台中高鐵特定區土地 高價標售

台中高鐵特定區土地 高價標售

高鐵局上周標桃園、台中、台南等高鐵特定區土地，台中特定區不僅兩筆土地都標脫，價格並創新高，讓人驚豔，也在市場引發關注和討論。

商仲業表示，在壽險、財團帶頭投資下，台中特定區已出現「熱區」效應，預料短期投資熱度還會升溫。

高鐵上周三標售桃園、台中、台南等三個特定區10筆土地，雖然底價不高，但由於今年以來建商購地推案更趨保守，土地標售不是流標，就是以略高底價脫標，幾乎有投有中，市場並不看好。

開標結果，桃園一如預期，儘管標售的土地具河岸景觀、近捷運，條件優越，但區內青埔特區供給量大、餘屋多，已有過剩的疑慮，投資者對桃園站區土地仍採觀望，兩筆土地均無人投標。

台南標售6筆，僅一筆吸引投標，由善化工業得標。

台中站區的兩筆則都順利標售，其中緊鄰車站的「中2標」土地，吸引二組人馬競標，最後以9.1億元脫標，換算每坪單價51.9萬元，創下區域新高價。

信義全球資產經理王維宏表示，「中2標」為商業區土地，因區位緊鄰高鐵站，屬於站區核心土地，高鐵底價比另一塊商業區土地高了近3成，但還是吸引投資人出手，而且價格還創區域新高價。

會如此，主要是台中近年隨重大交通建設陸續完工，已逐漸出現高鐵生活重心新模式，並吸引國泰人壽、新光人壽、ATT百貨等業者斥資開發百貨商場、旅館、電競旗艦館、影院、跨境電商產業園區等。眼見財團帶頭進場，投資人、建商也紛紛跟進，形成熱區群聚效應。

總太地產總經理翁毓羚表示，高鐵特定區近來開發氛圍熱絡，包括龍寶、櫻花、富旺、麗寶、興築等建商都持續推出住宅案，價格落在每坪20~30萬之間。總太第二季也在烏日推出「TTC台中高鐵商貿中心--未來駅」商辦大樓，由於近高鐵站，開賣不到二個多月，現銷售已突破六成。(2016-05-28 聯合晚報)

頻繁進出房市 恐要繳營業稅

頻繁進出房市 恐要繳營業稅

民眾若頻繁進出房市，應留意有可能被國稅局追討營業稅。高雄國稅局官員解釋，即使個人沒有辦理營業登記，但其買賣行為只要遭國稅局認定為不屬於偶發性、一次性的交易，可能會被認定為營業人，不僅要補繳營業稅，還須繳納高額罰鍰。

許多民眾誤以為，有辦理營業登記的公司組織才須繳納營業稅。但根據現行稅法，營業稅是對進口貨物、銷售貨物或勞務等行為課徵的稅捐，只要是以營利為目的銷售貨物或勞務者，無論何種組成型態，即使是未辦理營業登記的個人，仍然是營業稅課徵的主體。

值得注意的是，財政部雖然已發布營業稅的相關解釋，但其中並未對「以營利為目的」訂下客觀標準。

即使未設有固定營業場所、未僱用員工，但經國稅局認定構成營利目的者，即有可能會被要求繳納營業稅。

高雄國稅局官員強調，此類案件仍須依交易的實質內容判定，但每年國稅局都會向相關單位蒐集文件，如購屋預約單、預定房地買賣協議書等，民眾若在一年內出售超過六戶以上的房屋或預售屋，就會被優先納入國稅局的選查名單，進行後續查核。

國稅局近日查獲一起案例，民眾甲君向建設公司買進五戶預售屋，買入後五天內即火速出售四戶，另一戶則在兩年後出售，賣出的預售屋權利價格約有7,000萬元。甲君雖未辦理營業登記、未開立發票，但國稅局官員觀察甲君出售期間、頻率和預售屋戶數，認定其買賣行為顯然是以營利為目的，對其補徵營業稅約300萬元，並另外處以一倍罰鍰300萬元。(2016-05-27 經濟日報)

打造遊憩水域 推動大康橋計畫

打造遊憩水域 推動大康橋計畫
<整治柳川水岸景觀 年底完工>

<林佳龍持續擴大 旱溪 整治>

大里旱溪「康橋計畫」廣受好評，成為河川整治的示範點，市長林佳龍昨天出席「水域活動暨水域安全宣導」記者會時宣布，將推動「大康橋計畫」，除斥資十八億徵收上游土地，讓康橋計畫往上延伸，並動用二千萬預算徵收積善橋下游一塊公園預定地闢為公園，讓旱溪上下游成為一個適合遊憩、休閒及輕艇訓練的場所。

天氣日趨炎熱，為避免溺水意外，市府昨在旱溪「康橋計畫」河畔舉行「水域活動暨水域安全宣導」記者會，市長林佳龍、中區水資源局長范世億、三河局長楊人傑、市府教育局長彭富源、水利局長周廷彰和市議員李天生、何文海、張耀中等人都出席。

林佳龍表示，三河局四年前在旱溪的國光橋到積善橋間推動「康橋計畫」，經整治後不但環境改善，還擁有親水、運動和水域安全教育多功能用途，成為整治成功的示範地點。

林佳龍昨天宣佈將推動「大康橋計畫」，把整治往上、下游延伸，其中國光橋上游預計斥資十八億進行一般徵收，取得土地後再由三河局進行整治。另外，積善橋下游一塊公園用地長期未徵收，影響附近環境，經市議員李天生、永隆里長林士元大力爭取，決定斥資二千萬進行徵收後闢為公園，讓上下游環境串連，成為適合休憩的場所。

<將斥資18億徵收上游土地>

林佳龍並說，該河段經持續清除底泥，水質已由去年的中度污染，進步到今年的輕度污染，將斥資十五億闢設污水下水道系統，把附近一萬一千多戶的民生污水引進污水處理廠，讓旱溪水質進一步提升。

市府教育局長彭富源則呼籲，民眾夏季選擇水域活動，要在安全的環境中進行，市府除標示十二處危險水域地點，也提醒民眾勿前往危險水域從事水上活動，水上救生委員會也將針對實施游泳教學的學校學生及游泳俱樂部人士，辦理十五場的水域自救教學。

