台中房地產資訊家: 4月 2017

2017年4月26日星期三

六都房價明顯回穩

信義房屋公布第1季房價指數，全台六大都會區首季房價年增率為0.6%至2.5%，顯示過去一年來房價並未下跌，回穩跡象明顯。不過，和過去的高點相較，台北市仍有11.5%跌幅，新北、桃園跌幅則約7%，換言之，房市要再向上修正仍有空間。

根據最新公布的信義房價指數顯示，過去一年國內主要都會區的房價已經明顯回穩，全台六大都會區第1季平均房價水位，均高於去年同期，其中台北市年增率為1.14%、新北市為0.63%、桃園市為0.79%，大台北以外的新竹、台中和高雄年增幅均逾2%。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，打房政策不再強力調控，修正後的房市吸引遞延買盤進場，2015年一整年急跌一段的房價，在2016年跌勢趨緩，已經進入盤整期。2017年第1季與過去幾季相比較，各都會區呈「區間震盪整理」，目前並沒有明確往上或往下趨勢，不過可以看出房價走勢已經明顯脫離急跌階段。

信義房價指數顯示，北台灣的房價高點多出現在2014年第1、2季，大台北以外的新竹、台中和高雄，則出現在2015年以後。雖然近一年來全台房價普遍止跌回穩，不過各都會區和歷史高點相比，台北市房價仍有11.5%的跌幅，新北市與桃園市的跌幅則接近7%，台中則為5.2%，新竹和高雄都在1%左右，顯示此波房市修正以北部最為顯著。(2017/4/26 經濟日報)

央行數據 3月房市回溫了

中央銀行昨天公布，三月全體國銀房貸餘額增至六點四兆元，創下歷史新高，較二月大增一八二點四億元。央行官員指出，三月房市交易確實回溫，主要原因包括機場捷運通車議題帶動看屋人潮，部分屋主降價求售、確實促進買氣，以及部分區域湧現交屋潮，使房貸餘額水位劇增。

象徵建商推案信心指標的建築貸款，三月餘額增至近一點七兆元，月增七十四億元，創二○一五年七月以來的一年九個月新高。

央行官員解釋，從年增率觀察，三月建築貸款年增百分之二點一一，連續四個月正成長，顯示建商對房市前景由過去的悲觀情緒轉為樂觀，在局部地區也願意「讓利」，透過調降售價以刺激銷售量。

信義房屋昨天也公布第一季房價指數，全台六大都會區首季房價年增率為百分之○點六至二點五，顯示過去一年主要都會區房價未見下跌，整體市況回穩。

不過，和過去高點相較，台北市仍有百分之十一點五跌幅，新北、桃園跌幅則約百分之七。

最新信義房價指數顯示，全台六大都會區第一季平均房價水位，均高於去年同期，其中台北市年增率為百分之一點一四、新北市為百分之○點六三、桃園市為百分之○點七九，大台北以外的新竹、台中和高雄年增幅均逾百分之二。(2017/4/26 聯合報)

過了！危險老屋重建最多享12年房屋稅減半

為加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物重建，立法院今天三讀通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例草案」，經評估安全性需拆除重建的30年以上老屋，5年內申請重建，房屋稅及地價稅最多可減半徵收12年；3年內申請重建，還能額外獲得建築基地基準容積10%獎勵。

三讀條文明定，重建適用對象分三大類，經建築物主管機關依建築法規、災防法規，通知限期拆除、強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者；經結構安全性能評估結果未達最低標準；屋齡30年以上、經結構安全性能評估結果，建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置升降設備者。

內政部指出，全國30年以上建築約380萬戶，其中4、5層樓建築約8萬6000棟、86萬戶；公有建築物耐震檢測經驗，約有40％耐震係數不足，推估約有3萬4000棟4、5層樓建築物有災害風險疑慮。

修法明定，危險老舊建築申請重建，起造人應擬具重建計畫需，並取得重建計畫範圍內「全體」土地或建築物所有權人同意。條例施行5年內申請重建，房屋稅及地價稅可減半徵收2年，若所有權未移轉，還可延長減免年限最長10年，總計最多12年房屋稅減半徵收優惠。

此外，危險老舊建築申請重建，政府將提供容積獎勵，但不得超過該建築基地1.3倍的基準容積，或建築基地1.15倍的原建築容積。條例施行3年內申請重建，政府再加碼，能額外獲得基地基準容積10%獎勵；建蔽率及建築物高度，則授權地方政府酌予放寬。

為加速老屋重建速度，三讀條文也規定，申請重建者，必須在116年5月31日前提出重建申請計畫；也就是修法通過後10年內，未提出重建計畫，將不能再享此條例各項獎勵優惠。(2017/4/25 聯合報)

房仲關店...每天平均2.5家

房市不景氣，房仲店倒店消息頻傳，據內政部資料顯示，房仲公司總量到今年3月底僅剩6,326家；而倒閉的房仲業者（變更為非執業中）去年來共多了1,099家，全台平均每天都有近2.5家房仲公司關店。

內政部不動產經紀業資訊平台資料顯示，全台房仲公司總家數在2015年7月達到歷史高峰，達6,958家，不過各房仲品牌擴張過快，及房市交易急速委縮，今年3月底房仲公司總量減為6,326家，總量約縮減近一成。

房仲業者指出，不少房仲採多店整併為一家、暫時歇業等策略，以因應整體交易量減少。但近來交易略為回溫，關店的情形有稍緩和。

若以新增「變更為非執業中」家數來看，2016年為890家，今年前三月為209家，即隨著房市交易未見起色，全台每天平均有超過二家房仲公司關門（不含新開），以區域別觀察，房地合一稅上路一年多以來，新北市房仲公司變更為非執業中211家為最多，台中及桃園次之，北市及高市也有超過百家的規模。(2017/4/24 經濟日報)

公告地價二年一調過關

立法院昨（21）日三讀修正《平均地權條例》，公告地價確定改為二年一調，內政部地政司副司長施明賜表示，明（2018）年元旦重新公告地價。

地上權案的地租衝擊能因此舒緩？施明賜表示，不由公告地價調整解決。去年底行文建議公產管理機關，地租不宜與公告地價掛勾。

立法院昨天三讀三個重要的財經法案，除了《平均地權條例》；還修正《所得基本稅額條例》，納入個人反避稅制度；以及修正《菸酒稅法》，每包菸提高20元菸稅。

2016年全國公告地價平均調漲三成，其中宜蘭縣平均調幅更高達118%，連帶影響地價稅大幅增加。施明賜表示，改為二年一調符合多數縣市希望，內政部已和地方政府取得共識，今年下半年就可以啟動重新規定作業，「明年開始沒有問題」。

台北市財政局局長陳志銘昨天表示，比起現行的三年一調，此次修法改為二年一調有很大進步。但能進一步調為一年一調會更有利，今年台北市調降土地現值，公告地價就沒辦法跟著降。

明年公告地價調整，內政部會下指導棋嗎？內政部曾喊出，希望公告現值逐步反映市價、達到市價九成，2016年公告現值也確實達到占市價90.5%的目標。(2017/4/23 經濟日報)

台中單元二餐飲磁吸效應新公益商圈蓄勢崛起

台中單元二重劃區腹地相對廣闊，土地租金相對低檔，對於大型餐飲業者來說，極具吸引力，磁吸效應帶動，各大餐飲匯聚公益路二段延伸至黎明路、益豐路四段間，「新公益商圈」蓄勢崛起！

台中市不動產開發商業同業公會副理事長林正昇表示，單元二重劃區土地開發近年剛起步，若與開發已近飽和的公益路東段相比，目前所屬單元二的公益路西段一帶尚可利用的腹地較多、面積也較廣、土地租金也相對低檔，因此對於較有停車空間需求的餐飲業者來說，極具吸引力。

台中公益路劃經西區、五期、七期、單元二，連接台中多條重要幹道，台灣大道、忠明南、文心、河南、黎明路等，擁有各區精華地段的人流商機，吸引餐飲業高度聚集，素有台中「餐飲華爾街」美名。

但近幾年，隨捷運綠線利多及七期、單元二重劃區發展帶動，各大餐飲業者看好的公益路段，有朝西轉的趨勢。知名餐廳集團屋馬、NINI義大利餐廳、貳樓餐廳、薄多義等看好未來捷運人潮金流，選擇在鄰近文心路的公益路段展店；MEAT GQ、妃黛方舟、星野集團的与玥樓粵菜、皮諾可可、銅錵鍋、紅巢燒肉、森鐵板燒、櫻兔燒肉日本料理、臻愛婚宴館等，則看好低密度開發的單元二，擁有近高鐵、腹地廣闊、土地租金相對低檔等優勢，插期公益路二段延伸至黎明路、益豐路四段間的區段。

