台中跨年晚會交管 多乘免費公車

台中跨年晚會交管 多乘免費公車

台中市府跨年晚會31日晚上將在台灣體育大學體育場及梧棲區台中港區綜合體育館戶外廣場，兩地熱情展開迎接新年，今天下午1時至明天凌晨3時，將分區實施交管及疏導，呼籲民眾多搭乘公車，用路人注意管制時段。

台中跨年晚會歷年來都是中部最具規模的大型跨年活動，台中市警局預估共將湧進5萬人次，規畫道路交通管制及疏導措施。其中，台中主場2階段道路交通管制。

警方呼籲民眾多利用台中市公車10公里免費福利轉乘，主辦單位已協調公車業者，增加公車班次及延後末班車發車時間，協助疏運人潮，會場周邊將取締違規設攤，加強違規拖吊；活動結束後，警方將編排防制危險駕車勤務。

台中主場2階段封閉路段及時間如下：第1階段：雙十路段現場轉播區，31日下午1點至元旦凌晨3點。第2階段：力行段（雙十路至進德北路）、雙十路段（錦南街至精武路）、錦南街段（三民路至雙十路）、錦新街段（三民路至雙十路）、育才北路段（三民路至雙十路）、育才街段（三民路至雙十路）、一中街段（錦新街至精武路）、太平路段（三民路至雙十路）、電台街段（雙十路至進德北路）、水源路段（電台街至精武路），今天下午5點至元旦凌晨3點。

梧棲現場封閉路段及時間如下：文昌路段（文匯街至文華街194巷口）、文華街段（文匯街至文華街194巷口），今天下午5點至元旦凌晨2點。

(中國時報)

房地合一課徵所得稅明上路

房地合一課徵所得稅明上路

財政部中區國稅局表示，房地合一課徵所得稅制度(以下簡稱新制)將自105年1月1日起施行，將掌握各機關規劃及準備情形，以利新制推動與執行。

中區國稅局大智稽徵所表示，房地合一課徵所得稅105年1月1日正式上路，個人房屋、土地交易所得要在所有權移轉登記或房屋使用權完成交易的次日起算30天內申報並繳納所得稅。


該局說明，個人在105年1月1日以後交易之房屋、土地，如在103年1月2日以後取得且持有期間在2年以內或係105年1月1日以後取得者，應依新制規定計算房屋及土地交易所得並課徵所得稅，適用新制之納稅義務人，不論有無所得均應於完成所有權移轉登記之次日起算30日內向戶籍所在地國稅局稽徵機關申報納稅。

另外，為保障現行自有房屋者之權益，個人交易因繼承取得之房屋、土地，如屬被繼承人在104年12月31日前已取得者，免適用新制，仍按現行課稅規定計算房屋部分之交易所得，併入綜合所得總額，於次年5月底前辦理結算申報。

該局進一步說明，新制之建立，可使不動產稅制合理透明，增加稅收用於住宅政策及長期照顧服務支出，逐步落實居住正義、改善貧富差距，各地區國稅局為因應新制之推動，從法規、稽徵作業書表、程序、資訊、訓練與宣導等各面向均已完成準備工作。(時報資訊)


稅務計算聯結~~

房產計算機
http://pda.landagent.com.tw/calc/index.html

電子申報繳稅服務網
http://tax.nat.gov.tw/

民眾購屋比率 15年新低

民眾購屋比率 15年新低

家戶購屋比北市最差 桃園中市高於均值

<持續低迷>

購屋比率創近15年新低！房仲業者分析建物買賣移轉棟數與家戶數，發現今年全台每100戶家庭僅3.2戶購屋，六都中，僅桃園、台中市家戶購屋比高於均值，台北市則以每100戶僅2.6戶購屋，敬陪末座。

太平洋房屋副總經理章克勤表示，家戶購屋比是由建物買賣移轉棟數，除以家庭戶數而得，可以反映購屋意願與購屋強度，「以全台累計至11月的買賣移轉棟數平均數，再乘以12個月，推算出全年總數約27萬棟，略高於2001年的25.9萬棟。」 

11月家戶數846.6萬戶，估算家戶購屋比3.2%，平均每100戶僅3.2戶購屋，創15年新低。 

<桃園買氣明顯回升>

就六都表現來看，僅桃園、台中市高於均值，表現最差的則是台北市。家戶購屋比達4.7%的桃園市，雖是今年最旺區，但對比去年平均每百戶有6戶購屋的成績，衰退幅度也是六都之最。

