揪軟腳建物 架鐵布衫防塌 改善建物潛在危機

揪軟腳建物 架鐵布衫防塌 

改善建物潛在危機

美濃地震震出建物安全問題，台中市建築師公會25日提出「勇腳計畫」構想，提供民眾進行建物安全勘查及評估服務，追出「軟腳蝦建物」進行騎樓柱結構補強工程，並建議政府能提供補助或低利貸款，以快速、有效地改善建物潛在危機。

台中市建築師公會昨天召開記者會，理事長鄭明裕說，今年2月6日美濃地震重創台南，造成多棟建物傾斜或倒塌震出「軟腳蝦建物」問題；台灣因法規鼓勵造成大批建物沿騎樓線興建，1樓容易成為「軟弱樓層」，一旦發生地震，易因騎樓柱遭破壞導致建物傾斜或倒塌。

鄭明裕說，建物騎樓柱補強工程過去採用鋼構猶如「鐵甲」，花費多且費時；目前採用「碳素纖維工法」就像「鐵布衫」，施工快且不需搭建大型鋼架，是強化騎樓柱安全的簡易、有效方法。

鄭明裕指出，營建署推出全面性的「老屋健檢」計畫，緩不濟急，不知地震何時會再來？民眾安全不能等。公會的「勇腳計畫」構想，提供建物安全勘查及評估服務，需補強建築物由民眾自行發包。

他建議政府能提供補助或低利貸款，才能快速、有效的保障民眾生命及財產的安全，並希望能與市府都發局合作推動。

都發局長王俊傑表示，補助民眾勘查或補強建築物安全，須有一定審核機制。中央推動「老屋健檢」若需進行補強工程，可透過都更重建或整建維護進行；中市目前相關法規並未補助補強建物結構，另須再朝向修法，爭取獲得相關經費才能有所眉目。(2016-02-26 中國時報)

建築貸款餘額 跌16月新低

建築貸款餘額 跌16月新低

年增率罕見連2月為負 房市上冷下溫

建商看淡

央行昨日公布1月消費者貸款及建築融資餘額統計，其中建築融資餘額連4個月減少，創下16個月新低，年增率更是罕見連2個月為負，央行官員分析，建商看淡房市的氣氛愈轉愈濃，整體房市呈現「上冷下溫」。

據央行統計，1月建築貸款融資月減16億元，餘額進一步下滑至1兆6065億元，從近期高點，即9月底起算，4個月內建築融資餘額已經減少509億元，若與去年6月底的歷史高點1兆6603億元相比，7個月內減少538億元，減少速度相當快速。 

央行官員指出，房市趨勢反轉，建商對房市看法日趨保守，建築融資餘額年增率已經連2個月為負數，在過去相當罕見。 

今年329檔期淡化

建築融資餘額為建商向國銀的借款，當餘額增加時，表示建商借款速度大於還款速度，常見於建商持續推案的時期發生；但若建商看空房地產後勢，減緩推案速度，則可能讓還款速度大於借款速度，就會發生餘額下滑的情況。

去年12月時，建築貸款餘額年增率跌至-0.98%，創下近6年來衰退最嚴重月份紀錄，今年1月雖然年增率跌勢縮小為-0.66%，但仍將年增率下跌紀錄推進到連8個月。

台經院副研究員劉佩真昨日也表示，1月不動產買賣棟數僅1.16萬棟，是1999年同期新低，部分是選舉和霸王級寒流與稅制因素消除，今年1月國內外經濟負面因素頻傳，使1月恢復較低迷情勢。她指出，房地產也受到土壤液化議題干擾、520以後新政府觀望，淡化329檔期，上半年房市應該趨於平淡。 

估全年交易量縮5%

劉佩真指出，台南強震災後重建範圍不如預期，恐僅限部分社區和房舍，大面積復舊工程較難看到。她表示，今年2月表現沒有較去年同期好、今年上半年仍有新舊政府交接、土壤液化區公告爭議、價格過高與住宅結構安全疑慮，不動產交易習慣可能會出現變化。

她表示，過去高房價時期中古屋因取得價格偏低，較受市場青睞，但台南強震後，短期房屋主要交易類型可能在安全考量下會出現「豬羊變色」現象，由過去中古屋移轉件數居多的市況轉向以新成屋買賣為主，惟今年房市看法仍維持保守，全年交易量縮5%、價格跌1成的看法維持不變。

下游回溫購屋貸款增

不過相較房市上游冷颼颼，下游買氣仍因季節性因素而持穩，1月底購置住宅貸款餘額月增47億元，餘額增加至6兆1370億元，續創史上新高紀錄，年增率也有4.5%水準。

其中又以首購族最熱衷於買房，八大行庫的青年安心成家房貸餘額增加37億元，至4557億元，去年12月、11月則是各增加116億元、44億元，央行官員解釋，去年12月房地合一課稅上路前趕交屋，及年底入厝的季節性因素，因此成長幅度較為顯著。(2016-02-26 蘋果日報)