眾多知名餐飲匯聚帶動店面、土地租金行情水漲船高，據實價登錄顯示，位於公益路上鄰近文心路口，今年3月開幕的「萬達寵物」，每月租金就已創下此區最高，達75.6萬元，全棟面積將近300坪，每坪租金2,543元，非常可觀。東興路到文心路之間的公益路段，店面租金行情近年漲幅約50％～100％以上，平均每坪約1,500～2,500元，就連售價每坪也約25～60萬元不等，總價約3,000～5,000萬左右。

而主以土地出租為主單元二新興重劃區，早期土地租金行情每坪約500～600元，目前也上漲至800～1,000元，漲幅達50％以上，被視為蓄勢崛起的「新公益商圈」。(2017/4/22 工商時報)

五銀行新增房貸勁揚

中央銀行昨（21）日公布3月五大銀行新增房貸，央行經研處副處長吳懿娟罕見表示，「房市出現回溫跡象」，主因包括去年首季受房地合一課稅、南部土地液化衝擊，比較基期偏低，今年則有新成屋交屋潮、建商讓利促進成交，3月六都買賣移轉棟數，不論與2月或與去年同期比，多數均呈兩位數增長。

央行統計顯示，台灣銀行等五大銀行，3月新增房貸為368.9億元，是三個月新高，較2月大增137.7億元。吳懿娟分析，3月大幅增加主要是基期因素，因2月適逢農曆春節，加上228連假，營業天數較少。與去年同期相比，去年第1季受到房地合一課稅上路，以及南部土地液化議題衝擊，房市交易清淡；今年第1季不僅有新成屋交屋潮，還有建商為了出清存貨，在價格上讓利以促進成交，六都3月買賣移轉棟數，不論月增率或年增率，絕大多數都呈兩位數增長。(2017/4/22 經濟日報)

台中鐵路高架沿線量縮價跌...暫時！

台中鐵路高架化第一階段完工後至今約半年時間，房仲業統計實價資料，沿線車站出現量縮價跌情況，業者分析主要是賣方看好房市不願讓利，造成交易量大減，價格也滑落。

不過業者預料這是短期現象，隨整體房市轉穩，預期今年上半年交易量可望回溫。

台中鐵路高架化第一階段於去年10月完工，已啟用豐原、潭子、太原、台中及大慶共五座高架化車站，市場原預估會出現汐止鐵路高架化後效應，沿線房價上漲，但實價資料卻顯示不漲反跌。

交易量方面，有巢氏房屋統計實價登錄資料，太原站周邊去年10月至今年1月成交366件，與前年同期相比，減幅約37.4%最多，另外台中站、豐原站交易量減幅也逾三成。

至於房價，台中站成交均價從台中一坪15.9萬元，下滑至14.3萬元，跌幅一成最多，豐原和太原站都小跌3%，潭子和大慶站則是持平。

有巢氏房屋副總莊志成執行副總分析，鐵路高架化可提升交通便捷及生活機能，帶來人潮與商機，活絡房因此在車站啟用前，多數屋主看好區域未來發展性，讓利意願較低，成交價格相對高。

而在車站啟用後，通車議題效益減緩，加上房市處修正期，買方多參考實價登錄成交價格出價，能成交的多是願意讓利的屋主，而多數屋主又不願讓價，因此出現量縮價跌。

以豐原車站一帶為例，台慶不動產台中豐原市政加盟店長邱文學表示，當地屋主開價多在1500~1700萬之間，與買方預算約1000~1600萬有不少差距，若物件條件佳，雙方價格認知至少百萬。

當地房仲業表示，鐵路高架化後雖未為房市帶來明顯提振，但主要是買賣雙方仍在磨合期，隨商圈逐漸發展，預料會吸引年輕族群、置產族，房市將可回穩。(2017/4/22 聯合晚報)

2017年4月20日星期四

首季贈與稅收創新高有錢人預作準備？

房市買氣解凍，國庫也進補。財政部公布最新統計，今年3月全國土增稅收82億元，累計第1季達222億元，較去年同期大增逾三成、54億元。

另外，受贈與稅率擬提高至20%影響，今年以來不動贈與明顯增加，今年3月贈與稅收36億元，較去年同期增加19億元、1.1倍，第一季達76億元，也較去年同期大增六成、30億，並創下歷年同季最高水準。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，今年第一季房市有走出谷底趨勢，六都交易共4.5萬棟，較去年同期3.2萬棟，大增4成，交易量回升，也讓土增稅收明顯增加。

根據財政部統計，3月土增稅實徵淨額為82億元，較去年同月增加18億元，累計第1季稅收共222億元，較上年同期增加32%、54億元。

曾敬德分析，去年第一季實施房地合一稅，許多民眾搶搭輕稅末班車，提前在2015年12月完成交易，讓去年第一季交易件數出現窒息量。

他表示，今年交易量較去年同期大幅增加，除了去年基期較低因素，一部分也是受惠於今年的買氣回溫，而今年房市能夠回溫主因，則是政府不再強力調控房市外，過去打過頭的遞延買盤回流。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，政府研擬提高贈與稅從10%到20%，雖尚未立法通過，但有錢人預作準備，不會等到三讀，今年前二月全國不動產贈與件數合計增加1234件、增幅16%，帶動贈與稅明顯成長。(2017/4/19 經濟日報)

延後完工後遺症新成屋超大賣壓來了

今年降價潮會持續嗎？商仲業統計指出，前兩年市場不好，許多建案以拖待變，延後完工時間，但「小雞終究得孵出來」，今年使照核發可能爆出16.6萬戶超大量，建商將滿手新成屋，降價壓力比去年更大。

戴德梁行不動產估價事務所所長楊長達表示，房市不是今年下半年就有新一波降價潮，就是2018年繼續降價衝量，而且降幅可能比2016年還大。

楊長達表示，2013至2015年是住宅建造執照核發戶數高峰期。根據內政部統計，這三年建照核發都在10萬戶以上，2013年13.3萬戶，更是1996年以來最多，合計三年達36.3萬戶。

他說，建商領到建照，開工、完工，到拿到使用執照，大約二到三年，也就是2013年到2015年的36萬多建照戶數，會在2015～2017年的三年間拿到使照，平均一年應有12萬多戶。

但2015、2016年使照核發量都僅9萬多戶，合計19.7萬戶，按照工期推算，多達16.6萬戶應在今年完工領取使照，如果全數領照，將是近20年來最大量。

楊長達分析，建照和使照量出現大幅落差，主要是這幾年房市買氣不好，建商擔心房子蓋好，交屋困難、餘屋又賣不掉，還得負擔房屋稅，因此採取拖延工程、延緩完工策略，使照量因此遠低於建照量。

他表示，但建案請了建照，終究會完工，成為新成屋。就像孵雞蛋，時間到了，小雞終究會跑出來。如果集中在今年，將高達16.6萬戶，如果把壓力分散到今明兩年，加計2016年建照量，今明兩年平均一年新成屋供給量也達12.3萬戶，仍是2008年以來新高，建商壓力仍相當大。(2017/4/19 經濟日報)

繼承房地適用房地合一舊制

房地合一課稅制度去年上路，個人或營利事業在105年1月1日後取得的房地，或於103年1月2日後取得、且持有期間在2年以內者，均須按照新制課稅。會計師提醒，若納稅義務人交易因繼承所取得的房屋土地，由於無法自行決定取得期間長短，因此得適用舊制。

安永會計師楊建華表示，只要落入新制課稅範圍內的民眾，須於所有權完成移轉登記的次日起30日內完成申報繳納，且稅基以房地售價扣除成本、費用、依土地稅法計算的土地漲價總數額計算。惟須留意，地價稅、管理費、房屋借款利息等不能納入費用計算。

不過，由個人或其配偶、未成年子女設有戶籍，持有該屋滿6年，且沒有供營業或出租使用，只要課稅所得在400萬元以下就可以免稅，超過部分則可適用自用住宅優惠稅率10％課稅。

至於適用舊制的民眾，房地交易視為財產交易所得，以「核實認定」方式計算所得。若無法提交證明文件，「豪宅」依出售時的房屋評定現值，占公告土地現值及房屋評定現值的比例計算房屋收入後，乘以15％計算；至於一般房地則按房屋評定現值乘以各地區核定標準計算，須併入綜所稅申報。

但楊建華提醒，若是民眾在105年以後交易因繼承取得、且持有期間未滿2年的房地，或是105年以後交易繼承取得、且被繼承人於104年12月31日前購入的房地，由於繼承人無法自行決定取得時間，因此可適用舊制。