住商不動產桃竹苗區副理陸毅棋指出，桃園不少買方觀望心態濃厚，但在央行放寬該區信用管制之後，整體買氣有明顯回升，「特別是中低總價產品，由於具剛性需求，交易表現佳。」

以區域來看，向來房價穩健的中正藝文特區，目前行情每坪32~45萬元，部分新案甚至有5字頭，平鎮、中壢區等較房價較親民的區塊也是重點熱區。陸毅琪說：「平鎮如鄰近文化國小、私立復旦中學等學區宅，最受歡迎。中壢區青溪段、青平段、青芝段成交密集，青埔重劃區則佔近3成的成交量」。

台中市估算今年每100戶有4.3戶購屋，交易熱區如西區、西屯區、南屯區，不論中古屋或是新成屋，都有其市場，其中又以美術館、七期或是嶺東科技大學周圍，指名度最高。 

<南港區中山區量縮>

表現吊車尾的台北市，2015年估算家戶購屋比僅2.6%，台灣房屋智庫發言人張旭嵐認為，一是因為台北市過去投資型產品的買方多，隨著房屋稅率高漲，且市場氛圍不佳，買氣銳減。

二是依照成交量來看，包括南港、中山區，交易量縮嚴重，「但2區房價，相較去年同期，還有1.2~5.9%的漲幅，顯見賣方不願讓價，也是促成北市交易難成的原因。」 (2015年12月31日 蘋果日報)

奢侈稅將落日 總計4年來房地課稅達125億

奢侈稅將落日 總計4年來房地課稅達125億

明年1月1日房地合一新稅制上路，也等同宣告投資客痛恨至極的奢侈稅落日。根據國稅局統計，自2011年奢侈稅上路以來，在土地及房屋部分，累積課徵稅負達125億元。業者指出，即便明年初奢侈稅落日後，雖然少了奢侈稅的管制，但房地已經從高檔拐點反轉向下，已經沒有飆風再起的疑慮。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然有人認為奢侈稅的稅收狀況和預期差異很大，但奢侈稅真正的意義是打壓投資，因為害怕被課到稅，而減少短期投機的行為，因而課不到稅的奢侈稅才是真正對市場有嚇阻力。

以奢侈稅上路以來各年的稅收狀況來看，以2013年與2014年課稅金額較高，2013年土地與房屋的交易奢侈稅課稅36億元，2014年奢侈稅則課徵31.8億元，曾敬德表示，稅捐機關對於刻意規避奢侈稅交易的查稅越來越有心得，因而後期奢侈稅課徵金額明顯增加，由於撐過兩年可以少繳總價的10%~15%，金額相當可觀，民眾多會選擇等待兩年後才出售，因此繳到稅的不少可能因為不熟規定而誤踩奢侈稅的紅線。(自由時報)

105年元旦新制 一次報你知

105年元旦新制 一次報你知

多項攸關民眾權益的新制將在105年元旦上路，包括房地合一稅上路、證所稅廢除、健保補充保費調整、全面實施週休二日等。為您整理各項新措施：

財經類

★房地合一稅上路

房地合一稅制修法，課稅稅率分4級，最高45%，民國105年元旦上路，對短期炒房者課重稅。而自用住宅交易所得優惠部分，自住滿6年且無供營業使用或出租者，賣屋有免稅額400萬元，扣除免稅額後稅率10%。


