房市回溫 銀行放寬房貸
銀行評估房貸 「人比屋重要」
史上最友善購屋環境來了，3月底央行鬆綁房貸限制後，各家銀行也逐步放寬授信標準，相繼祭出「五年寬限期」、「40年房貸期限」、「八成五貸款成數」等優惠方案，顯示銀行端也嗅到房市落底回溫的訊號，積極搶食房市回溫大餅。
APPLE HOUSE房屋自售平台總經理葉國華表示，先前銀行因擔心房價高檔反轉，加上配合央行與金管會的政策，對房貸授信審查相當嚴格，甚至有不少民營銀行不給寬限期，若客戶想申請寬限期，可能導致貸款成數下降、利率加碼。
不過，葉國華分析，隨著央行在3月底啟動降息，以及放寬房市管制措施後，滿手現金的銀行已啟動各項優惠貸款方案，近期不少本身條件良好的民眾反應買屋好貸多了，顯示銀行端正積極搶攻房市回溫大餅。
葉國華指出，以央行鬆綁房市管制前措施來看，從寬限期來看，不僅公股銀行承作意願低落，部分民營銀行更祭出無寬限期策略；央行解禁後，多數銀行已開始提供一到三年不等的寬限期供民眾選擇，彰化銀行、中國信託、台中商銀、高雄銀行等業者，更出現五年寬限期，甚至部分業者更出現無提前清償違約金的方案。
葉國華說，過去一般首購族的放貸成數約75%~80%，若民眾動用寬限期優惠選項，則房貸成數降至七成。
不過房貸解禁後，若客戶本身貸款條件不錯，以安泰銀行來說，一般房貸專案可貸到85%的成數；以年限來說，包括合庫、星展、永豐等銀行更打出自住、首購客戶房貸年限可拉長至40年條件。
利率方面，葉國華分析，除了青年安心成家前兩年貸款利率可達1.51%外，一般非自住首購的客戶，利率僅達2%上下。
<<銀行評估房貸 「人比屋重要」>>
房價下滑，現在向銀行申辦房貸，如果想要談到更高貸款成數或較佳借款利率，「你（借款人）」可能比你抵押的房子還重要。銀行說，由於房價正在跌，借款人還款能力更為重要，銀行多會自「年收入、職業和學歷」三大面向，綜合評估房貸借款人還款能力。
民營銀行房貸主管指出，過去民眾要辦房貸時，銀行多強調要「好房好物」，即房屋抵押品很重要；但隨著房價一路走跌，擔保品價格滑落，房貸主管說，「現在，人比房屋還重要」，尤其「借款人有無正常工作、有無穩定的還款能力」，更是評估一個房貸申請案的兩大要件。
房貸主管說，年收入越高，相對「有機會」獲得優惠貸款利率，但銀行評估房貸當事人還款能力，除個人年所得之外，還會同步考量當事人職業和學歷，評估這三面向是否相稱；例如借款人若在某大電子業擔任工程師，但月收入不到四萬元，可能就「不相稱」。
很多人認為，軍公教人員因為有長年穩定工作，因此借款利率可以更優惠，但房貸主管說，即使有正當工作，銀行還是要評估還款能力；舉例來說，某甲是月收入四萬的上班族，向銀行申貸二百萬房貸，可能獲准，但某乙雖是公務人員且月收入十萬元，向銀行申辦五千萬房貸，可能就借不到。
銀行解釋，二百萬房貸、借廿年、利率百分之二，每月還款本息約一萬多元，某甲月薪雖僅四萬元，扣除一萬多元後，還有近三萬元，但同樣條件下，一筆五千萬的房貸，每月還款本息超過廿五萬元，乙雖是有十萬月薪的公務人員，但廿五萬元明顯已超過某乙的還款能力，銀行可能就不會借。(2016-05-09 聯合報)