舉例來說，甲君在103年3月1日購買取得房地，而乙君在104年12月1日繼承該房地，並於去年2月1日出售。

雖然甲乙持有期間合計未滿2年，但乙出售時應適用舊制，並於下月報稅時辦理結算申報。

又或者，A於99年1月30日購買取得房地，B在105年1月30日繼承該房地後，同年3月1日出售。楊建華說，B出售時應適用舊制，若A、B持有房地期間又符合新制自用住宅規定，得自行選擇適用新制。(2017/4/19 工商時報)

建商信心來　建照＋開工量比去年同期多10趴

建商信心度回升，根據內政部營建署統計，今年前2月建築報照核發量與申報開工量，均較去年同期，有1成以上的成長，其中又以中南部量體最為龐大，相較去年甚至有倍數躍增，而雙北市則較無顯著反應。

最新數字顯示，全國前2月建照核發量為2470件，較去年同期成長約9.5%，而前2月申報開工案件共1874件，較去年同期成長約10.1%。

《住展》雜誌企研室經理何世昌認為，一是去年基期偏低，二是建商信心略微回升，「此外，2018年起將實施的雨遮屋簷不登計不計價政策，也慢慢在發酵，促使建商提早送審建築執照。」

細究今年2月區域表現，可發現雙北市無論就發照量、申報開工量，都佔不到全國數字的2%，但光僅台南市單一區域表現，就佔全國量體的2成左右，顯見南部建商市場信心度，略勝北部。(2017/4/16 蘋果日報)

9.35年不吃不喝買房？網友：這些錢只夠繳頭期款

營建署最新統計，台灣民眾要不吃不喝9.35年才買得起房，而北市的房價所得比更高達15.47倍。網友表示，9.35年只能繳得出頭期款，應該是93.5年，也有網友說，這種統計不可信。

營建署今天發布2016年第3季房價負擔能力指標統計，房價所得比為9.35倍，為歷史新高，意即台灣民眾要9.35年不吃不喝才能買房。

不過，這項統計新聞在PTT上引發議論，有網友認為，真的很怪，房價都跌了20%，所得比還那麼高，一樣買不起房，但有網友立刻回應，房價和薪資同步打8折，買房只會變得更困難。

網友大嘆，不吃不喝9.35年只能繳得出頭期款，總房價應該是乘上10倍的93.5年；還有網友精算，一個月薪資4萬元，9.35年達448.8萬元，台北市哪裡有450萬的房子，還要9年多完全不吃不喝才有可能買房。

但有網友建議，不一定要住台北市，屏東有400萬元左右的房子，300多萬元就可買40坪。有網友則哀號，「450萬在新莊買得到套房」；台北市則只能買間廁所，「扣掉公設算應該更驚人」。

多數網友持悲觀看法，有網友說，買房更困難了，「都要飆眼淚了」，認為「拉高薪資來買房根本是笑話，因為房價也會跟著漲」，還有人酸日前鬧出失言風波的全聯總裁徐重仁說，「22K只要肯存錢，不亂花錢，400年就可以在信義區買房」。

網友直言，目前下跌的房價區塊都不是中位數價格，而是高總價物件偏多。或許下一個10年，台灣社會的重點不再是薪水能不能買房，而是吃不吃得飽的問題。

有網友痛批，如果薪水不能支付日常基本開銷就算房價所得比1還是買不起的，甚至就算房價所得比0，也是沒辦法買，因為根本沒頭期款。

不過，也有網友持不同看法，樂觀認為最近公寓應該跌得滿有感的才對，官方數字明明就落底了；也有人提出統計數據是去年第3季的狀況，現在已經不一樣了。有網友直說，這種統計不用認真，那是魯蛇和郭台銘等人的平均。(2017/4/17 中央社)

帝寶三拍破200萬李同榮：有助高價市場趕㡳

台北市指標豪宅「帝寶」三拍戶以底價總價2.2億元、單價每坪188.5萬元出脫，創下「帝寶」近年來最低價。個人認為帝寶法拍破每坪200萬有助高總價市場快速趕底，對市場年底落底仍然深具信心。

帝寶法拍價破200萬，影響高價市場殺價取量，並加速Q4前趕底

帝寶已經是11年的屋齡，近年陸續有同等級豪宅出現，包括文華苑丶西華富邦丶皇翔御居丶和平大苑丶仁愛吾疆丶華固天鑄等豪宅，除了基地規模以外，無論是地段或建物品質，帝寶的指標性已慢慢弱化，要以帝寶評估新豪宅價格可能會失真，但帝寶法拍價破一坪200萬，代表高總價仍會有一波比價的推波效應，影響所及，高價市場將會有8%左右的跌幅，但同時也會吸引買盤介入，對市場將有加速趕底的效應，一旦高價殺價取量加速，包括新成屋的斷頭價殺出，成交行情的平均價格就會有較明顯跌幅，從技術循環面分析，台北市中古屋跌幅就會趨近25%左右的滿足點，對市場膠著的買盤會有激勵作用，我們對今年房市Q4前落底有信心。

豪宅市場具領漲領跌的心理影響效應

豪宅雖然與一般市場脫鈎，有一定的價差，但相對有領漲領跌的心理效應，只是漲勢時，漲幅會高於一般產品，跌勢時，跌幅也會高於一般產品。此波豪宅反轉的跌幅滿足點約會在28%～33%之間，一般性產品跌幅滿足點約在25%上下。

帝寶法拍價破200萬，以法拍價與市場價的價差在12%～15%推估，帝寶市場交易平均合理價應該在210～220萬之間，每坪200萬仍然是帝寶的支撐價格，因此近年交屋的頂級豪宅，都應該有每坪200萬的支撐力道。

豪宅市場短空長多，具長期投資價值

個人認為豪宅因名人進駐而有群聚效應，但也會因名人爭議事件不斷與法拍個案影響行情，畢竟富人要買的不只是物件本身，而要買的是身份表徴，一旦市場被貼上不利標籤，就會嚴重影響到市場價格。他同時認為，豪宅急殺反而是短空長多的投資標的，有別於一般產品，豪宅具長期投資價值，一定會有投資者會危機入市，因為國際都會的頂級產品市場通常不會太寂寞。(2017/4/16 聯合新聞網)

台中低總價豪宅搶手

台中豪宅市場走過前年每坪單價屢創新高的豪宅王時代，今年隨著稅制底定，賣方釋出讓利誠意下，房價開始鬆動，來客平均增加15%至20%，尤其總價3,000萬元以下個案交易熱絡，衝出一波年後小陽春。

七期指標個案「寶輝秋紅谷」前年交屋，含車位實價登錄一路飆升到每坪83.5萬元，擠下「聯聚信義大廈」每坪81.4萬元。去年「寶輝秋紅谷」實價登錄最高每坪72.5萬元，而「聯聚信義大廈」每坪最高也僅64.5萬元，平均下修10%至15%。

目前，總價3,000萬元以下的豪宅產品交易熱絡，陸續成交的「親家雲硯」、「嘉磐雍翠」、「惠宇時代觀邸」、「天璽一期」、「林鼎一邸」等案，成交價約在2,250萬至2,950萬元，每坪成交單價約29萬至31.5萬元，甚受市場歡迎。

另外，位於市政路的「聚合發經典」，由於坪數較小，總價約2,000萬元，每坪28.5萬至29萬元間，近期成交三戶，在成屋市場受到矚目。

至於5,000萬元以上的豪宅個案，成交速度相對緩慢。指標建商聯聚、寶輝房價近期也開始鬆動，「寶輝一品」最近成交二戶，總價約1億元，每坪成交單價50.5萬至52.5萬元。(2017/4/16 經濟日報)

重返1100億量能？土地交易拚收復10年線

戴德梁行認為，2017年土地交易量有機會回升到1100億元

根據戴德梁行統計，今年第1季土地交易量達242億元，已擺脫2016年三個季度成交量未能突破200億元慘況，2017年土地交易量有機會回升到1100億元。

戴德梁行不動產估價師事務所長楊長達表示，往年第1季都是開發商、投資人觀察市場時間，交易量都是全年最低，不到全年的20%，今年第1季就有近250億，推估全年有望重返1100億元的十年均線。

楊長達說，整體經濟景氣回升，不再拖累房地產市場，國內資金豐沛，加上政府終於放下鞭子，停止連續四年打房政策，是土地交易市場回升主因。

他表示，雖然交易量有回來，但只能說最壞時間已結束，距離回暖還很遠。比起以往，目前土地交易動能仍疲弱，以十大交易來看，北市三筆交易多是著眼於最後的公設容積移轉機會。