★證所稅走入歷史

立法院院會三讀修正通過所得稅法部分條文，刪除有關證所稅相關文字與條文，確定證券交易所得停止課徵所得稅，於民國105年1月1日起實施。


★水電瓦斯開發票

105年元旦起水、電、瓦斯及電信等公用事業將導入無實體電子發票，用戶若對中獎項，憑繳費後取得載具憑證或電子發票證明聯兌獎。

醫藥衛生類

★健保補充保費調整

補充保險費上限調整，股利、利息、租金及執行業務收入的補充保費由現行的新台幣5000元調高到2萬元，估計342萬人受惠，新制105年1月1日上路。


★重組肉、基改原料、維他命標示新制

●重組肉品自105年1月1日起應標示「重組」、「組合」，而且要加註「僅供熟食」、「熟食供應」。


●基因改造食品，不論包裝食品、食品添加物、散裝食品或直接供應飲食場所的食品，只要含有基因改造食品「原料」都應標示「基因改造」或「含基因改造」。


●維生素礦物質類的錠狀、膠囊狀食品，若有「額外」添加營養添加劑，不論添加量多寡，除規定的營養標示方法，同時也要加註「一日請勿超過幾顆／錠／粒」及「多食無益」。


★兒童台食品廣告將受限 兒童餐禁送玩具

●含超量脂肪、飽和脂肪、鈉、糖分的零食飲料等5類食品，晚間5時到9時不得在兒童頻道打廣告。

●不得針對「兒童」以贈送、加購玩具或以玩具為獎勵等方式進行促銷。

勞工類

★全面實施週休二日

105年元旦起全面實施週休二日，法定正常工時從「每2週84小時」縮減為「每週40小時」，勞工國定假日則從原有的19天調整為12天。

交通類

★機車考照試題增加

105年1月31日起，機車考照題庫再增加80題，漫畫、圖片和照片等情境將首度入題。


補充：105年3月1日起汽車考照路考將採雙軌制，汽車道路路考首度納入計分，但會保留現行駕訓場內路考，考生可擇一考試。


★護照污損、遺失換發 效期放寬

105年1月1日起，將放寬污損換發及遺失補發護照效期，並放寬滿18歲未成年人無須法定代理人同意，得自行申請護照。

●污損換發護照：效期3年→10年
●遺失補發護照：效期3年→5年


★護照外文別名 母語發音也OK

105年1月1日起將增訂民眾可以依其姓名母語讀音的英文字母作為外文別名。

其他

★鵝鑾鼻公園全票漲20元

105年元旦起，墾丁鵝鑾鼻公園門票將從全票40元、半票20元，調高至全票60元、半票30元；貓鼻頭公園105年5月1日從免費改為全票30元、半票15元。(中央社)

金管會鬆綁不動產放款管制

金管會鬆綁不動產放款管制

估1.3兆資金挹注房市 惟住商仍預測房價將跌2成

房市低迷

為提振低迷房市，提升銀行資金運用動能，金管會昨宣布，即日起取消2大控管各銀行不動產放款高集中度的監理指標，改回歸各銀行自主管理。據金管會估算，鬆綁後，估最高可帶動1.3兆元資金可投入房市，堪稱明年房市的最大利多。

今年遭金管會「列管」不動產高集中度者，僅剩土銀、渣打銀、滙豐銀、新光銀、京城銀、陽信銀、板信銀等7家，解禁後這7家受惠最大，不動產放款壓力降低，有助各銀行增加不動產放款。

解禁後7銀行受惠大

銀行局長詹庭禎昨說，從2010年起，管控各銀行不動產集中度至今，列管家數已從17家降到7家，且要求國銀對不動產授信增提1.5%準備金，目前已達1.44%，顯示各銀行已審慎控制不動產授信風險，解禁後，不至於導致房市過熱。

詹庭禎說，目前國銀存放比僅74%、顯示銀行資金充沛，鬆綁後，可提升銀行資金運用彈性，且不動產授信屬擔保放款，風險也較信用貸款為低。
據統計，過去金管會4年多的不動產管控，各銀行合計提存準備金達96億元，且目前已有22家銀行對不動產授信已提足1.5%準備金，僅剩15家銀行、還需增提50億元準備金。

據金管會以《銀行法》對不動產放款佔存款及金融債的30%法定標準來看，目前不動產放款佔比約25.4%，若增加4%，估整體銀行業有1.3兆元資金可投入房市。

金管會目前是以2大監理指標，監控銀行對不動產放款是否過度集中。一是銀行房貸加修繕貸款佔總放款的比率，若是市場排名前10大，限佔30%，非前10大限40%；另是建築融資佔總放款，前10大限10%，非前10大限15%。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說，金管會鬆綁房市管控，銀行主要仍以個人信用為衡量標準，好的客戶可能授信條件會變寬鬆，且自住客對下修房價有所期待，但房價不太可能跌3~5成，可能跌至2成附近盤整，然而房地合一新制綁6年才算自住，資金會往流動性更佳、報酬更高的地方去。

房仲：助房市交易量

台北市庶民不動產協會邱太煊則悲觀認為，景氣太差，房市已是一灘死水，就算現在開始搶救也救不了下跌趨勢，明年建商可能倒一半。

他認為，央行需鬆綁對特定地區第2房貸款成數上限6成的管制，否則對提振房市無濟於事。銀行也不是傻瓜，雖然管制鬆綁，但房價已修正至5年前的價位，銀行未必會願意多出貸款空間。

不過，某房仲業者表示，房價已修正1~2年，近來多出不少稀有珍貴物件，銀行不動產管控鬆綁有助貸款，多少可提振房市交易。(2015-12-30 蘋果日報)