雙北新舊屋 交易坪數差1倍

雙北新舊屋 交易坪數差1倍

新屋公設比高 面積大拉抬房價

<變相放大>

房子愈新，民眾購買坪數愈大，據內政部最新實價資料，北市屋齡5年內新屋平均逾60坪，新北市也超過50坪，反觀屋齡31年以上的老屋，雙北市皆不到30坪，新舊住宅面積差距超過1倍。專家認為，因新成屋公設比高，平均逾3成，變相拉高房屋坪數，整體房價居高不下。

太平洋房屋分析雙北市住宅實價成交面積變化，發現台北市住宅交易平均37.5坪，新北市則為38.7坪，隨屋齡增加，面積則隨之減少，屋齡5年內住宅面積，台北市平均達62.0坪，新北市也有52.1坪，但屋齡31年以上的老屋，台北市28.9坪、新北市25.4坪，新舊住宅面積差距1倍以上。 

<新成屋公設比達3成>

觀察各屋齡住宅成交總價，以屋齡5年內新成屋總價最高，台北市平均總價落在4318萬元，相較屋齡31年以上老屋1609萬元，貴1.7倍，而新北市新成屋1751萬元，也比老屋的774萬元貴1.3倍。

太平洋房屋副總經理章克勤分析，新成屋平均面積比老屋大1倍，多為經濟能力較佳的換屋族才能負擔其房價，買方在以小換大的考量下，對坪數自然有較大的需求，前幾年正熱的大坪數產品，都陸續在去年底前交屋，也拉高了新成屋平均面積。

住商不動產副總劉明哲認為，老屋由於坪數實在，一般屋主需求會直接反映在坪數，但新屋含3成公設，相同使用空間得買更大坪數新屋，導致市場交易新屋坪數較大的現象。

民眾林小姐表示，雙北新成屋公設高、房價貴，一般年輕首購族很難負擔得起，現在自住當道，希望建商未來推案，可考慮到首購民眾，多朝中小坪數、房價合理方向規劃，不要再蓋賣不掉的豪宅了。 

<今明年聚焦自住格局>

德明財經科技大學副教授花敬群分析，北市30年以上老屋多規劃25坪，但近20年來，住宅興建坪數愈來愈大，呈現年年遞增趨勢，加上前幾年建商過度被豪宅產品牽動，因此，新成屋坪數有增加現象，但今年、明年建案會回歸正常，以30~50坪的自住格局為主。

華固總經理洪嘉昇表示，今年市場很差，多以首購自用戶為主，確實坪數縮小是勢必的趨勢，推案以2房、20~28坪居多，但估計明年合理情況下，建商仍會以3房以上、40坪格局為主力。(2016-02-25 蘋果日報)

老屋健檢補助 擴及60萬棟

老屋健檢補助 擴及60萬棟

台南維冠大樓倒塌造成重大災情，行政院長張善政昨天拍板決定，擴大老屋建檢範圍，原定對民國86年5月1日前的老屋住宅給予健檢補助，將擴大至依照921大地震前舊建築法規所蓋的老屋都適用，初估補助將從52萬棟擴大至60萬棟，預計3月中旬公告上路。

初估多集中雙北地區

政府在民國86年因日本發生阪神大地震，修正建築法規並重新劃分震區；88年發生921大地震又再次修改法規，採更嚴格標準規範建築結構設計。原本營建署預計對86年5月1日前的老屋給予補助，但昨天行政院專案會議中討論認為，應以「921大地震為分水嶺」，因此一舉擴大補助範圍，初估集中於雙北地區居多。

營建署補助每棟老屋健檢8000元，擴大補助對象至60萬棟後，財源要從哪裡來？政院官員指出，確實是一筆龐大的經費，財源還要討論，可能中央、地方都要分攤。

土壤液化潛勢分3級

張善政昨天主持「土壤液化潛勢區之調查與公開作業規劃」會議，會中決定將土壤液化潛勢調查將區分為3級。第1級由中央負責，相關資料作為國土及防災等規劃的參考；第2級由地方政府負責，給地方相關工程建設參考；第3級則由業界負責，作為個別建案的地質參考。

而中央地質調查所針對全台土壤液化潛勢進行調查，目前已完成台北、新北、宜蘭、新竹、台南、高雄、屏東等縣市的測製，將優先公開；台中、彰化、雲林、嘉義等縣市將於今年完成調查測製；桃園、苗栗、花蓮、台東、基隆、南投等縣市，因屬於較不易發生土壤液化的地區，將於106年後陸續進行調查。