楊長達表示，容積移轉是提高土地價值的特效藥，台北市將於今年7月1日起全面實施容積代金制度，可供容積移轉之公設用地，只剩三個月可操作，建商也因此積極公設用地取得半數容積移轉的最後機會。

根據高力國際統計，第1季買地主要以建商居多，第1季全台前十大土地交易案中，有七筆是建商購買，首季購地金額108億元，較去年同期14.2億元，大增6.6倍。

高力國際董事總經理劉學龍表示，建商願意進場買地，代表房地產市場已接近谷底，預料最慢今年第3季台北房市就可觸底。(2017/4/15 聯合晚報)

2017年4月14日星期五

台中市東山路地下道 15日深夜封路填平

台中市東山路地下道填平工程，15日深夜將封路施工，

加上鋪設雨水下水道工程，預計至10月底完成。圖／台中市新聞局提供

台中鐵路高架化第一階段完工後，北屯區東山路地下道將填平，15日深夜將確定封路施工；台中火車站附近的復興路陸橋，也將於17日上午9點起封路拆除，民眾記得改道行駛。

東山路地下道原定15日填平，由交通部鐵路改建工程局施工，不過上周傳出台中市交通局未通過交通維持計畫，填平工程喊「卡」；今天下午台中市交通局宣布，已有條件通過，只要做好交通配套，15日即可進場施工。

交通局長王義川說，鐵工局在封閉地下道前，要鋪設告示牌，開通替代道路東光路822巷、東光路地下道側車道。

東山路地下道封閉期間，替代道路為松竹路、太原路，5月起增加「興進路左轉東光路」，也可匯入太原路；東山路地下道填平後，將進行雨水下水道工程，預計10月底完工。

台中市復興路陸橋17日上午將封路拆除，預計6月1日完工通車

復興路陸橋預計17日上午9點起封路拆除，預計6月1日完工通車，拆橋工程將分三區施作，第一區段為新民街至復興東路；第二區段為復興東路至振興路；第三區段則為南京路至新民街。

復興路陸橋封閉期間，建議改道行駛建成路；另東區進德路原本只到南京路，將打通貫穿鐵路高架橋下，可銜接復興東路，提供附近民眾行駛。(2017/4/13 聯合報)

升息房價會崩？業者：歷史經驗剛好相反

不少房產業者認為升息是今年房市最大變數，恐導致房價進一步下跌，屋比趨勢研究中心比對中央銀行與信義房價指數歷史資料發現，2001年以來，央行升息，房價都上漲，反而當央行降息，房價都跌。

屋比創辦人葉國華分析，央行近十多年都是確定經濟復甦後，才開始升息循環，而且升息力道緩和，對房市衝擊不如想像大，反而因為經濟穩健回升，帶動房價明顯上漲。

不過，他提醒屋主不要因歷史經驗，對房價太過樂觀。過去央行升息，房價不跌反漲，是因房價基期較低，自2001Q1至今，台灣房價已上漲2.7倍，在目前民眾購買力未明顯提升下，預期未來即便經濟復甦，對房價帶動效果也將可能不如以往，一些供給量較大的重畫區，今年房價仍有下修空間。

根據歷史資料，從2001年至今，央行總計啟動兩波升息循環、三波降息循環。兩次升息循環，房價都上漲，2004Q4~2008Q2的升息循環，共升息16次，累計升息幅度2.25個百分點，同期房價漲幅達42%。

在2010Q2~2011Q3的第二波升息循環，同一時間房價也上漲17%。

而在三次降息循環中，房價都呈下跌，不過，房價下跌輕微，跌幅只在1%上下。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，不少屋主對於未來升息忐忑不安，除了擔心每月還款負擔會因此增加，也擔心房價下跌，但以先前央行每次升息半碼來算，每百萬的政策性房貸，20年本息均攤計算，每月負擔僅會增加約37元，實際增加負擔其實並不高，民眾不用太過擔心與憂慮。(2017/4/14 經濟日報)

老屋行情北台灣跌很兇中南部漲很大

六都房價近期漲跌如何？台灣房屋智庫統計分析2015和2016兩年成交資料發現，台灣南北房價漲跌「兩樣情」；過去兩年，北台灣三都（雙北和桃園）平均單價仍在修正中，但南部三都（台中、台南和高雄），則已有2.1到5.6%漲幅。

若觀察成交房屋「屋齡」，台灣房屋表示，除新北維持平盤，其餘五都「10~20年屋齡」中古屋呈現0.7到5.7％小幅漲勢，顯示該屋齡區間最為抗跌，在房市修正潮下，甚至不跌反漲。台灣房屋也發現，老屋在北台灣「跌很兇」，中南部則「漲很大」。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出，近年預售和新成屋市場出現賣壓，建商代銷無不降價讓利，連帶使新屋也被迫大幅降價換成交，不過若「10~20年中古屋」屋況保持不錯，價格又不如新成屋高貴，反倒在房價上更顯得抗跌保值。

張旭嵐指出，以台北市來說，10~20年屋齡成交區域，又以「中山和內湖兩區」最多，這也顯示，蛋黃區房價高貴，蛋殼區機能未足，反而是居中的蛋白區在房市考驗中能站穩腳步。

但如果是「老屋」，情況又不一樣。台灣房屋發現，北台灣40年以上老屋在各屋齡中「跌很兇」，但中南部老屋（台中和台南）老屋則是「漲很大」，像台中40年以上老屋漲幅達16.2%。

張旭嵐指出，過去都更議題在北台灣雖受到關注，但近年都更法條修正尚未明確，因此「台北老屋身價不再」，中南部因為原本就沒有老屋都更的需求，，反倒因為中南部偏好居住透天，加上多數的老透天，單價低、地坪大，若自地改建整修空間大，或隔間出租相對拉高總收益，因此老屋在中南部會有一定身價。(2017/4/13 聯合報)

六都房價南漲北修屋齡10至20年最抗跌

台灣房市近兩年房價持續下修，台灣房屋卻統計發現，2015年到2016年房價漲跌南北互異，北台灣下跌，台中、台南和高雄小漲；觀察成交的屋齡，除新北之外五都的10年到20年房屋抗跌小漲。

台灣房屋智庫統計分析2015和2016兩年的成交資料，發現房價漲跌南北兩樣情，北台灣三都平均單價仍修正，而台中、台南和高雄，則有2.1%到5.6%的漲幅。

進一步觀察成交的屋齡，除了新北維持平盤，其餘五都10年到20年都小漲0.7% 到5.7%，顯示這個屋齡區間最抗跌，在一片房市修正潮下不跌反漲。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，10年到20年中古屋屋況尚好，價格又不如新成屋高貴，反倒在房價上更顯得抗跌保值。

進一步觀察台北市10年至20年屋齡的成交區域，又以中山和內湖兩區最多，顯示蛋黃區房價高貴，蛋殼區機能未足，反而居中的蛋白區在這一場房市考驗中站穩身價，也顯示房市也大行中庸之道。

張旭嵐表示，因基礎建設都集中在北台灣，因此房市多頭時期漲勢大，房市轉向後修正幅度也大；而中南部房價原本漲幅有限，因此房價修正期也不易跌太多，加上土地持續增值，因此中南部房價仍有漲勢。

她說，有趣的是，北台灣的40年以上老屋在各屋齡中跌很兇，但是台中和台南老屋則是漲很大，尤其台中40年以上老屋漲幅達16.2%。

她分析，都更議題在北台灣較受關注，不過近年都更條例修正未明確，因此身價不再，而中南部因為原本就沒有老屋都更的需求，因此都更條例的變化不影響市場，反倒因為中南部偏好透天厝，加上多數的老透天，單價低、地坪大，若自地改建整修空間大，或是隔間出租相對拉高總收益，因此老屋在台中台南仍有一定身價。(2017/4/13 中央社)

租賃發展條例通過房東空屋出租可減稅

行政院會今通過「租賃住宅市場發展條例」草案，以減免綜所稅為誘因，鼓勵房東釋出房屋給包租代管的服務業管理。根據草案，月租金若2萬元，房東每年最高可省下11568元，減幅達43%。全案還須送立法院審查。

國內租屋市場發展不夠健全，財政部統計處資料，持有房屋超過一戶以上的戶數高達316萬戶，占住宅存量860萬戶的36%；另據內政部資料，因居住或就學有租賃需求者約285萬人但受租屋管理繁雜等因素影響，造成部分房東無力管理及住宅閒置，因此政院擬具專法，盼引導租賃住宅市場發展，使房東出租放心、房客居住安心。

草案也規定，月租金6000以下者免稅；6000元至2萬元可減除必要費用53%；2萬元以上必要費用減除43%；另授權地方政府，可對地價稅及房屋稅適當減徵。

為鼓勵釋出住宅，草案明定，個人住宅所有權人將住宅委託租賃住宅服務業代管，或出租予租賃住宅服務業轉租，供居住使用一年以上者，才能享租稅優惠，包括房屋稅及地價稅可以減徵，以及租金收入享有免稅或較高費用扣除優惠。

草案明定，未來包租代管服務人員，須考取證照，讓房東和租客有保障，若有爭議，由直轄市或縣（市）不動產糾紛調處委員會調處，申請人免繳調處費用。(2017/4/13 聯合晚報)

房子賣不掉？連三年餘屋量最大的地方是...