黃博怡：房市崩跌是浩劫

黃博怡：房市崩跌是浩劫

打房措施「差不多了」 應先提升薪資結構

低薪高房價成民怨，打房聲浪四起，不過金融研訓院院長黃博怡接受《蘋果》專訪時表示，房價飆漲是災難，但如果用崩跌手段讓它回到原點會是浩劫。對於穩定房市政府頻頻出招，黃說：「目前的措施差不多了，不能再加重干預。」

<金融體系首先受傷>

黃博怡表示，目前台灣的房價所得比過高是客觀事實，有人主張把房價打下去，感覺上大家「比較買得起」，但如果房價漲上去，炒房或是很會投資的人多是關心經濟情勢演變、腦子也機伶的人，黃反問：「萬一房價真的打下去，受傷真的是那一群人嗎？」

他說：「這群人漲上來時賺一手了、跌下來就溜走了。」黃指出，房價漲上去再跌回去，不等於世界回到原點，這群是眼光精準、也比別人關心經濟的一群人，溜不掉的人是克勤克儉、咬牙跟銀行借錢買房的人。

黃博怡警告，如果房價修正幅度太大，承接擔保品的金融體系首先受傷，接下來就是窮盡一生購屋者。

他說：「房價飆漲是錯誤也是災難，但如果用崩跌手段讓它回到原點是浩劫。」黃預言，房市崩跌會像藝人隋棠的名言「回不去了」一樣，出現難以挽救的困境。

他舉例，1998年本土金融風暴發生，原因就在上市公司投資房地產長期下跌，導致銀行握有過多不良資產，財務體質一夕弱化所致。

黃說：「我認為目前的措施差不多了，不能再加重干預。」至於改善房價所得比的對策，黃博怡認為，應從提升薪資所得結構下手，如此一來才能良性修正房價和所得間差距。 

「不能再加重干預」

他分析國內長期低薪主要原因有3，包括：產業過度外移形成「賣血式」對外投資、近10年來政策過度向資本家與企業家傾斜，忽略受薪階級權益、大學教育只顧理論忽略市場實務，現今工作內涵和技能無法達到過去大學生的水準等。

黃博怡建議，應改善投資環境以吸引資金回流、檢討稅制結構、私立大學和技職體系教學模式要更講求產業連結，才能契合產業用人需求，畢竟有真本事才值得企業家付高薪。 (2015年12月28日 蘋果日報)

黃博怡小檔案

★年齡：1956年生，59歲

★現職：金融研訓院院長

★家庭：已婚，育有2女

★學歷：中興法商學院(現改制為台北大學)經濟學博士、碩士、台大經濟系學士

★經歷：實踐大學教務長兼管理學院院長、玉山證券總經理

★興趣：騎腳踏車

資料來源：黃博怡提供

房地交易三類費用 可扣除

房地交易三類費用 可扣除

房地合一稅制明年正式上路，中區國稅局提醒民眾，房地交易時，因取得、改良和移轉房地而支付的費用，像是常見的契稅、印花稅、代書費和修繕費，都可以在申報所得稅時扣除。

國稅局解釋，民眾房地交易所得的計算方式，是把成交價額減除房地取得成本和費用。其中，房地取得費用必須是用在取得、改良和移轉房地用途才可以扣除。

房地取得費用的認定範圍分為三類，包括在購買房地時，為了讓房地達到可供使用狀態的必要費用，像是契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費和效能非二年所能耗竭的修繕費等；出售房屋和土地時所支付的必要費用，例如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費；改良土地所支付的費用亦可扣除，例如工程受益費、土地重劃費用，而民眾如果無償捐贈一定比率的土地作為公共設施用地，該筆土地在捐贈時的土地公告現值也是屬於改良土地的費用。

值得注意的是，取得房屋及土地所有權「之後」，應該繳納的土地增值稅、房屋稅、地價稅、管理費、清潔費和金融機構借款利息，就不能列為成本及費用減除。

國稅局強調，出售適用房地合一新制的房地時，民眾除了提出原始取得成本的證明文件，也應該提供支付取得、改良和移轉費用的證明文件，讓國稅局核認後扣除。如果民眾沒有提出上述費用證明文件，或是費用未達成交價額5%，國稅局可以按成交價額的5%計算得減除的費用總額。