中央地調所預定3月上旬完成「土壤液化潛勢區查詢系統」測試版，於3月13日前正式將土壤液化潛勢查詢系統上網公開。為避免土壤液化地圖公布後，引發民眾恐慌，內政部預計3月中旬提出完整配套措施。

內政部目前規畫加強對民眾宣導，委託專業技師公會成立諮詢服務團「土壤液化工作站」，給予民眾專業諮詢。另外，將透過強化地盤土壤液化潛能評估、建築物基礎結構設計及審查機制，提升新建建築物的抗土壤液化能力。

須補強者可申請補助

若依據土壤液化工作站診斷結果，被判定需補強或拆除的建築物。內政部規畫，可依照都更程序申請設計規畫費或補強工程費補助，未來長期配套方案則是將高度土壤液化潛勢區，優先納入都更地區規畫。

以房養老搭年金險 60歲可辦

以房養老搭年金險 60歲可辦

台企銀台灣人壽攜手 保證給付不中斷

<爭搶市場>

為搶攻以房養老市場，台企銀、台灣人壽昨聯手宣布推出「安老快活專案」，首創逆向抵押貸款商品結合保險和信託機制，60歲以上民眾即可申辦，較合庫銀、土銀最低申辦年齡大減5歲，台企銀董事長朱潤逢說：「我的年齡也符合資格，退休前我也會申辦！」

台企銀副總張志堅指出，台企銀的「安老快活」專案將以房養老結合保險金和信託機制，民眾完成擔保設定以後，銀行貸款將整筆提撥，資金先買年金險，並進行保險金信託，再由保險金支付民眾所需的費用。

<信託機制資金穩定>

張志堅表示，顧及年金必須投保1年以後才開始給付，擔保品鑑價後，銀行會先保留5%現金使用，餘款則以信託購買保險，屆時保險給付也透過信託帳戶來給付，最大好處在於保證25年間不因擔保品被假扣押、地震倒塌或都更影響，而且專款專用，不會被詐騙集團挪用。

理專試算，一樣2000萬元房子擔保給銀行進行以房養老，設定貸款年限為25年，土銀、合庫銀每月約可收回4.67萬元至5萬元，但台企銀每月只能收回近3萬元，主因在於台企銀專案多了年金險和信託機制。

<最高申辦年齡80歲>

張志堅強調，雖然台企銀費用較高，但是納入信託機制，月領資金較不易受到子女干擾，借款人失能、失智仍然可以照常給付，資金相對穩定。依照台企銀內部規劃，相關商品上路首年後全台125家分行可以承辦1~2件，估計總撥款信託金額逾10億元。

朱潤逢表示，目前正評估木柵2處不動產向台企銀設定以房養老的空間，兩處不動產皆逾45坪以上，其中1戶屋齡僅7年、1戶為屋齡20年的房屋，至於是否推薦財政部長張盛和一起申辦，朱笑說：「不要擴大解讀。」

不過受到保險法規範限制，台企銀安老快活最高申辦年齡為80歲，與合庫銀、土銀以房養老商品僅限65歲以上，申辦年齡與貸款期間總和，須大於或等於95歲以上略有差異。

台灣人壽董事長凌寶指出，年金保險與房屋貸款結合安養信託，保證給付不中斷，不因借款人失智等受監護宣告喪失行為能力而影響給付，未來房屋都市更新或重建，年金生活費仍可照常給付，也不擔心房屋遭有心人拿去設定二胎，讓借款人生活更有保障。

<土銀申辦數達19件>

土銀昨公告以房養老申辦狀況，目前申辦件數已達19件，申貸金額約1.26億元；合庫銀至2月19日止，撥款件數約43件，申貸核准餘額3.65億元，平均每月撥付143.5萬元，最高申請人現年95歲，按月給付到104歲止。 

央行3月降息…預期升高

央行3月降息…預期升高

中央銀行公布今年1月準備貨幣日平均數為3兆4,733億元，近三年新高，加上定存單餘額攀高、利率走低，牽動市場對央行3月可能降息的預期轉濃。

對此，央行高層既不否認、也不表態。僅表示為維持金融穩定，降息議題仍得留待3月理監事會議作最後的討論。

央行官員表示，春節前15天、春節後20天，貨幣因應資金需求轉而寬鬆，是正常性流動。但也不諱言，各國貨幣維持寬鬆，台灣央行也不免俗「維持寬鬆的基調」。

公股行庫主管表示，資金變得越加寬鬆，對於有借貸需求的民眾而言，不僅向銀行周轉資金變得更為容易，市場利率也會變得較低，不管用做借貸、投資，都是一大利器，也是央行在近來市場疲弱不振時期，釋出的美意。