據住展雜誌統計，北台灣2016年各行政區待售的新建案數量，發現桃園中壢區待售建案數量最多，去（2016）年高達88個，惟較前年減少4個。第二名則是竹縣竹北市，共有80建案。

桃市桃園區則以68個居第三。住展雜誌企研室經理何世昌表示，建案集中的區域雖都擁有重大建設題材，但因重劃區推案量大，在客源遭嚴重稀釋的情況下，只能用降價或提升建築品質等策略來突圍。

中壢在2014年取代竹北，成為北台灣待售建案數量最多的行政區後，迄今已連續苦坐三年冠軍，待售建案數量更在2015年達到最高峰。中壢目前推案集中在舊市區、內壢、過嶺與青埔等地，近來部份建案因價位下修吸引買方出手，成交已經回溫，待售建案數量緩步下降，今年3月已降至剩80個。

竹北則有縣治一、二、三期和台科大重劃區，以及高鐵特定區龐大的土地提供開發，再加上近年又有不少小型重劃區加入開發行列，新建案源源不斷，待售數量居高不下，去年建案數量微幅上升至80個。

連二年以68個建案數居第三名的桃園，去年舊市區與中正藝文特區大走讓利風，部份建案得已順利完銷，但因中路與經國等二大重劃區推案湧現，待售建案數量仍維持在高檔水準。

若單看大台北地區，那麼去年待售建案數量最多的行政區依序是淡水48個、林口42個、新莊39個；待售數量最少的萬里，建案數掛蛋。

淡水也連續三年蟬聯大台北待售建案最多的地區，但2016年待售建案數量降至48個，今年更降至43個，明顯比前二個年度減少許多；主因是去年來淡海新建案普遍降價，一字頭建案紛紛出現，買三房加車位總價可壓在千萬以內，低總價帶在大台北地區相當具有競爭力，因此成交熱絡，完銷撤場的建案增多，待售建案數量已快速下滑。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，待售建案數量多的行政區都有幾個共通點：一、轄境內都有新興重劃區，充足的素地孕育大規模推案的環境，建案數量多是必經的發展過程。二、往往是因重大建設題材或其他利多，吸引建商投資而帶動推案潮。三、推案潮達高峰後衍生供給過量，建商開始降價來激勵成交，市場進入餘屋消化期，人口容易增加。

何世昌指出，消費者若在這些地區買房子，議價的空間相對大，比較能撿到便宜。如果業者還想在這些區域推案，就得規劃出跳脫市場區隔的產品；否則，若是坪數、定價與規劃與其他個案高度重疊，那麼銷售就會比較辛苦。(2017/4/13 經濟日報)

帝寶跌破200萬業者：「200俱樂部」剉咧等

帝寶跌破200萬 ! 業者：「200俱樂部」剉咧等

帝寶豪宅法拍戶今天三拍，由宏普建設旗下富益投資以2億2222萬元得標，換算一坪約188.5萬。雖然順利脫標，但一坪跌破200萬元，業者認為恐衝擊現有一坪200萬元以上的「200俱樂部」豪宅。

今天三拍的帝寶，位於E棟13樓，底價2.11億元，拆算車位後，一坪179萬元，只有實價資料最高價一坪298萬元的六折。今天脫標價也大約是最高價63折。

此一法拍屋，原屋主為一家科技公司董事長，因財務危機跳票，今年一月遭法院強制執行拍賣，一拍底價3.31億，一坪近300萬元，以流標收場。二拍打八折降至2.64億元，仍無人投標。

債權銀行認為物件帶租約、不點交是主因，申請租約排除，台北地院於上月底公告受理債權銀行申請排除租約理由，今天進行三拍，底價市場多預料可順利。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，本次帝寶幾乎以底價脫標，單價沒有站上兩百萬大關，雖然買方撿到便宜，但未來對於屋齡較高，且曾經站上兩百萬大關的中古豪宅可能產生價格影響。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，帝寶法拍一坪跌破200萬，對帝寶住戶影響較大，尤其是目前房子仍在求售中的名媛陸勝文，恐怕得進一步下修價格，才有機會脫手。(2017/4/12 經濟日報)

民營銀行房貸利率殺破1.6%

房貸流血殺價風潮再起，民營銀行以低於百分之一點六的低利率為號召，吸引一般房貸戶目光，搶食房貸業務商機。根據金管會統計，去年底房貸餘額前段班銀行重新洗牌，有別於過去前五大銀行清一色為公股行庫，去年底中國信託意外擠下華南銀行、名列第四，台北富邦銀行也緊追華銀之後。

對於民營銀行房貸業務急起直追、公股銀行房貸業務增長率趨緩的兩極化現象，銀行同業分析有三項原因。

首先，有民營銀行以不到百分之一點五八的超低利率為號召，低於公股行庫的最低百分之一點六門檻，目的是第一時間吸引房貸戶目光、搶食市占率。

公股銀行主管透露，國銀房貸利率的「地板價」為青年安心成家方案，前兩年為百分之一點四四，第三年起百分之一點七四，平均利率為百分之一點七一，民營行庫開出的利率遠低於此水準，使青安貸款優惠變得不具吸引力。

其次，部分公股行庫的房貸，例如合作金庫，因逼近銀行法七十二之二條的法定三成上限，無法大量承作不動產業務，加上房市市況轉淡，客戶每月到期還款一百億元，新增房貸業務不足彌補客戶還款金額，使房貸餘額微幅衰退。

第三，中國信託銀行去年以百分之一點五六的超低利率得標公教人員貸款，額度高達五百億元，也是該行房貸業務大幅成長的主因。公股銀行主管說，以台北市而言，即使是優質客戶與優質地段，房貸利率最低水準大約就是百分之一點六，民營銀行雖打出最低百分之一點五八的宣傳語，目的只是在第一時間吸引客戶上門，實際上還是會按客戶信用條件加碼，最後得到的利率很可能也是百分之一點六以上，不見得每個人都能得到「一點五字頭」的最低利率。(2017/4/11 聯合報)

2017年4月10日星期一

台中抗跌地段買氣旺

市場觀望氣氛轉淡，手頭握有現金的台商、外商企業，紛紛朝向置產保值、抗通膨的理財管道，台中房市從七期南、北側到單元二、八期、12期等區域，都是地段相對看好、抗跌性強的地區。

台中市不動產開發公會副理事長林正昇表示，受到美、中祭出肥咖條款影響，國內市場游離資金豐沛，新台幣匯率飆升，豪宅客也蠢蠢欲動，目前較熱門的物件大多為品牌、地段優、百坪以下的產品。

住商不動產南屯店協理張光華說，今年房市應是價量皆緩的一年，因為所有稅制底定，市場上投機客幾乎消聲匿跡。豪宅市場在資金行情帶動下，近期來客及成交均有增加。

市調指出，如「精銳海德一號」成交3,380萬元，每坪單價約35萬元；總太「東方花廣」成交3,380萬元，每坪約33萬元；「寶輝一品」成交9,500萬元，毛胚三車位，單價約51萬元。

位在七期新市政中心的大陸「寶格」，近一個月內有四戶成交；緊鄰的「麗格」也在近期開出北客、國際人士買盤。這些偶爾來台會議出差的商務人士，用不到四、五千萬元就可收藏七期精品飯店宅，感到物超所值。(2017/4/9 經濟日報)

殺價取量近尾聲…第3季六都開始餘屋去化

市調顯示，六都房市仍在「殺價取量」階段，但已接近尾聲，業者預料第3季就會進入「餘屋去化」新階段，房價跌幅將進一步縮小。

去化過程需2、3年

吉家網不動產董事長李同榮表示，餘屋去化要多久時間，得看各地區餘屋及新供給量，大台北地區，估計建商手上餘屋至少三萬戶以上，可能得花二、三年時間才能完全去化。
永慶房產統計內部成交資料今年第1季六都房價，相較上季，六都均下跌，但跌勢明顯趨緩，台南市季跌2.2%最多，其他都在1~2%之間。新北市跌幅不到1%。