<整治柳川水岸景觀 年底完工>

市府正在進行柳川整治，從崇德柳橋到南屯柳橋長達四公里，而水利局則在中正柳橋至民權柳橋三百公尺長，進行空間改造，打造成為水岸景觀，讓柳川成為一個親水河川，而且今年年底就會完工，屆時市區城中城就有一條景觀河道，更可活化中、西區。

市政府在一○三年開始規劃柳川污染整治及環境改善工程，總經費三億六千多萬元，去年底已完成第一期工程，藉由污水減量、截流及礫間現地處理等工程，有效改善柳川水質。第二期工程目前正在進行中，也是截流工程，但在中正柳橋至民權柳橋間近三百公尺，進行空間改造，藉由拓寬河道，並導入低衝擊開發概念，移植大量植栽進行綠美化，預計整體工程年底完工。

由於汛期將到，副市長林陵三在水利局長周廷彰陪同下昨天前往中山柳橋視察，市議員江肇國與多位區長、里長一同前往了解進度，林陵三表示，汛期將至，很擔心截流工程未做而造成水患，但發現柳川雨水箱涵都已完工，讓他放心不少。(2015-05-26 自由時報)

部長一句話 明星高中學區大戰恐開打

部長一句話 明星高中學區大戰恐開打

新任教育部長上任即宣示十二年國教「全面免試、就近入學」，房產業者預料如果落實，高中也可能出現搶明星學區大戰。比較北中南，未來想搶進明星高中學區，以北市師大附中每坪81萬元代價最高。

至於對父母負擔最輕的第一志願學區，是台中女中， 一坪約12萬元就可買到。

520新政府就位，新任教育部長潘文忠舉行首場記者會即宣示全力推動12年國教全面免試、就近入學；房產業者表示，高中「就近入學」，如比照或類似現行國中、國小入學方式，即畫定學區、設籍或擁房者優先入學，高中也將出現明星學區。

大家房屋企研室整理北中南明星高中周邊實價資料，北市建中、北一女，師大附中去年房價都下跌，但仍不便宜，師大附中去年單價跌破一坪百萬，一坪跌20萬元最多，但目前房價每坪仍達81萬元。

建中、中山女高房價都在7字頭，均價分別是70萬、75萬元，北一女周邊均價一坪61萬元。

台北市明星高中房價多下跌，台中市及高雄市則都上漲。高雄女中漲最多，去年均價每坪19.5萬元，漲幅28%，大漲將近三成；台中一中去年也上漲了17%。

中南部明星高中看似漲很大，房價都還在一字頭，均價一坪12~19萬元之間，對於望子女成龍成鳳的父母來說，如果高中入學制度學區化，想送小孩進明星高中，困難度不是很高。

大家房屋企研室主任郎美囡表示，台灣雖然面臨少子化，但孩子少，父母更願花大錢把小孩送進明星學校，這是各地明星國小、國中學區目前遷戶籍風氣仍然盛行主因，這些學校周邊房價也因此高人一等。

她表示，教育部推動高中「全面免試、就近入學」，如果設籍者占優勢，那麼各地前三志願高中出現「搶學區大戰」恐難避免，區域房市可能重新洗牌。(2016-05-25 經濟日報)

撕「桿」淨送禮券 3公斤換100元

撕「桿」淨送禮券 3公斤換100元

台中市去年清潔隊清除違規廣告紙達三百萬張，疊起來約兩棟台北一○一大樓高度，抓不勝抓，環保局今年號召民眾一起來撕「桿」淨，撕下違規廣告紙三公斤可兌換一百元商品禮券，將於六月十六日開跑，並呼籲民眾一起來檢舉違規貼廣告。

環保局統計去年清潔隊清除廣告紙三百萬張，疊起來高度約一千公尺，是兩棟台北一○一大樓的高度，重量則有卅公噸，其中依違反電信法停話一八三○件，依違反廢棄物清理法處分僅五○七件，環保局副局長吳東燿指出，礙於開罰要件包括違法張貼照片、車號、具體違規人事物等，違法確立困難，開罰比例懸殊。

環保局統計今年截至四月底也清除一百一十萬張，累計有十一公噸，即使在去年五月祭出重罰，違規張貼廣告物罰鍰從一千二百元至六千元，提高至三千起跳，但不肖業者心存僥倖，多利用夜間或是清晨時段違規四處張貼，成效有限。

<下月16日 清除違規小廣告>

環保局今年續辦撕桿淨活動，於六月十六日起清除違規廣告三公斤可兌換一百元商品禮券，共九千張，兌完為止，環保局近日將從全聯超市、7-11、OK超商擇一採購，提供兌換，詳情可上環保局官網查詢。

環保局將加強清除與巡查取締，也號召民眾拍照檢舉違規張貼廣告，但為防止連續跟拍疑慮，罰鍰上限為三千元，檢舉照提供車號、違規人事物等，成功檢舉並符合檢舉條件，可從罰鍰提撥三成作為獎勵金。(2016-05-25 自由時報)

他們比台北人更敢花錢！ 三井第2家OUTLET落腳台中港

他們比台北人更敢花錢！ 

三井第2家OUTLET落腳台中港

日本三井集團稱「正港的OUTLET商場」將落腳台中港。三井集團三井OUTLET新任董事長下町一朗昨直言，因林口三井OUTLET營運超乎預期，將持續擴展在台投資腳步；擬再斥資50億元，在台灣建設第二家三井OUTLET PARK，地點選在台中港，預計完整規劃案將在今年9月發表，約2019年開幕。

有趣的是，百貨業界一直認為林口三井OUTLET PARK其實比較接近百貨的營運模式，而不太像OUTLET。下町一朗也坦白表示，林口OUTLET商場位處住宅區，距離市中心較近，考量當地需求，採用OUTLET混合百貨的經營方式，也有正價品，OUTLET血統相對不純。

不過，他信心喊話，第二座台中港三井OUTLET PARK，將會有更多精品OUTLET大櫃進駐，將會是三井在台「第一家真正的OUTLET」，會讓台灣消費者有所期待。

尤其，三井將發揮台中港的海景及靠港優勢，打造海景餐廳、夜景餐廳，屆時將可與日本靠港的神戶、橫濱三井OUTLET互別苗頭。該地點位在台中梧棲，土地為台灣港務公司所管理，三井擬與台灣港務公司合資成立新公司進行開發，合作細節預估今年9月前敲定。