農曆年間，因應通貨需求高漲，貨幣較為寬鬆是常有之事，但綜觀近三年來準備貨幣表現，僅有在農曆春節當月份才會有準備貨幣大幅攀高現象，上次準備貨幣日平均數新高落在2013年2月春節期間，今年1月貨幣寬鬆程度卻可比擬春節時期。

「春節期間周轉金額更多，2月準備貨幣結果出爐市場上貨幣恐更加寬鬆」，一名外銀主管認為情況實在不單純。

與其說市場上會有很多資金釋出，外銀主管認為，「央行是在為國內經濟打一劑強心針」，央行很明顯以政策性措施導引國內利率，雖然央行釋出很多新台幣給銀行，希望維持貨幣及利率的穩定，並藉著低利率刺激消費與投資，但外銀主管認為，現在人民幣目標可贖回遠期契約（TRF）對國內銀行損失影響難以計量，銀行反而更關注客戶的信用問題，「即使銀行手上錢再多，也不敢貿然釋出」。

央行一手安內，穩定國內利率，維持低利市場；一手攘外，遏止熱錢恣意竄流，穩住新台幣匯率。就是希望在動盪的猴年金融市場中，能夠穩扎穩打。在現今國際金融變動頻仍的情況下，台灣央行也很有可能跟進擴大寬鬆。(2016-02-22 經濟日報)

震後房屋檢測 市府提供簡易手冊(手冊檔)

震後房屋檢測 市府提供簡易手冊(手冊檔)

台中市都發局編製

震後房屋檢測 市府提供簡易手冊

震後房屋檢測 市府提供簡易手冊

<都發局製作 有實例照片做對照>

台南大地震後，為協助民眾自我檢查建築結構安全，台中市府都發局製作「地震後房屋結構自行初步檢測簡易手冊」，以實例照片做對照，讓民眾可清楚且快速地從樑、柱、牆、樓梯來檢視房屋是否受損，再衡量是否請專業人員進一步評估或可自行修復。

台灣經常發生地震，台南地震讓許多民眾更關心房屋結構安全，都發局製作自我檢查簡易手冊，民眾可上網下載(http://www.ud.taichung.gov.tw/public/data/127010/62191753271.pdf）

透過照片、圖片的說明，即可初步判斷房屋結構是否安全。根據該手冊，樑柱及外牆出現明顯的交叉裂縫或斜向裂縫，或有混凝土剝落、鋼筋外露現象，以及樓梯平台發生沿踏步處水平斷裂等，都應該請專業人員評估，如果是柱表面大理石或磁磚掉落、樑出現細小裂紋、磚牆窗台或冷氣口下方裂縫，因不影響結構安全，民眾可自行修復。

都發局也提醒民眾，居家內部進行裝修改造時，應避免擅自變更構造、二次違建施工，即使隔間牆不是主結構，但可成為抗震的「第二道防線」；另應避免過度裝潢，以免結構體被包覆起來，無法查看有無受損而做立即補強。

<專家︰部分圖片裂縫位置不太正確>

台中市結構技師公會理事長林明勝表示，手冊列出的檢測項目、內容沒有問題，但部分圖片的裂縫位置不太正確，需要專業評估與民眾自行修復部分的說明不夠清楚，建議市府未來製作相關手冊前可請專業技師公會協助。他也說，老舊建物常見門窗的四個角落出現裂縫或粉刷層掉落，會讓住戶很擔心，而這些都不影響結構，如果出現大裂縫，尤其是交叉裂縫或斜裂縫，以及鋼筋外露，都應該請專業人員評估。(2016-02-23 自由時報)

老屋買賣 耐震性擬強制揭露

老屋買賣 耐震性擬強制揭露

內政部週四（25日）將報告老舊建物耐震能力作為，民國86年5月1日前取得使用執照建物初估110萬件，約需斥資50億元分期分區進行耐震評估，未來將分類別採優先順序初評，住宅每件平均補助8千元，但非住宅商辦大樓擬強制立法要求自行展開耐震評估，也考慮建物耐震評估資訊納入房屋買賣定型化契約強制揭露項目。

張揆日前指示內政部1個月內提出全國性老屋健檢作為方案，內政部週四將在行政院會報告老舊建物耐震能力作為及辦理情形。而南部地震震出老屋安全課題，民眾買房成屋耐震度成首要考量重點。

過去台北市補助不少老屋健檢，但大廈明知屋況不佳，卻擔心房價下跌影響買賣交易，規避詳評及耐震補強。營建署管理組長劉田財說，考慮與地政司及地方協商，除中央對住宅訂補助鼓勵且展開追蹤，非住宅強制立法自行評估外，考慮老屋買賣移轉，必須公開揭露耐震評估資訊，要求在定型化契約中強制揭露。