去年起緩步止跌

和去年同期相比，桃園、台南持平，其他四都跌幅都在2%內。顯示過去一年來，房價修正明顯趨緩，部分地區甚至已開始止跌。

和歷史高點相比，目前雙北市累計跌幅均為14%，並列第一，桃園10%第二；中南部在2~8%之間。

李同榮表示，這波房市反轉先是急速量縮，接著殺價取量，2015年是最慘烈的一年，雙北房價年跌均逾一成，去年情況稍有緩和，但仍持續走跌，今年預料會更進一步趨緩。

低價產品抗跌強

他說，目前各地市區低總價產品，因為首購、換屋等剛性需求進場，幾乎已不再下跌，但中高總價、供給量較大的重畫區因餘屋、新案廝殺，房價仍在回檔，因此預料平均房價仍會持續小幅下跌。
永慶房產總經理葉凌棋也認為，第2季多數都會區房價緩跌格局不變，但跌幅將收歛，成熟地區房價跌幅在1%至3%之間，蛋白區、蛋殼區或供給量大的重畫區，新屋讓價效應恐持續，跌幅可能超過5%。

買方滿足點近了

中信房屋認為，房價跌幅已快接近購屋人滿足點，根據中信宅指數調查，買方願意以實價9折出價的，從上季三成多，第1季已回升到47% ，將近5成。有購屋計畫的民眾，有四成是認為房價有增值空間。
李同榮表示，下半年起，房市將進入「餘屋去化」盤整期，這將是漫漫長路，一直到市場價量達到平衡，才會出現明顯變化。
盤整期間，房價將在極小的區間波動，部分地區房價可能上揚，但漲幅不會太大。(2017/4/7 聯合晚報)

移轉棟數增加台中房市「築底」態勢明朗

「大台中房市交易動態資訊平台」發布大台中房市分析月報，在買賣移轉登記數量部分，3月登記棟數為3,264棟，相較於上月增加32.6%，較去年同期增加26%，房市「築底」態勢明朗。

今年1、2月累計建照、使照量，分別為2,221戶、1,695戶，相較於去年同期，建照戶數微增0.1% ，使照戶數小增9.8%。

統計106年1月份實價登錄資料顯示，台中市住宅交易數量與總金額，仍以大樓與透天厝產品為主，約占8成。

其中，屋齡逾2年的大樓，總價帶以500萬至1,000萬元為主，占50.8%；屋齡2年以內大樓新成屋則以太平的交易量為最多，其次為北屯與南區，大樓新成屋總價帶以500萬至1,000萬元占比較高，約占43%，其次為1,000萬至1,500萬元占39.5%。

而太平的購買主力帶（即25分位至75分位）價格為每坪16.9萬至22.7萬元，北屯的購買主力帶價格為每坪17.4萬至25.9萬元，南區的購買主力帶價格為每坪21萬至25.2萬元。

透天厝部分，無論屋齡為逾2年的舊屋，或2年以內新成屋，總價帶均以500萬至1,000萬元占比較高。

透天厝新成屋主要集中在海線區域，如清水、沙鹿、梧棲、龍井及外埔區等，交易量較大的清水，購買主力帶價格介於840萬至1,250萬元，外埔購買主力帶價格介於780萬至820萬元。

正心不動產估價師聯合事務所長黃昭閔表示，近期國內經濟復甦明顯，景氣燈號、出口值等均持續好轉，加上新台幣升值、熱錢湧入台灣、房貸利率仍低等因素，不僅是高總價案件交易量增，且自住剛性需求的買方也逐漸增加。

黃昭閔說，上述因素促使3月全台的交易量出現明顯增加，且近年干擾房市的稅制，短期內應不再有特殊變化，由種種跡象看來，房市築底的態勢逐漸明朗，沉寂已久的市場也慢慢露出曙光。(2017/4/7 經濟日報)

公告地價擬2年一調可望明年起實施

現行公告地價每三年調整一次，卻無法及時反映土地現值，

且因民眾一次繳交巨幅調整稅價引發民怨；

立法院內政委員會昨天初審通過改為兩年調整一次，

若本會期完成三讀，有機會明年元旦起實施。

立法院內政委員會昨天初審通過「平均地權條例」部分條文修正草案，現行每三年重新公告地價一次，將縮短為兩年一次；內政部次長花敬群表示，若本會期順利完成三讀，有機會明年元旦起實施。

現行公告地價每三年調整一次，被認為無法及時反映土地現值，去年適逢三年一次的地價調整年，全台漲幅破三成，還有地方漲幅達百分之百以上，引發民怨，朝野立委因此提案修法。

花敬群說，地價稅是財產稅稅基，原則上還是以相對穩定，不要經常變動為基本原則，當然近期大家對於公告地價調整有迫切壓力，經過跟地方政府討論後，認為改成每兩年調整一次是衡平、務實的做法，共有十六個縣市支持改成兩年，台北、桃園和宜蘭反對，新北等三縣市沒意見。

國民黨立委曾銘宗提案修正平均地權條例第十四條，修正為「規定地價後，每二年重新規定地價一次，必要時得延長之」，在內政部表態支持下，全案完成初審。

初審條文通過，應納地價稅額因公告地價調整致納稅義務人繳納困難者，得於規定繳納期間內，向稅捐稽徵機關申請延期或分期繳納，延期繳納期間不得逾六個月，分期繳納期間不得逾一年。

有立委認為應該一年調整一次，花敬群說，就技術面而言，一年調一次不是做不到，但沒有這樣的必要，因為地價稅終究是穩定、安定，兩年背後大概是針對希望有機動性，又避免調整期間過長，導致無謂的壓力，所以兩年剛好。

花敬群說，公告地價是經過地價評議委員會及各地方政府各地價科，經過長達一年的作業時間，透過專業估價技術制訂出來，終究希望專業處理，去年地價稅調幅較大而產生疑慮，但那是過去累積房地產上漲的壓力所導致，並非常態。(2017/4/7 聯合報)

房市回春 Q1交易增41%

都會區房市交易量明顯回溫，六都昨（5）日公布3月建物買賣移轉件數，六都累計1.75萬件，年增30%、月增43%，同時統計六都首季的移轉件數達4.54萬件，較去年同期成長41%。房產專家認為，房市交易已擺脫量縮走勢，顯現房市開始回春。

今年來六都房市連續三個月的年增率，都呈現正成長。根據六都地政局公布買賣移轉件數顯示，3月移轉件數與2月相較，六都普遍成長37%至59%，與去年同期相較，除桃園年增率為6%外，五都成長率均逾26%，其中又以新北市成長52%，居六都之冠，台北市增至將近2,000件，還比去年第4季旺季狀況還佳。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，去年3月因房地合一稅實施後的交易冰凍期，以及南台大震引發土壤液化議題，基期較低，不過近期各大房仲業者門市交易量明顯增溫，觀察房市出回溫態勢明確，雙北市去年有九個月單月合計未達6,000件水準，今年3月則是繼1月後再度單月逾6,000件。

若以第1季觀察，六都合計年增率約41%，其中以新北市交易量年增逾近七成為最高，量能復甦力道領先其他都會區。東森房屋研究中心副理于靜芳表示，在農曆年後，3月買氣延續，在價格修正下，加上農曆年後掌握資金規劃，帶動第1季六都交易量回穩至2015年第1季水準。(2017/4/6 經濟日報)

房市增溫全台3月交易量月增32%

景氣燈號連8綠、出口連5紅，國內經濟持續復甦，永慶房產集團研展中心指出，農曆年前壓抑的買氣在年後逐步增溫，3月房市延續熱度，全台交易量較2月量增32%。

永慶房產集團研展中心統計，與2月相較， 7都3月房市交易量表現，北市交易量增36%，新北增加33%，桃園交易量成長30%，新竹縣市量大增38%、台中成長31%，台南與高雄均增加30%。

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，觀察 7都房價變化，房價均呈現小幅上下震盪走勢，不論漲跌都在2%內，房價持續盤整；以熱門交易區域來看，市中心較市郊區活絡，交易件數明顯增加，這就是房價盤整的主因。

謝志傑強調，目前屋主逐漸認清事實，願意讓價吸引買方進場，買方買進市中心的比重增加，例如桃園市的中壢、桃園，新竹縣市的竹北與東區，台中三大屯區西屯、南屯、北屯，以及台南的永康與東區等，都是各直轄市的市中心精華區域，交易量占比都提升2至5個百分點。

顯見在房價下修之際，民眾購屋有移動至市中心的趨勢，好地段、好區位仍是購屋首選。(2017/4/5 中央社)