台中港三井OUTLET PARK占地5.5萬坪，足足比林口OUTLET PARK的2萬坪，還大上2.5倍。據悉國內知名零售、餐廳業者都急欲擠進去設櫃。

下町一朗觀察台中人的消費力，發現台中人所得不比台北高，但卻比台北人更敢花錢，而且大多數台中人交通均以開車為主，有利於蓋在郊區的OUTLET商場，同時將對準台中人的高消費力，引進更多精品OUTLET櫃位、全台獨家餐廳，吸引中彰投竹苗等地區消費者，預料會在中台灣再掀新賣場話題。

林口三井OUTLET PARK在台營運近4個月，下町一朗說，目前熱度已不像開幕第一個月「那麼瘋」，平日、假日人潮僅是開幕前兩個月的半數，不過每個月營收仍超乎預期目標，算是從爆衝成長回至穩健成長。(2016-05-24 聯合報)

房屋租賃糾紛多 新定型化契約將上路

房屋租賃糾紛多 新定型化契約將上路

消保處今天表示，已審議通過內政部研擬的房屋租賃契約定型化契約，待公告施行後就可上路。修正內容重點包括押金最高不得超過2個月，及提前終止租約等5項目。

行政院消保處今天表示，已審議通過內政部所研擬的「房屋租賃契約書範本暨其定型化契約記載及不得記載事項」，等內政部公告施行後，就可上路。為解決房東以不合理的房屋租賃契約條款坑殺租屋客，或房客惡意破壞房屋所造成的租屋消費糾紛，新定型化契約修正重點包含五大項。

第一，關於擔保金的返還，消保處指出，為解決出租人超收、不當苛扣及拒不返還擔保金爭議，明定房東所收的擔保金的數額最高不得超過 2個月的總額；擔保金原則上應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人交還房屋時返還。

第二，針對水、電、瓦斯或其他費用的負擔，消保處說，明定房東應載明租賃期間水、電費的單價，並以勾選方式明定負擔方式。

第三，關於房屋修繕義務，消保處指出，將明定房東負責修繕為原則，但是損壞是因可歸責的房客事由所造成，房東就不付修繕責任。

第四，為解決租賃一方無預警提前終止租約，造成他方要臨時搬家或房屋閒置爭議，修正案設計有提前終止租約的選項、應提前通知期間，違約時最高賠償金不得超過1個月租金。

第五，為防範房東利用契約條款，逃漏所得稅其其他稅賦，明定定型化契約「不得約定」房客不得申報租賃費用支出、「不得約定」房客不得遷入戶籍、「不得約定」應由房東負擔的稅賦如果較出租前增加時，增加部分由房客負擔的內容。

消保處也提醒，若租約有兩頁以上，宜蓋上騎逢章，避免被抽換；簽約過程可使用拍照、錄音方式證明交屋現況，並建議可以劃撥、匯款等方式繳交租金，避免發生訴訟時舉證困難。

消保處指出，如果租約內容與房屋租賃定型化契約規定不符合，可要求房東修改或拒絕簽約；如果租約內容與前述規定未合，經令限期改正而屆期不改者，可依消費者保護法第56條規定處罰，最高可罰新台幣50萬元。(2016-05-23 中央社)

都更注入新活力 商用不動產年底交易量可望緩升

都更注入新活力 商用不動產年底交易量可望緩升

蔡英文總統已經上任，預期未來都市更新在政府主導規畫、民間參與的模式下，可為不動產市場注入活力，商仲業者認為，短期內不動產投資市場觀望氣氛仍將維持，預期在下半年新政府施政方向明朗化後，投資人也將積極評估投資標的，年底前商用不動產交易量可望溫和回升。

世邦魏理仕台灣董事總經理林俊銘表示，觀察新政府的產業政策，未來在發展產業聚落的同時，土地供給與後續開發使用應會有全面規畫，避免炒作行為。而據世邦魏理仕研究部調查也顯示，今年第1季因自用需求而衍生的工業地買賣占土地市場交易金額55%，對業者而言，能以合理的價格承租或申購工業區土地將有利其擬定未來的增產計畫。

在不動產政策方面，林俊銘認為，短期內不動產市場交易量將維持低檔，購買仍以自用需求為主，在政府逐步提高房地持有稅、實現實價課稅的時候，買方會因預期未來持有成本可能增加，在出價上將更為謹慎，部分賣方勢必調整開價，以加速獲利了結。

在都市更新政策方面，林俊銘表示，新政府預計加速推動都更條例修正的決心，並將強化公辦都更、成立政府都更專責機構，將有利都市更新的執行，未來在政府主導規畫、民間參與建設的模式下，將為不動產市場注入活力，有助房市供給增加並提升居住品質與安全。

世邦魏理仕也統計過去8年來，外籍旅客來台人次平均年成長15%，其中大陸旅客即占40%。世邦魏理仕也期盼政府積極提升台灣旅遊品質，繼續推動國民旅遊，並開拓其他國際市場客源，以維持觀光成長動能。(2016-05-23 NOWnews)

台中建商喊話 吸台商返鄉

台中建商喊話 吸台商返鄉

<要新政府重視自住市場「別再打房」>

新總統蔡英文昨520就職，台中市建築業界也提建言，認為除了只租不售的社會住宅外，新政府也應更關注自住市場、別再打房，由市場機制自由發展，並同時吸引台商返台置產、放寬外資進場限制等，吸引資金再次回流。

歷經去年房市跌宕，交易量急速下滑，整體市場猶入冷凍庫，今年上半年各案場普遍有回溫跡象。

台中市不動產開發商業同業公會副理事長林正昇表示：「期望新政府不要再打壓房市，只要排除人為干擾因素，下半年房市可望加速復甦。」

<社會住宅限制多>

新政府可多著眼台商「鮭魚返鄉」，雙橡園開發副總魏櫂良建議，近年不少台商希望在台灣購置適合的房產，尤其台中氣候環境很適合退休居住，這股潮流正可帶動資金流動，活絡國內經濟和房市，尤其對高總價房市有助益。 

至於新政府為了居住公平正義，擬定的20萬戶社會住宅的房市政策，銓威建設總經理曾嘉輝認為，社宅採只租不售，且有居住年限限制，屆時若年限到期，也得另外租屋或購屋，對於長期自住者來說，還是會選擇買房，對開發商影響不大，毋須過分擔心，反而看好能健全居住環境。 