營建署長許文龍表示，3月中會向政院報告老屋健檢作為方案，是否全部類別均予補助，那些地區優先，視政院決定範疇。他說，初評補助並非大小件均8千元，會視樓地板面積計算補助額度高低，若一件有多棟，每棟都會補助。據悉，補助財源除住宅基金外，主要來自每年約200億元中央統籌分配稅款，不足還會動支賑災基金。

劉田財說，初步統計86年5月1日前取得建物使用執照約110萬件，但集合式住宅、透天厝、商辦各多少，已行文各縣市提供統計數字。

他說，921地震前取得建照老屋耐震度多不足，未來將分類別訂定優先順序，分期分區進行耐震評估補助。其中大廈公寓住宅具公益性且整合不易，由政府祭補助鼓勵辦理，透天厝1棟1戶住宅也會納入，但營業商辦大樓擬研議修改法規，強制企業自行出資展開耐震評估。

「老屋健檢絕不限南部六縣市震災區」，劉田財說，全國各縣市將全面盤點，提出中長期3∼5年計畫啟動全國性老屋健檢。綠營總統當選人蔡英文表示要納入20年以上老屋健檢，劉田財說，以86年5月1日時間軸來看，差不多涵蓋20年前興建的老屋。

建管組掌握110萬件屋況，約52萬件屬住宅類，其中50萬件為透天厝，2∼3萬件為社區公寓大樓，一件可能有好幾棟，每一棟均需個別評估。以每棟平均8千元計，經費粗估約需50億元。(2016-02-22 工商時報)

平面圖藏玄機 留意虛線二次施工違法

平面圖藏玄機 留意虛線二次施工違法

<一張表格 秒懂平面圖>
平面圖將立體空間平面化，可更易辨別格局與結構!

<平面圖 眉角解析>

拿到平面圖，絕大多數人會將焦點集中在空間配置、採光面向及臨路等問題，但其實平面圖有些小地方「暗藏玄機」，所謂魔鬼藏在細節裡，專家建議，應仔細研究平面圖的每個細節，除了能更易掌握格局實際狀況，也能避免衍生糾紛。 

買預售屋、新成屋免不了要看平面圖，而平面圖最大的功用，就是將所有立體格局平面化，當戶結構與配置皆躍然紙上，隔間牆、樑柱標示一目了然，讓人更易預想空間，但若出現「虛線」，買方就得特別留意。 

<拆牆可增室內空間>

虛線表該處原為牆壁，但建商將其拆除、作其他空間使用，例如「陽台外推」和「機電空間二次施工」。台北市建築公會主任委員劉明滄表示：「陽台為附屬建物，深度在2米之內，不少建案為了增加室內使用面積，拆除牆面、將陽台和室內空間『一體化』」。

而另一較有爭議的則是「機電空間二次施工」，機電空間主要為集中機械設備，如空調主機、給排水系統等，並不計算在建物「容積」中，機房畫有虛線，表示將原有機電空間隔間牆拆除，建商為增加銷售坪數，會將其納入進買方的權狀面積中，另做衛浴、廚房甚至臥室等。

另一種狀況是平面圖保留原有機電空間隔間牆，但家具配置圖或現場樣品屋並非規劃機房，地政士公會全聯會榮譽理事長林旺根指出，碰到上述幾種情形，現場銷售人員會請買方於買賣合約簽名表示同意，規避相關法規、並轉嫁責任，他提醒，機電空間違法使用、陽台外推等，都屬即報即拆，民眾買房一定要再三審閱圖面、與現場銷售人員確認實質用途，避免影響居住權益。

<小心花大錢買雨遮>

而最易和陽台混淆的，即增設在開窗面外、同為附屬建物的「雨遮」，但雨遮和陽台不同，不可設置進出落地窗口，劉明滄指出，雨遮明訂「計坪不計價」，多數建商仍計算在坪數中，並以總價攤除，讓民眾成為花錢買雨遮的冤大頭，除了可在平面圖可得知雨遮的位置，他建議，分清主建物面積、附屬建物面積，再計算每坪單價，較易分辨建案是否有坪數灌水的狀況。

另外，林淵源建築事務所建築師林淵源提醒，A\C表空調主機(Air Condition)擺放位置，未來冷氣管線及機體擺放一致，大樓外觀會較整齊。實心並塗黑的樑柱易辨別，但不少圖面多會出現空心柱、X圖形，此種圖形為「虛空」，多為標示假柱、天井。林淵源解釋，天井可增加「通風」功能，對於僅單面開窗產品較加分。