去年土地交易大減35%

去年全台土地市場交易量僅約6,000億元，年減35%，減幅更甚房屋市場的約17%，其中以北、中台灣都會區及過去農地投資風氣盛行的縣市衰退幅度最大。

實價登錄統計顯示，2013年全台土地交易總規模約1.5兆元，自2015年跌破兆元大關以來，去年更衰退至僅約6,000億元，過去幾年除了台北市以外的五都土地市場，多有超過千億元交易規模，去年起不少縣市地區土地交易金額均跌破千億大關。房地產業者指出，土地最大買方—建商對於後市仍保守看待，當前以去化庫存餘屋、換回現金為主。

台北市受到房屋稅與房地合一稅上路衝擊大，加上房屋預售市場銷售率跌至不到三成，又因建商對土地取得的態度轉趨保守、可供素地開發數量有限等因素，北市去年土地交易規模約312億元，年減近六成，減幅居六都之冠，交易量甚至還落在彰化縣之後。

北台灣則以台北市北投區及新北市土城、板橋區，桃園市的龜山及桃園區交易規模最大；台中北屯、台南安南及高雄三民分別為該都會區土地交易金額最高的行政區。

不僅以建地交易為主的都會區土地交易規模大減，以農地交易為大宗的非都會區交易萎縮幅度也相當大。包括過去農地投資風氣盛行的桃、竹、苗四縣市，以及東岸的花東、離島金門、澎湖等地，土地交易規模的年減幅度都超過四成。

台灣房屋智庫經理江怡慧表示，觀光退燒使休閒不動產買氣停擺，與近年的農地交易受到「農地政策回歸農地農用」、「計劃修法限制買方條件」等，壓抑了農地農舍投資風氣，使非都會區土地交易規模縮減幅度，更甚於都會區。

雖然全台土地交易規模大幅萎縮，不過相較下，新北市、南台灣則為土地市場波動較小的地區，統計顯示，全台土地市場去年交易規模波動較少的縣市，多位於南台灣，嘉義還微幅成長。(2017/4/3 經濟日報)

搶低利五建商發債170億

建商搶在今年利率低點發債募資，包括興富發、太子等五家建商近期分別公告將發行公司債，其中興富發擬發100億元可轉換公司債，是營建股有史以來最大發債規模，總計五家發債近170億元。

專家表示，建商應是趁利率低點籌資，以改善財務結構。

興富發表示，公司原先規畫去年發可轉債，但因全球經濟市況不佳，才延至今年發行，目前看來今年國內外經濟好轉，確定將發行100億元可轉債，並已找到合庫、兆豐、彰銀等八到九家銀行協助，利率約2.5%，預計5月中下旬發行。

據興富發去年財報顯示，總資產791.58億元、總負債445.79億元，負債比56.31%；興富發指出，若可轉債成功發行，公司平均借款利率有機會從約2.8%降至2.5%上下。

台經院景氣預測中心主任孫明德表示，美國已啟動升息，且今年可能不只升息一次，在美國升息腳步確定下，接下來若中央銀行跟進升息，代表國內告別低利率時代，因此會有許多企業選擇在今年發債、找錢。

除了興富發，太子建設計畫發行不超過50億元的有擔保普通公司債。

太子規劃第一階段發行20億元，目前帳上現金逾30億元，負債比44.17%。

另外，太平洋建設、亞昕國際、三發地產等，近期分別公告將發行2.6億、5億、10億元有擔保普通公司債，總計五家建商預計發債就達167.6億元。

太平洋建設財務副總陳清暉表示，市場游資太多，利率雖仍在歷史低點，但接下來看升，才會有不少建商選擇此刻發行公司債，以借新還舊方式降低利息支出，趁房市盤整期將財務體質調至最佳狀態。(2017/4/2 經濟日報)

2017年4月1日星期六

長線置產族現蹤 3月房市回春

房價修正後剛性買盤出籠，部分地區甚至出現長線置產客購屋，四大房仲統計顯示，3月整體房市交易量明顯上揚。信義房屋表示，3月全台房市交易量年增14.4％，月增35.5％，雙北市房市交易普遍年增1成，月增3成，桃園市則不論與去年同期、上月比較都成長逾3成。台灣房屋分析，受惠機捷加持，新北與桃園3月成交量大幅攀升。

機捷加持北桃增溫

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德說，從主要都會區房價表現來看，大台北地區房市已脫離急跌區，台北市3月平均成交價格回升到61.1萬元，高於2月與去年同期，新北市平均成交價每坪33.1萬元，與上月和去年同期相當，顯見遞延買氣回籠後，帶動量能反彈與價格回穩。

住商不動產企研室主任徐佳馨強調，價格有感修正後帶動剛性買盤威力，不容小覷，不過在各方皆認為價格下修趨勢格局已定下，價格要重返漲勢並不容易。

重大建設是推升買氣重要指標！台灣房屋智庫發言人張旭嵐說，受惠機捷利多帶動，新北、桃園買氣都有明顯回升趨勢，加上經過2年價格修正，不少屋主售屋心態疲乏，年後降價意願提高，以價換量，開春以來成交量持續上揚。

屋主讓價買方進場

進一步觀察交易產品類型，以新北為例，公寓占6成，總價平均在900萬以內。張旭嵐分析，低總價產品降價後，更易符合自用族群能力門檻，首購族看屋增加，另也不乏置產出租為主的買家，觀察到降價後，投報率提高，低價購入出租置產。

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，屋主認清事實，願意讓價吸引買方進場，買方買進市中心比重增加，交易量占比都提升2至5個百分點，顯見在房價下修之際，民眾購屋有移動至市中心的趨勢，好地段、好區位仍是購屋首選。(2017/4/1 中國時報)

房價落底沒？看看身邊有沒有這些變化

房市反轉進入第三年，很多人仍在等房價落底、不再下跌再進場。怎樣才知房價落底？專業人士說，除了看房價數據，從生活周遭一些小變化，也可以看出房價是不是已經落底。

首先可以看大型房產廣告看板。住展雜誌企研室經理何世昌表示，房市景氣下滑後，這兩年各地看板大量出現二、三字頭、超低價、震撼、讓利、破盤等字眼。但哪天，當新推案廣告看板不再出現這些字眼，轉為增值、好宅、地標或建設題材，代表案場來客持續性地增多，業者感受到景氣好轉，對房價不再讓步。

第二，注意路上或社區，帶看房子有沒有增多。大家房屋企研室主任郎美囡說，通常馬路邊、社區中，一人手上拿資料，對著兩、三人解說，或是一群人對著某間房子指來指去，就是房仲在帶看。這兩年買氣差，很少看到房仲帶看身影，但如果發現三天兩頭就有人在帶看，代表買氣回流，是房價止跌重要訊號。

數據方面，市場上現有不少房價統計資訊，包括台北市住宅價格指數、信義房價指數、國泰房地產指數等，吉家網董事長李同榮表示，房市不像股市，漲跌時間會拉比較長，要看房價是不是止跌，至少需看三季，連續三季房價不再下跌，就代表房價可能已經落底。

另外，近兩年房價下修，主要由預售市場下殺帶動，預售屋價量能否回升，是房價是否止跌關鍵。代銷業者表示，觀察預售市場情況，可看住展風向球，住展風向球分成藍燈、黃藍、綠燈、黃紅、紅燈，依過去房市空頭時經驗，當風向球由黃藍燈快轉為綠燈時，分數約在37~42分之間，房價就會止跌。(20173/31 經濟日報)

花敬群：未來將簡化都更程序、明確容積獎勵

都更延宕六年，內政部次長花敬群坦言，勢必有更複雜的結構問題，因此未來將會朝兩大方向前進，一是簡化審議程序，二為容積獎勵明確化，非由審議委員會「討價還價」。立法院內政委員會今（30）日辦理「都市更新條例草案」公聽會，邀請專家學者對於都更提供意見。花敬群表示，都更的規劃雖需做全面翻新，但仍要分階段、分類處理，因都更條例六年都推不動，勢必有更複雜的結構問題以及現實壓力。

花敬群說，都更若繼續維持這樣的速度，台灣目前有300多萬超過30年的老舊住宅，10年後會超過500萬，20年後會超過700萬，速度非常快，再加上台灣不像日本有強大的法治基礎，在急迫的壓力下，沒有辦法「精緻」的推動都更，但「有多少量能就要做到多少」。

而為了減少爭議，未來勢必會朝兩大方向前進，一是簡化審議程序，二為容積獎勵明確化。

花敬群說明，過去容積獎勵可以得到多少，都是由都市更新審議委員會的委員，從六種獎勵項目逐一評估再給予，但要給予的獎勵比例並不一定；而未來只要符合一樣項目，就可得到固定比例的容積獎勵，但確切比例還需研議。