<房仲業看旺下半年>

另外房仲業者部分，大多也看好下半年市況，住商不動產中區執行協理賴萬指出說：「新政府上任、政策底定，對人民信心有支持作用，下半年交易量會提升，最壞的已經過去。」 (2016-05-21 蘋果日報)

景觀戶 鄰綠地河岸 土地行情高2成

景觀戶 鄰綠地河岸 土地行情高2成
---購屋前留意空地區使用---

波光粼粼的溪水、蟲鳴鳥叫的山景綠意，坐擁山水的住宅是都市人的奢想。台中不少首購大樓生活圈，如北屯10期、廍子重劃區、大里德芳南路閘道口周邊等，開窗即有大坑山景、大里溪河景等百米大棟距，但房價仍然在1字頭徘徊，對首購來說，想擁有得天獨厚的視野景觀，其實並不昂貴。 

住宅擁永久棟距和景觀，總是能吸引購屋客目光，建案行情看漲，代銷業者指出，依山傍水人人愛，只要土地緊鄰綠地、河岸，未來規劃具景觀優勢，土地行情也比周邊高出2成以上，前後棟視野價差普遍也有2成，依舊以景觀戶最搶手。 

<新興區中小坪數夯>

成本考量下，這樣的高成本土地條件，在市中心多半規劃高總價豪宅產品，符合成本利潤，外圍新發展區域，因地價基期低，機能不如市區，建商多以首購大樓、中小坪數產品作為首選。

環視台中地形，恰好被東邊大坑山、西邊大肚山包圍，因此台74線外圍如南屯嶺東地區、北屯10期、廍子重劃區、大里德芳南路閘道口周邊等，因地利優勢，既享有先天景觀，又具低總價條件，首購大樓案最密集。 

<25~40坪物件為主流>

中信房屋中彰投駐區經理楊乾意指出，近3年因新案總價市場考量，外圍首購景觀住宅坪數也有下修趨勢，以25~40坪、2~3房為主流。如廍子重劃區近期新成屋案「璞原」，主力3房、37坪，主力總價750萬元上下，同時兼享大里溪及大坑風景區景致，房價也比周邊住宅略高1成。

至於大里溪、頭汴坑溪之間的大里十九甲，除了有河岸景觀，又有立新國中小，加上多為5樓以下的透天別墅，大樓中高樓層視野都不錯。大樓新案如「大美」一舉可眺望學校與溪景；一溪之隔的新成屋案「漂亮2La Vie」，更聘請日本建築師松崗恭子規劃，外觀以金屬雲網裝飾，與景觀環境相互輝映，日式白色大樓外觀也是區域首見。

值得一提的是，近年沙鹿也接續有不少新大樓案推出，面對周邊傳統低密度發展區，景觀優勢可見一斑。久樘開發新案「再遇天鵝堡」，規劃中小坪數，總價500萬元起，為北勢頭首見大樓案。久樘開發董事長特助李晉豪表示，因位處大肚山麓，利用地勢高低差，興建地上7層莊園建築，朝西還可遠眺夕陽海景。 

<<購屋前留意空地區使用>>

首購景觀宅附近通常腹地廣闊，開發密度低、空地多，也不乏暫時性的營業場所，未來這些土地可能隨著市場發展，被建商收購興建高聳大樓，視野景觀恐怕大大打了折扣。專家提醒，除了空地的使用分區得了解外，附近營業場所或工廠，也得多加留意。

景觀若有保存期限，購入後恐怕會後悔莫及，最明顯案例如7期重劃區，從原先空曠腹地，卻因高容積開發，大樓櫛比鱗次，事先查詢土地強度、使用分區等是基本功課，若是公共設施預定地較佳。台中市不動產開發商業同業公會副理事長林正昇指出，如果附近已開發完當然最保險，臨路戶也相對有保障，馬路寬度加上新建物退縮，確保棟距足夠，降低鄰房的影響。

依台中外圍首購景觀熱區來看，除了低樓層因面對高架橋或鄰棟陽台等因素，產生1~2成的價差外，「璞原」專案經理蔣亮永指出，外圍首購大樓普遍興建地上12層樓左右，但因環境密度低，高低樓價差僅每坪2000~3000元，價差其實不甚明顯，直接選購高樓層反而更具優勢。 (2016-05-21 蘋果日報)

房市前景保守 高鐵土地標脫僅3成

房市前景保守 高鐵土地標脫僅3成

高鐵局昨標售桃園、台中及台南站等共計10筆站體周邊土地，其中桃園站2筆標售土地甚至降價超過1成，不過，開標結果僅台中站標脫2筆、台南站標脫1筆，降價幅度最大的桃園站土地反而全數流標，整體標脫率也僅有3成。業者表示，建商對於房市前景仍保守，尤其是推案量大，房價正在修正的區域，即便土地降價也不願意碰。

<台南人氣旺 競標單多> 

根據高鐵局公告，昨日標售桃園站周邊2筆、台中站周邊2筆及台南站周邊6筆土地，合計標售底價約57.24億元，最終標脫總金額14.45億元，其中以台南市歸仁區武東段110地號最多組業者競標，計有3組人馬競標，最終由善化工業以約2.02億元得標，土地面積約1596.06坪，拆算每坪單價約12.63萬元，溢價率高達3成。

台中站標售土地狀況較桃園站熱絡，2筆均順利標脫，其中烏日區新高鐵段57地號的商業地共吸引2封標單競標，土地面積約1752.69坪，拆算每坪標脫單價約51.90萬元，創下區域新高，台中另一筆商業區土地則由和瑞建設標下。

<桃園餘屋過剩 業者卻步>

反觀桃園本次商業區土地標售底價較去年調降約15.8%，仍無法擺脫流標命運，連區位較佳、離車站不遠的住宅區土地，都意外流標，主因還是底價偏高，換算每坪土地單價至少要66萬元，尤其近來不動產市場景氣走低，鄰近的青埔特區供給量大、餘屋多，已有過剩疑慮，而使投資者對桃園站區土地卻步。

台灣房屋智庫經理江怡慧表示，昨日高鐵桃園站周邊土地流標的最主要原因，是因為容積總量管制後，明顯較管制前少了一半，若以底標取得該土地，建商未來推案起碼每坪35萬元起跳，以目前區域內多數建案成交單價都在二字頭來看，若貿然標下，等同建商是拿石頭砸自己的腳。(2016-05-19 自由時報)