假柱若在外牆邊緣，大多是為建物外觀造型而增設，為「修飾柱」，較無實質功能，但部分建案仍會將其設置成儲物空間，若假柱規劃在衛浴或廚房旁，則多為集中管線而設置的「管道間」，避免額外隔出收納管線空間，破壞完整性。

林旺根提醒，看屋時除了平面圖及家配圖，購買預售屋記得審閱《預售屋定型化契約》，仔細分算使用坪數與計價，若為成屋，則可至地政單位申請「建物測量成果圖」或要求建商提供「現況平面圖」，避免後續爭議。 

【專家意見】留意開窗角度及位置!(林淵源建築事務所 建築師林淵源)

看平面圖時，除了開窗面，也要留意開窗角度及位置，例如空調主機擋住開窗口，反而造成不便，而開門的方向也要確認，預想未來空間配置，避免未來家具遷入後，影響動線。(2016-02-20 蘋果日報)

落磚危險!! 10樓以上屋齡10年 外牆擬強制檢測

落磚危險!! 10樓以上屋齡10年 外牆擬強制檢測

二○六強震再次凸顯出房屋結構安全問題，但近幾年來屢傳出大樓外牆磁磚剝落事件，甚至砸死行人，內政部營建署已決定修法管理，研擬將大樓外牆檢測納入強制申報機制，只要樓層超過十樓、屋齡超過十年大樓，就得定期經合格單位檢測後強制申報，若屋主與管委會不配合，可開罰最高三十萬元、且連續處罰，不改善者還將面臨強制拆除命運。

<營建署決修法 不申報就罰>

今年一月霸王級寒流襲台，光台北市就傳出三十幾起大樓外牆磁磚剝落事故，為保障行人安全，及避免近幾年天氣詭譎多變，颱風、氣候異常等導致部分大樓外牆磁磚剝落砸傷行人，營建署研擬在「建築物公共安全檢查簽證及申報辦法」增訂一章節，將大樓外牆檢測納入每年主動申報機制內。

這將是繼防火避難設施及設備安全兩項後，第三項被納入強制檢測申報的建築物項目，預計相關辦法今年中便可出爐，但發布實施還須一段時間。

營建署建管組長高文婷指出，國內因風土民情關係，多數老舊大樓均貼有磁磚，但所有權人並未積極進行維護及管理，為避免更多外牆磁磚剝落傷人事件發生，才會積極研擬相關管制辦法。

<發生剝落大樓 年年要檢測>

營建署截至目前已召開五次會議，有關外牆檢測結果納入強制申報已達成共識；至於檢測項目、方式、年限及具有檢測資格的廠商，目前積極取得共識中，基本上會朝向屋齡與樓層進行討論。

據透露，未來只要樓高超過十樓的大樓就得納入定期檢測。若採用石材、帷幕牆等，屋齡超過十年，每六年就要檢測一次；其他材質外牆，屋齡超過十五年，每五年檢測一次；屋齡超過三十年，縮短到每三年檢測一次；已發生剝落與掉落者，強制每年都要檢測一次。但若外牆有強化更新者，年限可重新起算。

<北市先起跑 搶本會期通過>

因外牆檢測屬專業行為，將由中央統一制定廠商資格，並進行測驗與考試，必須通過鑑測才能夠取得檢測資格；因各地區建築物規劃方式不同，相關細項則交由地方政府負責研擬。

其實早在去年，北市府建管處已公告「建築物外牆安全診斷及申報管理辦法草案」；市議會法規會已一讀通過，預計這個會期進入大會二讀程序，搶在本會期通過後實施。(2016-02-20 自由時報)

光明陸橋拆不拆 市府3月檢討

光明陸橋拆不拆 市府3月檢討

台北市忠孝橋引道已於春節期間拆除，而台中市台灣大道的交通瓶頸點「光明陸橋」是否拆除，副市長林陵三表示，還在徵詢民意中，將於下個月開會檢討。

台中市光明陸橋是否拆除，市府去年中旬在道安會報就曾提出，認為光明陸橋是台灣大道瓶頸點，當時就由副市長林陵三率領相關局處人員，與當地里長及里民們進行座談，徵詢相關意見。

台北市忠孝橋引道拆除，剛好在近期引發討論，市長林佳龍也於臉書po文，表示在引道拆除時前往台北觀摩學習；林佳龍說，由於台中市台灣大道和中山高交流道附近，也有一條橫跨黎明路類似的光明陸橋，對交通衝擊相當大，他已請副市長林陵三成立評估小組，也想多聽聽大家的意見。