此次前來與會專家學者，多數對容積獎勵的明確性感到疑慮。OURs都市改革組織秘書長彭揚凱表示，容積獎勵現已成為都更的唯一目的，政府應強化其公益性，提供社會住宅或辦理弱勢住戶安置，且必須給予額度標準。

前台北市副市長、政大地政系特聘教授張金鶚也認為，都市更新有很大利益，使得大家目標已經不是改善環境，而是能夠得到多少好處，造成「要蘿蔔不要棒子」的現象，因此政府無論提供容積獎勵或稅賦優惠，都應考量正當性，不可浮濫，以免造成非都更戶的不公平。

另外，對於釘子戶的問題，張金鶚說，在修法上必須把價值透明、公開的被計算出來，遇到爭議時，也要明確訂定協商機制，不能容許讓釘子戶有「想得到好處」的想法，以免造成不良示範。(2017/3/30 經濟日報)

公會：都更修法不要造成民辦都更熄火

立法院內政委員會今天舉行都市更新條例草案公聽會，中華民國不動產開發公會秘書長于俊明表示，都市更新不是單純的都市美化和創造價值的問題，而是國民集體安全議題，必須要公私協力努力推動，都更條例修法要提升都更效能，不要造成民辦都更熄火。

于俊明說，一個都更案包括整合在內，至少耗費10年時間，法律的安定性對產業界來說，非常的重要。尤其是都市更新條例各個條文環環相扣，如果條文不能銜接很好，會讓都更案難以完成。目前房地產市場尚待復甦、持有稅沉重以及2016年1月1日以後的房地合一實價課稅，都很難讓新的都更案得以推動。

于俊明建議修法要維持安定性，並且先解決現階段問題包括大法官第709號解釋合憲修法、審議要具明確性與預測性、提高租稅誘因與公權力允宜介入執行等。(2017/3/30經濟日報)

財經專家：房市落底有很多種如果是這種就慘了

近來不少業者預測房市今年會落底，台經院景氣預測中心主任孫明德說，落底有四種，房市落底後，買氣不一定就會回升，如果是L型落底，房市還是一樣慘。

房市何時落底是近來市場熱門話題，高力國際董事總經理劉學龍、第一太平戴維斯董事長朱幸兒都認為今年第3季房市就會落底，吉家網董事長李同榮則預測今年Q4落底。

孫明德29日出席中信房屋宅指數發布會表示，房市落底代表房市不會再壞下去，但未必就會轉好，要看是哪一種落底。

他說，落底有四種型式，第一是V型底，一碰到底就反彈。第二是W型底，碰底之後上去，上去後立刻又下來。第三是U型底，觸底後在底部盤整一段時間，再慢慢往回升。

第四種則是L型底，這種最慘，落底之後，就一路都是底，再也回不去。
孫明德表示，台灣房市會是哪一種落底，可用刪除法。由於目前雖然政策不再打房，但升息等在後面，經濟仍有隱憂，落底之後，立刻V型反彈，或W型反彈，機率都不高。

剩下的就是U型和L型，比較可能的是U型，但如果是L型，那就慘了。

孫明德說，房市落底後，買氣會不會回升，和民眾判斷哪一種落底有關係。如果民眾認為觸底之後，過兩三天，房價就會反彈，買房機會稍縱即逝，就會積極出手。但如果認為底部很久，反正過兩三年再買，房價都是一樣低，就不會急著出手，房市也不會明顯好轉。(2017/3/30 經濟日報)

建商囤地 Q1大買百億

商仲業統計顯示，建商信心回升，開始進場。今年第1季全台土地交易達189億元，較去年同期大增五成；建商購地達108億元，更較去年同期14.2億元，大增6.6倍。

高力國際調查指出，今年首季全台土地市場交易金額為189億元，較去年同期增加近五成，不過值得注意的是，今年首季前十大土地交易買家中，建商占了七名，土地市場買盤中，有57%為建商所購買，為近年少見的熱絡。

高力國際總經理劉學龍分析，經過一段時間地價下修，土地價格合理達到進場時機點，建商重回市場買地，代表房地產市場已接近谷底，預料最慢今年第3季台北房市就可觸底。

今年首季大型土地交易中，以潤泰創新手筆最大，該公司以35億元向國產實業子公司睿信建設，買下南港1,600坪土地，成交價每坪219萬元，相較於高點也有明顯修正，此外，包括遠雄建設、信義開發、國泰建設、興富發建設等建商，也都出手取得超過10億元的土地。

高力國際投資服務部執行董事黃正忠表示，建商持續找尋開發原料，加上政府對單一所有權的都更案件獎勵值有所折扣，降低建商都更意願，在地價回檔修正時，有土地釋出就吸引建商進場，首季台北市仍是土地交易金額最大的區域，台北市精華區土地仍是首選，能買就盡量買。

不過商用投資市場，則受到持有稅壓抑和房市盤整雙重影響，買氣仍低迷，今年首季僅有59億元，較去年同期衰退六成，為2012年來的同期新低。其中今年首季最大筆交易案，是碩天科技向太子建設以26億元買下內湖五期辦公大樓，也是因為業主有感讓利，將毛利降至13%，才促進該案成交。(2017/3/30 經濟日報)

建商購地暴增6.6倍商仲：房市快落底了

商仲業統計，今年第一季全台土地交易達189億元，較去年同期大增五成

商仲業統計顯示，建商信心回升，開始進場。今年第1季全台土地交易達189億元，較去年同期大增五成，建商購地達108億元，更較去年同期14.2億元，大增6.6倍。

高力國際董事總經理劉學龍表示，建商重回市場買地，代表房地產市場已接近谷底，預料最慢今年第3季台北房市就可觸底。

高力國際上午發布今年第1季不動產市場調查，受到高額持有稅、房市盤整影響，商業地產買氣仍低迷，今年首季商辦交易僅59億元，較去年同期大幅衰退逾6成，也創2012年以來同期最低紀錄。

高力國際調研部董事李日寶表示，目前商用不動產以自用型買方為主，業主願意有感讓價，成交才會產生交集，以本季交易金額最高的內湖潭美大樓為例，業主將毛利降至13%，是該案能夠成交的主因。

相較商業地產的低迷，土地市場明顯回升，第1季全台交易共189億元，較去年同期增加61億元，增幅近5成，其中建商購占57%，108億。第一季前十大土地交易案中，有7筆是建商購買，較去年同期建商購地金額大增6.6倍。

根據高力調查，今年第1季土地交易金額最高為台北市，金額約67億元，光是潤泰新與國壽兩筆購地金額便將近60億元，顯示開發商看好後市，重回北市精華區。(2017/3/29 經濟日報)

市調：升息3碼近8成購屋族承受上限

最新市調指出，六成民眾看跌第二季房價，五成認為房價會下跌5%-10%

最新市調指出，六成民眾看跌第二季房價，近八成購屋民眾只能承受升息3碼至2.5%，升息已成未來房市最大威脅。房屋總價1000萬以下的民眾對於升息最敏感，多數認為升息2碼（0.5%）就會超過自身房貸承受能力；中高總價客群可承受的升息上限為5碼以上，對升息敏感度較低。

永慶房產今天發布今年第二季房產趨勢調查，全台看跌房價比重略降，仍達61%，有五成認為第二季房價會下跌5%-10%。

永慶房產集團業管部經理謝志傑分析，建商近來頻頻破盤搶市，引發漣漪效應，賣方讓價意願增加，買方大刀砍價逐漸減少，部分買方開始認同價格，整體看跌趨勢雖不變，但大幅看跌比重已連三季收斂。

他說，多數民眾對第二季房價看跌5%-10%，代表買方認為目前房價跌幅仍不夠，屋主若想提早獲利了結，建議依最新實價登錄價格再降價5%，成交機會可大增。

永慶另針對美國啟動升息循環，台灣可能跟進升息進行調查，高達79%、近八成購屋民眾表示對利率承受上限為2.5%，也就是升息3碼左右，依過去央行過去升息半碼幅度，升息6次民眾就會認為超過負擔能力。

永慶房產總經理葉凌棋表示，美國聯準會本月已宣布升息一碼，今年可能再升息一至二次，台灣無法排除在外，跟進升息的機率高，恐影響民眾購屋意願，升息已成為未來房市一大隱憂，也是最大威脅。

葉凌棋表示，今年市場氣氛雖明顯轉好，但市況顯示，讓利仍是市場主旋律，有感讓利才能順銷，降價才是硬道理。目前精華區房價下跌已超過一成，跌幅可望收斂，預估再下修約在3%內；蛋白區、蛋殼區或供給量大的重畫區，新屋讓價、多殺多效應恐持續，房價恐再下修5%。(2017/3/28 聯合晚報)

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