房地合一選案查核 盯三類型

房地合一選案查核 盯三類型

房地合一新制今年上路，各區國稅局也已啟動選案查核作業。北區國稅局局長李慶華指出，鎖定自用住宅、重購自住房地退稅和有房地交易損失三大類型案件，「每案必查」。

在房地合一新制下，民眾出售自用住宅的獲利若低於400萬元，可全數免稅；超過400萬元的獲利則按稅率10%分離課稅。但民眾必須持有並居住在該房屋連續滿六年，交易前六年內未將房屋做出租或營業使用、未曾享有自用住宅的租稅優惠，才符合自用住宅定義。

民眾若向國稅局申報房地交易的損失，則可在交易日後三年內和其他適用新制的房地交易盈虧互抵。另外，若民眾有換屋需求，買賣自住房地可享有重購退稅優惠，不過舊房地在出售前一年必須有自住事實，且重購的新房地重購後五年內只能供自住使用，不得改作其他用途或出售。李慶華表示，雖然國稅局在5月的主要工作項目是以所得稅申報為主，但財政部已頒訂房地合一新制相關的查核計畫，國稅局也在近期內開始查核作業。房地交易符合上述三種類型的民眾，若是未誠實申報，恐會遭國稅局補稅加罰。

賦稅署官員表示，因為租稅優惠不限當年度、還可適用於之後年度，國稅局除了會檢視房地是否符合租稅優惠的適用要件，還會持續追蹤民眾的房地在未來數年是否能夠繼續適用。三大類型案件以外，各區國稅局則可因地制宜，若有交易價格明顯不符市場行情的案件，國稅局也會特別選案查核。(2016-05-18 經濟日報)

收起殺招 5年打房宣告終結

收起殺招 5年打房宣告終結

 (文長，15年房地產回顧)

央行日前宣布全面鬆綁房市管制，為期5年的打房措施劃上句點。(圖為央行總裁彭淮南)

<央行不再干預 交由市場機制決定>

除了豪宅仍維持限貸令，央行上個月解除所有房市管制措施，這段為期5年的打房風暴正式劃下句點，而這項政策利多隨即反應在買氣上頭，各區新案來人及成交比均大幅回溫，呈現近兩年難得的順銷市況。

回顧歷史，扁政府時期自2000年起，一連數次推出優惠房貸案，總額達到近兆元新台幣的規模，加上2002年土增稅減半，讓土地交易轉趨熱絡，更使得因亞洲金融風暴而元氣大傷的房地產獲得再起契機。 

<2006年首次祭出管控>

一般認為，2003年是這波房市大多頭的起點，特別有著政策鼓勵、低利率以及供給量放大等客觀因素拉抬，大台北地區行情可謂一年數翻，且在首善之區台北市的溢出效應帶領下，鄰近的板橋、新店、中永和、三重、新莊同樣上演噴出行情，投機客更加碼進場炒作，紅單轉售亂象層出不窮，民眾購屋痛苦指數隨著房價曲線攀升。 

2006年，台北市掀起一股小套房風潮，標榜低總價及高投報率，迅速吸引投資客買盤集中，新板特區等新北市一線區域隨即跟進，甚至部份捷運共構案也紛紛起而效尤，引發央行高度關注，並首次針對特殊產品進行管控，行文各大銀行規定權狀15坪以下物件不得承作房貸，這一記殺招確實讓小套房新案幾乎絕跡。 

<2010年大動作干預市場>

2008年馬政府上台，年底雷曼兄弟倒閉引爆全球金融海嘯，台灣房市跟著降至冰點，個案紛紛調降價格以刺激買氣，也讓原本過熱的市況暫時踩下煞車，不料美國祭出貨幣寬鬆政策救市，大量熱錢迅速湧入市場，這波全球性金融海嘯半年即告結束，但房價更宛如脫韁野馬近乎失控，在輿論及民意的強大壓力下，迫使政府不得不再次出手干預。

2010年，央行公布選擇性信用管制方案，主要針對已有房貸還要辦第二套房貸，且購屋地點坐落台北市全區及新北市板橋、三重、中和、永和、新莊、新店、土城、蘆洲、樹林、汐止等區域的房貸客戶；同年，再增加林口、淡水及三峽。 

要點包括貸款成數最高7成(之後降為6成)、全面取消寬限期、嚴禁銀行利用修繕、週轉金等其他貸款名目，變相增加房貸貸款成數等措施，如果一般民眾首次購屋，或本身有房子但名下沒有房貸，想再貸款買新房子者則不受影響，成數、利率及寬限期，由各銀行決定；但若名下已有房貸，卻還想辦第二套以上房貸，貸款條件更為嚴苛甚至可能遭拒。 

「雙張會」為非自用住宅房屋稅及推動房地合一等重要政策鋪路。

<奢侈稅重擊交易市場>

選擇性信用管制雖從金流下手，但對於口袋深的投資客並未造成實際影響，短進短出的投機行為仍極為頻繁，反倒是限縮了真正需要貸款的自住客層，不過就當時氛圍只有全面壓抑一途；2011年，俗稱奢侈稅的「特種貨物及勞務稅條例」誕生，課稅項目雖廣及房地產、豪華房車、遊艇、高級傢俱等，但外界多視為是對房地產短線炒作的投機客進行打擊；奢侈稅從學者提議、政府採納再到立法三讀通過並正式實施，費時僅不到4個月，行政效率之快超乎想像，可見當時民意對房地產投機氣氛之烈感到憤怒，政府為回應民意不得不快馬加鞭讓政策出台。 

奢侈稅無論賺賠一率課稅的無差別攻擊，重創了房地產交易市場，雖坊間流傳不少規避方式，但在國稅局大動作查稅下，投資客大多不敢妄動，移轉棟數從2010年的最高峰開始逐步下滑，台北市及新北市的高價地段銷況幾乎凍結，從抑制房價繼續飆漲的結果來看是成功的，不過若從稅收角度則是失敗的，實施4年僅徵得152億元，僅為設定目標的2成左右。 