林佳龍並在網路公開徵求網友對台灣大道光明陸橋是否拆除的意見，四天引發近兩萬名網友關注按讚及七百多則留言，但光明陸橋拆或不拆，則各有意見。

光明陸橋於八十六年一月完工，位於台灣大道三段二之二號旁，長二○二．八公尺、寬十七．八公尺，跨越黎明路，只要是上下班及假日，橋上橋下的車輛就會塞爆；原因在於，黎明路剛好是部分國道客運轉運點，假日及上下班時段，橋下的黎明路車輛相當多，而一般車輛要避開黎明路，就會上光明陸橋。有人認為，黎明路的壅塞是因為光明陸橋；有人認為光明陸橋可以分散車流，各有各的看法，因此拆或不拆，市府至今尚未決定。

林陵三表示，目前還沒決定是否要拆除，去年就開始檢討，去年中旬開始聽取當地里長及里民的意見，了解其意願，但拆或不拆各有意見。

<林陵三︰拆除技術沒問題>

林陵三強調，拆除技術沒有問題，至於拆除的時間、經費等問題，都必須等到最後確定要拆或不拆才能決定，若決定要拆，也才能啟動相關的經費及工程；林陵三表示，拆與不拆，市府目前都未定案，將於下個月召開檢討會議。

交通局長王義川表示，光明陸橋是運用台七十四線工程結餘款所興建，原規劃陸橋須至文心路後，才有引道下至平面，做為紓解中港交流道車流使用；但因當時建造經費不足，僅做了跨越一個路口的立體高架橋，導致目前陸橋無法完全發揮其應有的功能。

王義川表示，由於正反意見皆有，市府將進一步從都市發展、交通路網、交通工程、都市景觀等面向進行評估，並提出所有可能衝擊配套，與工程單位、在地民意公開討論，審慎研商後再做決定。(2016-02-18 自由時報)

北市舊屋交易 恐被震傷

北市舊屋交易 恐被震傷

內政部資料顯示，台北市屋齡老化嚴重，住宅中有逾六成為屋齡30年以上的老屋，房屋交易中也有逾三成比重為老屋。業者指出，台南震災喚起民眾對住宅結構安全的重視，在都市更新推動不易下，震災恐衝擊過去熱門搶手的老屋市場，短期內老屋交易將陷入停滯。

資料顯示，國內834萬住宅中，有368萬戶屋齡超過30年，比率高達44.2%。其中，台北市房屋老化的問題最嚴重，不僅平均屋齡達31.5年，更有54萬戶是屋齡超過30年的老屋，占住宅存量的61.5%，其中萬華、大同、士林和大安區，區內超過三分之二的住宅屋齡超過30年。

實價登錄資訊顯示，去年台北市屋齡超過30年的房屋占整體的交易達31.6%，台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，屋齡和耐震並非絕對相關，老房子不等於不安全，但這次地震再度喚醒民眾對房屋安全的重視，近期老屋詢問度和接受度可能降溫。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，選擇老屋的購屋人通常看重其坪效高、取得及持有成本低的二大特點，震災後短期內欲出售的老屋屋主，難免遇到價格任人宰割的狀況，預期老屋市場的交易會較遲滯。(2016-02-18 經濟日報)

買公寓 有地下室優先

買公寓 有地下室優先

台北市公寓產品是老屋市場中的搶手貨，據太平洋房屋統計，台北市公寓比大樓平均每坪單價低10.8萬元，房仲業者指出，公寓產品雖具有價格優勢，但屋齡普遍超過30年，在目前房屋結構安全意識高漲的現在，優先選擇公寓應以有開挖地下室者，對居住安全較有保障。

新興發展商圈更加大了電梯大樓與公寓的價差，太平洋房屋分析實價登錄統計結果發現，台北市電梯大樓平均每坪61.6萬元、公寓平均每坪50.8萬元，價差達17.5%，其中在近年發展快速的新興商圈如信義、內湖、南港，新建電梯大樓密集，也造成這些區域電梯大樓與公寓的房價價差超過二成。

新北市公寓和電梯大樓的價差雖僅4.7%，差距不大，但近年開發密集的三峽、林口、五股、新莊及三重等地，公寓和電梯大樓價差也都在二成以上。

太平洋房屋副總經理章克勤表示，相較電梯大樓，公寓有低房價，低公設和低房屋稅的「三低優勢」，但也因為公寓的屋齡高，容易碰到漏水與壁癌等問題，加上沒有電梯，較適合經濟能力有限的首購族，但缺乏管理、安全性較差，也較容易發生一樓外推或頂樓加蓋等占用逃生通道的情形。(2016-02-18 經濟日報)

房市去年交易 少了1兆元

房市去年交易 少了1兆元

內政部昨（16）日公布去年最後一波實價登錄，累計去年全年全台不動產市場交易量2.92兆元，年減24%。業者表示，政府打房二年多來，房產交易規模連續二年、每年萎縮近1兆元，對經濟成長產生衝擊。

