經濟日報)

都更拉不動老屋買氣 業者：國產車被炒到變進口車

政府近來針對都更推出各項政策及修法，市場出現老屋將翻紅的氛圍，「屋比」趨勢研究中心彙整內政部資料，今年Q1全國屋齡30年以上的老屋占住宅市場交易比重約25%，跟去年同期相同，顯示政府大力推動都更，對於老屋買氣帶動有限。

屋比房屋比價創辦人葉國華表示，今年政府積極推動都更相關政策，無論是老屋重建條例立院三讀通過、設立國家住宅及都市更新中心，專責單位推動社會住宅、整合都市更新事業、都市更新條例進行修正等，都顯示今年想拚都更的決心。

葉國華分析，老屋目前擁有眾多利多政策，交易熱度卻無法提升，主要和這幾年老屋都更題材過度被炒作有關，許多原本單價是國產車價格的老屋，都因投資客搶進，價格躍升到進口車等級，壓縮了自住客進場空間。

其次，面對不願意參加都更的「釘子戶」問題至今仍無有效解決方案，甚至近年房屋持有稅大漲，造成更新後新屋的持有稅負大幅增加，也降低不少民眾參與都更的意願。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，今年政府大力推動都更，部份民眾開始有興趣購買老屋，不過根據金融聯徵中心的貸款資料顯示，今年Q1屋齡30年以上老屋，平均核貸成數僅6成75，遠低於屋齡3年內新屋的7成21，光是購買總價1000萬的房產，買老屋就需要多準備46萬的自備款，幾乎等於月薪3-4萬一般受薪族的整年所得，明顯有較高的購屋門檻，不僅阻礙了有意願配合都更的民眾購買老屋，也使得老屋市場熱度難以提升。(2017/6/26 經濟日報)