<第4波管制擴及桃園>

2012年，央行選擇性信用管制鎖定「豪宅」再次出手，訂出台北市總價8千萬元以上、新北市6千萬元以上、其他地區總價4千萬元以上銀貸成數不得超過6成的規定，台北市更納入「路段率」概念，進一步使得房屋稅及契稅大幅增加，許多符合豪宅定義的新案，交屋契稅甚至高達2百多萬元，每年房屋稅也上看百萬元，讓許多屋主大喊吃不消，選擇不交屋的更是大有人在。 

2014年，時任台北市副市長的張金鶚主動拜會當時的財政部長張盛和，這場被外界稱為「雙張會」，除了拋出兩年房價降3成的豪語，更確認中央修法提高非自用住宅房屋稅及推動房地合一等重要政策，由於適逢九合一選舉年，此舉再度點燃民眾對高房價的不滿怒火；同年6月，央行理監事會議宣布實施第4波選擇性信用管制，適用範圍由原先的台北市及新北市13區，再擴大到新北市五股、泰山、八里、鶯歌，及桃園市的龜山、蘆竹、桃園及中壢，讓原本就慘澹的看屋人潮、成交量更進一步銳減，房市買氣宛如被打入跌停鎖死，被視為指標的雙北移轉棟數創下23年來新低。 

<今年打房正式劃下句點>

2015年房市低迷情況加劇，全年移轉棟數雖勉強保住29萬棟關卡，但已是1991年來史上第三低紀錄；由於銷況普遍不佳，不僅代銷、房仲從業人員收入縮水，申報開工的新案銳減，更進一步影響營建就業人口的生計，而受到中國經濟發展趨緩，台灣賴以為生的外銷出口訂單連11個月衰退(至3月底)，GDP再度陷入「保1」大作戰，有鑑於外銷及內需表現雙雙疲軟，8月央行宣布放寬不動產信用管制，刪除新北市八里、鶯歌及桃園市全區，且同時豪宅、法人購置住宅及第三戶房貸成數，從原有的5成增加至6成。 

今年3月，央行宣布除了豪宅(北市總價8千萬元、新北市6千萬元、其他地區4千萬元)仍限縮銀貸成數外，全面鬆綁包括特定區域信用管制、自然人第三戶銀貸成數等管制措施，也讓自2010年起為期5年的打房正式劃下句點。(2016-05-14 蘋果)

輕移民潮 桃園台中人口增

輕移民潮 桃園台中人口增下半年交易量料漲3成

「人口增加」常引述為住宅需求增加，據內政部月報最新公布，六都今年1~4月淨遷徙人數，雙北皆呈現負成長，北市更減少逾3400人；桃園市、台中市人口遷入卻呈現正成長，桃園市增近8500人最多，台中市也成長逾3900人，顯示最受民眾青睞，遷入的人口具當地購屋潛力，建商看好總統上任後，下半年交易回溫，估計成交量可較去年增2~3成。

內政部最新數據顯示，雙北今年1~4月人口皆減少，北市減少3439人，新北市則減少2183人，尤其新北市總遷出人口突破5萬人，六都中以桃園、台中人口正成長最多，桃園市共增8472人，其次，台中市也正成長3908人，為表現最好的都會區，而南部人口則微幅增減，台南市微成長511人、高雄市略減177人。 

<吸外來客購屋自住>

台中市幾乎以每年人口增2~3萬人成長，全國不動產執行副總經理林泇廷指出，台74線快速公路啟用後，打破舊有台中縣市界線，加上中投快速公路，串聯中彰投地區，形成輕移民潮，像是大里、太平區崛起，吸引外來客購屋自住。

此外，林泇廷表示，西屯區有中科及榮總加持，還有七期重劃區，新案每坪23~25萬元，北屯區則是受惠於重劃區交屋潮，新案行情每坪15~28萬元，中古屋則下修至每坪15~18萬元，房價較去年修正5~10％，成為交易熱區。 

<台中低總價案大賣>

台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘指出，台中2年前開始釋出14個單元重劃區，平均都有1~200個公頃，加上交通重大建設發展，吸引鄰近人口遷入，「近期央行解除管制後，三井outlet進駐台中港議題，自住客開始大量出籠，總價2000萬元以下的建案都大賣，3月進場的『惠宇大聚」一口氣銷售8成。」

魏嘉銘預估，新政府上任後會端出牛肉政策，今年下半年交易量將較去年同期增加3成，明年市場就會回到正常供應量。 

<兩都出現「通勤潮」>

屏東大學不動產經營系副教授賴碧瑩指，南部維持正常量，雙北因房價高昂，皆紛紛遷往桃園市，尤以桃園區最多，台中市則是吸納彰化、苗栗人口，兩都皆出現「通勤潮」，拉抬了住宅需求。

但針對下半年房市，賴碧瑩則說：「目前民眾看屋人潮確實有增加，下半年除非房價有感下降2成，民眾才有可能進場，而讓交易量增加。」(2016-05-14 蘋果日報)

最宜居城市 台中人口突破275萬 近半民眾預期未來一年生活會更好

最宜居城市 台中人口突破275萬 

近半民眾預期未來一年生活會更好

CNN日前專文讚賞台中是台灣最宜居城市，台中在人口成長方面也有所反映；市府主計處今(13)日公布「台中市人口概況」，截至今年4月底，台中人口總數已突破275萬關卡，達275萬322人，較去年同期增加2萬2,862人；對於一年後的生活狀況，也有近五成民眾預期將更好，高於台灣各縣市總平均42.9%，六都中更排名第一。

主計處表示，「自然增加率」及「社會增加率」決定了城市的人口增加率；自然增加率為出生率減死亡率，社會增加率則為遷入率減遷出率；台中去年自然增加人口數為1萬243人，自然增加率達3.75‰；社會增加人口數(又稱淨遷徙人數)則為1萬4,367人，增加率達5.26‰，較103年大幅增加2.33‰，為近10年來最高。

此外，在1萬4,367淨遷徙人數之中，共1萬3,161人自其它縣市遷入台中，在六都中排名第2，僅次於桃園，顯示國人有偏好遷居台中的趨勢。

此外，有關居住品質，行政院主計總處以「平均每人居住坪數」作為居住品質指標，103年台中市平均每人居住坪數為16.2坪，高於全台平均14.0坪，五都居冠；且根據內政部「104年國民生活狀況意向調查報告」，台中市在居住地附近「就醫便利性」、「消防安全」與「無障礙設施」滿意度上，六都排名第2。