實價登錄統計，去年包括土地及建物交易規模2.92兆元，加計部分因查核較嚴而延後揭露的案件後，全年房產交易規模約3兆元，與2013年4.9兆元、2014年3.9兆元相較，高房價、金融限縮、重稅政策三大因素，讓房產交易規模大幅衰退。

六都以台中年減34%，萎縮最為明顯，桃園、新北也有近三成的萎縮；全台僅有金門與屏東還能維持正成長。若與2013年相較，新北、桃園、台中等三個都會區房產交易規模幾近腰斬，是打房受創最重的都會區。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，去年底不少交易為趕在房地合一稅上路的減稅期而提前移轉，造成12月交易量大增，政府積極出手調節房市已有明顯效果，即使交易量能夠回穩，也是「旺市不旺價」。

值得注意的是，去年全台土地市場交易僅8,700億元，年減三成，顯見建商對房市領先指標的土地市場，更保守看待。

台灣房屋副總裁周鶴鳴指出，今年房市交易規模仍難好轉，房市問題根源在於經濟景氣不振，影響民間投資及消費意願，所幸去年美國開始升息、今年初房地合一稅與總統大選等不確定因素已排除，首購、換屋型態的自住市場，以及自用型態的工業廠房，是今年撐盤主力。

淡江大學產經系教授莊孟翰認為，房地產影響產業還包括砂石、水泥、建材、裝修等高達100多種相關產業，以去年GDP約16.7兆元來看，連續二年全台房市以近兆元的規模萎縮，影響經濟甚鉅，如果無法活絡市場，可能由經濟問題，變成社會問題。

<68件豪宅 搶去年底過戶>

因應今年實施房地合一稅，億元豪宅趕搭輕稅購屋末班車，內政部昨（16）日公布最新一波實價資料顯示，加計二手市場交易與二、三年前預售豪宅近期交屋過戶，去年底有68件億元豪宅交易、過戶，總交易金額達120億元。

其中，包括「敦南樞苑」、「西華富邦」、「圓山1號院」、「璞真一一」等知名豪宅，在去年都有交易資訊揭露，其中「皇翔御琚」每坪280萬元的交易，為皇翔建設董娘廖林淑花所屬的富祐資產管理向皇翔建設購得，屬於關係人交易，是此波揭露的最高單價。

「敦南樞苑」14樓戶別有每坪142萬元的交易，為該社區興建完成後的首件實價揭露，略低於預售時的行情。

永慶房產集團業管部協理林泰隆表示，這一波揭露的資價資訊有68件億元豪宅，是去年最高紀錄。

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒表示，豪宅產品趕在房地合一稅實施前的末班車交易，對買方來說，未來處分時可適用房地分離的舊制，相對省稅，對自住客較有誘因。(2016-02-17 經濟日報)

房價所得比連2季下降 北市購屋仍要15.63年不吃不喝

房價所得比連2季下降

北市購屋仍要15.63年不吃不喝

<全國轉下跌 南市維持高檔>

內政部營建署昨發布去年第三季房價負擔能力指標統計。在房價修正後，雙北市房價所得比、房貸負擔率皆連兩季走跌，但仍得不吃不喝十五．六三年才能在台北市購屋，六都中僅台南市維持不變；全國房價所得比在連五季攀高後，也出現下跌。

根據最新統計，去年第三季全國房價所得比為八．五二倍，相較上季八．六九倍、減輕○．一七倍。台北市房價所得比十五．六三倍，是去年首度跌破十六倍，也是近四季新低；新北市十二．五四倍，更是近六季最低。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，大台北地區房價前年就從高檔往下修正，反映在住宅總價中位數下跌，對於購屋民眾而言，現在購屋會比前兩年相對划算。

<房貸負擔率 北市66.18最重>

房貸負擔率為中位數房價每月攤還本利除以家戶可支配所得中位數。根據統計，去年第三季全國房貸負擔率為三十六‧一○，台北市為六十六‧一八，新北市五十三‧一一，桃園市三十一‧四三，台中市三十三‧四七，台南市二十八‧八二，高雄市三十二‧二一。

以家戶月所得六萬元為例，假設二十年期本利均等攤還、貸款成數七成、固定利率一．九六四％及貸款負擔率三十％，約可合理負擔房屋總價五一○萬元以下的住宅。去年第三季中位數房價低於五一○萬元的縣市，包含台南市、宜蘭縣、苗栗縣、彰化縣、南投縣、雲林縣、嘉義縣、屏東縣、台東縣、花蓮縣、澎湖縣、基隆市、嘉義市等十三縣市。(2016-02-17 自由時報)