而在預期一年後生活狀況變化方面，台中市有近五成民眾預期未來一年生活狀況將變好，高於台灣地區總平均42.9%，六都中更高居第一，這些指標可能是國人選擇移居台中的考量因素。(2016-05-13 台中市政府主計處)

學者：租稅手段 解決空屋

學者：租稅手段 解決空屋

未來八年，國內將有二十五萬戶社會住宅的競選政見將實現，其中總統當選人蔡英文的政策是八年內推出廿萬社會住宅、台北市長柯文哲是八年內在台北市蓋五萬戶社會住宅，房地產業者擔心打擊房市，但準內政部政次花敬群昨天表示，社會住宅是分八年慢慢蓋，對市場賣壓不會有直接衝擊。

他說，蔡英文的政策是八年廿萬社會住宅，其中直接興建十二萬戶，但只租不售，而且這些住在社宅的人通常是買不起房子的人，也不會干擾到買氣，反而可以讓他們存點錢，培養未來的購買力，因此蔡英文的社會住宅政策，對業界來說應該是有好處、沒壞處。

至於有效轉化空屋的部分，花敬群指出，新政府完全認同，在社會住宅類型底下，原本就有六萬到八萬戶社宅來自空屋轉利用，這個政策希望增加房東誘因，讓他們樂意參加，背後還有發出產業效果，辦理順利的話，希望能擴大，也許就可少蓋社宅，這要看出租的情況。

淡江大學產經系副教授莊孟翰認為，除了租金補貼、利息補貼，新政府未估算興辦社會住宅的後續成本問題，包含稅、管理和必需興建能支撐當地進駐人口的公共設施、交通建設等。

莊孟翰建議，新政府可參考歐美先進國家做法，鼓勵住宅合作社等非營利機構積極參與，並以租稅手段促使大量空屋釋出，否則大量興建社會住宅，徒增閒置資產，而又排擠其他社會福利資源。(2016-05-13 聯合報) 

立法院是否遷建？ 台中推薦這3塊用地

立法院是否遷建？ 台中推薦這3塊用地

立法院是否遷建？台中市找出烏日區3塊土地，有高鐵產業用地、國軍成功嶺營區與烏日兵整中心。圖為高鐵台中站周邊鳥瞰圖。圖／台中市新聞局提供

立法院是否遷建？中央仍未決議，台中市積極招手。台中市都發局推薦3處用地，都位於烏日區，有高鐵產業用地、國軍成功嶺營區與烏日兵整中心，其中成功嶺營區佔地30公頃，可規畫完整國會山莊，列為推薦首選。

台中市都發局今在議會專案報告，首選為成功嶺營區；都發局長王俊傑說，成功嶺營區分布於烏日、大肚與南屯區，立法院遷建可帶動區域發展，初步規劃30公頃國會山莊，所有權屬台中市政府所有，目前由國防部軍備局管理。

立法院是否遷建？台中市找出烏日區3塊土地，有高鐵產業用地、國軍成功嶺營區與烏日兵整中心。圖為烏日兵整中心周邊地圖。圖／台中市都發局提供

王俊傑說，成功嶺交通便利，周邊有高鐵、台鐵與台中捷運綠線等，加上腹地廣大，可規劃完善的國會山莊，但需加強周邊聯外道路。

市府表示，高鐵台中站細部計畫區的產業用地，面積4.2公頃，位於台鐵新烏日站大門外側，走路可到達，但腹地較小。烏日兵整中心面積10.5公頃，位於烏日副都心核心區，地上物單純，有高鐵、台鐵與捷運三鐵匯集。

立法院是否遷建？台中市找出烏日區3塊土地，有高鐵產業用地、國軍成功嶺營區與烏日兵整中心。圖為成功嶺營區周邊地圖。圖／台中市都發局提供

有議員認為，立法院遷建「八字還沒一撇」，市府專案報告操之過急；但也有人支持，應極力爭取。國民黨議員顏莉敏說，霧峰省諮議會已有初步規模，目前也屬立法院管理，應納入建議區域。(2016-05-10 聯合報)

行政院核定國1接台74工程並負擔全額經費 可望110年完工

行政院核定國1接台74工程並負擔全額經費 可望110年完工

行政院於昨(11)日下午通過市府爭取多年的國道1號銜接台74線工程案，工期也從7年縮短為5年，可望110年能完工，總工程經費37.88億元，全數由中央國道建設基金支應。該工程匝道全長約1.9公里，未來民眾可從國道1號直接銜接台74線，大幅節省上下大雅及台74線北屯交流道的時間，預估減少國道1號（台中至大雅）路段10%至20%的交通流量，並降低中清路段約13%車流，有助於平面道路的順暢度。

交通局長王義川表示，國道1號大雅交流道因鄰近台74中彰快速公路及重要聯外幹道中清路，無論平日、假日車流量皆很大，且該路口車流動線也極為複雜。民眾從國道1號要銜接台74線，還需要下大雅交流道，穿越該路口以連接台74線，且大雅交流道與台74線北屯交流道距離過近，車流易相互干擾，因此上下班尖峰時刻路口容易壅塞，常回堵至高、快速公路及地方道路，造成當地交通負荷沈重。

為此，市府積極爭取國道1號直接銜接台74線，此案在市籍立法委員的積極爭取下，國家發展委員會已於5月6日將支持計劃的審查意見回復行政院，而行政院長張善政也於昨(11)日下午火速批核。

王局長指出，市府在今年3月24日及4月12日與立法院副院長蔡其昌、立法委員何欣純、張廖萬堅、黃國書、洪慈庸、行政院政務委員蕭家淇、國發會、交通部及國道高速公路局共同研商計畫，由交通部常務次長范植谷當場允諾將儘速報行政院核定並縮短建設期程。

市府於4月21日立法院交通委員會考察時，也表達計畫對台中市高快速路網串連的重要性，爭取儘速核定。在立委努力要求及各單位協助之下，計劃順利於今日獲得行政院核定。

行政院正式核定後，將由高公局接續辦理綜合規劃，並將相關工程技術議題納入規劃設計考量，加速建設期程，盼能在110年完工，以完善大台中高、快速路網系統，大幅改善大雅交流道長期壅塞問題。

國道1號台中路段增設系統交流道銜接台74線案，由高公局主辦，規劃於中清地下道與松竹路間，以高架型式系統交流道銜接台74線，總工程經費37.88億元，在立委的要求之下，全數由中央國道建設基金支應。

為改善長期以來的交通壅塞狀況，交通局整體考量車流合理分配、行車動線導引調整、簡化號誌運作方式及道路空間有效利用等諸多策略，採取短期及長期交通工程改善措施。

就短期措施而言，今年初已將大雅交流道北上下匝道往台中市區的車道數增為三線，有效紓解下匝道至環中路右轉車流量。長期則需透過國道1號銜接台74線計畫來改善。(2016-05-11 台中市交通局)

房市回溫 銀行放寬房貸

房市回溫 銀行放寬房貸

銀行評估房貸 「人比屋重要」

史上最友善購屋環境來了，3月底央行鬆綁房貸限制後，各家銀行也逐步放寬授信標準，相繼祭出「五年寬限期」、「40年房貸期限」、「八成五貸款成數」等優惠方案，顯示銀行端也嗅到房市落底回溫的訊號，積極搶食房市回溫大餅。

APPLE HOUSE房屋自售平台總經理葉國華表示，先前銀行因擔心房價高檔反轉，加上配合央行與金管會的政策，對房貸授信審查相當嚴格，甚至有不少民營銀行不給寬限期，若客戶想申請寬限期，可能導致貸款成數下降、利率加碼。

不過，葉國華分析，隨著央行在3月底啟動降息，以及放寬房市管制措施後，滿手現金的銀行已啟動各項優惠貸款方案，近期不少本身條件良好的民眾反應買屋好貸多了，顯示銀行端正積極搶攻房市回溫大餅。

葉國華指出，以央行鬆綁房市管制前措施來看，從寬限期來看，不僅公股銀行承作意願低落，部分民營銀行更祭出無寬限期策略；央行解禁後，多數銀行已開始提供一到三年不等的寬限期供民眾選擇，彰化銀行、中國信託、台中商銀、高雄銀行等業者，更出現五年寬限期，甚至部分業者更出現無提前清償違約金的方案。

葉國華說，過去一般首購族的放貸成數約75%~80%，若民眾動用寬限期優惠選項，則房貸成數降至七成。

不過房貸解禁後，若客戶本身貸款條件不錯，以安泰銀行來說，一般房貸專案可貸到85%的成數；以年限來說，包括合庫、星展、永豐等銀行更打出自住、首購客戶房貸年限可拉長至40年條件。

利率方面，葉國華分析，除了青年安心成家前兩年貸款利率可達1.51%外，一般非自住首購的客戶，利率僅達2%上下。

<<銀行評估房貸 「人比屋重要」>>

房價下滑，現在向銀行申辦房貸，如果想要談到更高貸款成數或較佳借款利率，「你（借款人）」可能比你抵押的房子還重要。銀行說，由於房價正在跌，借款人還款能力更為重要，銀行多會自「年收入、職業和學歷」三大面向，綜合評估房貸借款人還款能力。

民營銀行房貸主管指出，過去民眾要辦房貸時，銀行多強調要「好房好物」，即房屋抵押品很重要；但隨著房價一路走跌，擔保品價格滑落，房貸主管說，「現在，人比房屋還重要」，尤其「借款人有無正常工作、有無穩定的還款能力」，更是評估一個房貸申請案的兩大要件。

房貸主管說，年收入越高，相對「有機會」獲得優惠貸款利率，但銀行評估房貸當事人還款能力，除個人年所得之外，還會同步考量當事人職業和學歷，評估這三面向是否相稱；例如借款人若在某大電子業擔任工程師，但月收入不到四萬元，可能就「不相稱」。

很多人認為，軍公教人員因為有長年穩定工作，因此借款利率可以更優惠，但房貸主管說，即使有正當工作，銀行還是要評估還款能力；舉例來說，某甲是月收入四萬的上班族，向銀行申貸二百萬房貸，可能獲准，但某乙雖是公務人員且月收入十萬元，向銀行申辦五千萬房貸，可能就借不到。

銀行解釋，二百萬房貸、借廿年、利率百分之二，每月還款本息約一萬多元，某甲月薪雖僅四萬元，扣除一萬多元後，還有近三萬元，但同樣條件下，一筆五千萬的房貸，每月還款本息超過廿五萬元，乙雖是有十萬月薪的公務人員，但廿五萬元明顯已超過某乙的還款能力，銀行可能就不會借。(2016-05-09 聯合報)

央行降息 台中房市有資金行情

央行降息 台中房市有資金行情

六都本周公布4月買賣件數，台中市回溫明顯，不僅月增一成，和去年同期相比也僅減少8%。業者表示，央行再度降息，讓資金急於尋找出口，台中房價在相對低檔，因此獲得青睞。

以預售推案市場來說，市調機構表示，不論是舊市區或重畫區，近來都有個案傳出將結案的消息，其中單元二的「精銳雲」、「惠宇大聚」分別銷售9成及8成，草悟道慶仁「之間」也破8成。

另外，7期「雙橡園1617特區」銷售6成；12期坤悅「君山」銷售9成，中區聚合發「愛美」剩下3戶，南區的櫻花「大家住易」則已宣布完銷。

內政部近來揭露實價資料，也都有台中指標豪宅交易資訊，如市政北六路的「寶輝秋紅谷」，最新揭露一筆35樓交易，每坪達70萬元，「寶輝一品花園」、「宏銓入深林」也守住6字頭。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，近年政府打房政策一波波，造成買方觀望、量縮價盤，但主要影響以北部市場為主，台中地區因有高端族群買盤支撐，部分區塊一直維持交易熱度。

比如鄰秋紅谷廣場、國家歌劇院等地標的市政北六路、面夏綠地公園綠帶的市政北五路、有「台中名人巷」之稱的市政北二路、以及60米綠化10線道的市政路，都是台中含金量最高的豪宅聚落，包括寶輝秋紅谷、聯聚信義、寶輝一品花園、聯聚方庭、興富發國家1號院，都持續有交易。

台中市不動產開發公會副理事長林正昇表示，央行三月降息、鬆綁房貸大動作，宣示打房時代已經結束，這一波買氣是壓抑許久的買盤的反彈效應，接下來的520檔期應會更樂觀。(2015-05-07 聯合晚報)