民眾房地交易若適用房地合一新制，在計算房地交易損失時，可從交易日以後三年內適用新制的其他房地交易所得減除。民眾如果沒提出原始取得成本、費用等證明，而由國稅局查得資料核定，計算出來的房地所得是虧損，這筆損失金額仍然可以在交易日以後三年內其他新制的房地交易所得扣除。

(網路資料，2015-12 經濟日報)

房地合一上路 3族群免驚

房地合一上路 3族群免驚

適用新制看取得時間 長抱、換屋自住或賠錢者鬆口氣 

房地合一稅即將在明年元旦（本周五）上路，地政士、房仲人員透露，多數民眾對於該稅制似懂非懂，甚至戒慎恐懼。但其實細究該法，包括長抱或換屋等自住客，或是賠錢者，將是新制上路最無須心慌的3不怕族群。

民眾評斷交易是否適用新制先看取得時間，舉凡房地在2014年1月2日後取得、且持有不到2年，或2016年1月1日後取得者適用新制；而評斷是否為受保障的自住客，需得個人或其配偶、未成年子女，在該房地設有戶籍、持有並具居住事實，且無出租或其他營業用途。

<具居住事實且無營業>

3不怕族群之一的長抱族，需同時符合自住、且連續居住滿6年的條件，即可享有400萬元免稅額優惠，出售獲利超過免稅額，僅就超額部分，按10%稅率課徵。舉例來說，若王家人符合自住條件，出售自宅獲利300萬元，低於免稅額，得免繳稅。但若按照舊制估算，設定房地比3比7、王家人所得級距為40%，推算售屋利得要負擔的稅捐，為36萬元（表1），新制明顯較為有利。

3不怕族群之二的換屋族，需同時符合自住，且自住房地出售的前1年，無營利用途。民眾2年內不論先買後賣、先賣後買，都可申請重購退稅。若小宅換大宅，可享全額退稅；大宅換小宅，可依比例退稅。以邱小姐出售房地價額2000萬元、並已繳納所得稅20萬元為例，2年內再購入1500萬元B房產、並設籍居住，換算退稅金額，將可達15萬元（表2）。

<兼顧獲利虧損公平性>

住商不動產企研室主任徐佳馨提醒民眾，享有重購退稅優惠後，房地5年內，不得改作其他用途或再作移轉。

3不怕族群之三的賠錢族，計算出售房地金額，扣除房地取得、改良及移轉等成本，若為負數，則免繳稅款。另3年內，若再有其他交易獲利，得先減除上筆損失金額、及土地漲價總數額，來計算課稅所得。舉例來說，周太太在1年間出售A房地，原獲利100萬元，但在扣除成本150萬元後，倒賠50萬元，即可免納稅。同年，周太太再出售B房地，交易所得250萬元，扣除A地損失金額50萬元、及B地的漲價總數額100萬元後，B地的課稅所得僅餘100萬元（表3）。

中華民國地政士公會全聯會榮譽理事長王進祥認為，此法顧及獲利及虧損間的公平性，和奢侈稅的無論賺賠、一律課徵不同，除保障自住客，獲益者尚包括投資客。 (2015/12/28 蘋果日報)

持有稅加重 雙北背殼最有感

持有稅加重 雙北背殼最有感

屋齡愈新、土地持份愈多 荷包大傷

房地合一新制明年上路，不只交易稅加重，隨著公告地價、公告現值及房屋構造標準單價等調高，房地持有稅負擔也逐年加重。簡單來說，屋齡愈新、房屋稅愈重，土地持份愈多、地價稅負擔相對加重；而雙北市有殼族將會最有感。

淡江大學產業經濟學系副教授莊孟翰指出，公告現值調高影響到的是土增稅、遺產稅及贈與稅等交易稅；公告地價調高，將衝擊地價稅等持有稅；而房屋構造標準單價是房屋稅計算稅基，再加上連動到路段率、囤屋稅等，「新、高、大」豪宅的房屋稅漲幅十分有感。

莊孟翰舉例，北市府自去年七月起，調高房屋構造標準單價，以總樓層二十二層、路段率三百％、面積一二二坪的「新高大」豪宅為例，若是非自用住宅，適用囤房稅稅率三．六％，每年房屋稅恐達三三○萬餘元，再加計地價稅，一年房屋稅及地價稅等持有稅近四百萬元；以該豪宅每坪房價兩百萬計算、總價約二．四四億元，一年持有稅占總價比率達一．六四％，較國際上房地持有稅約總價一％的平均值，高出許多。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名分析，以台北市的老公寓、新大樓、老透天等三種類型來看，屋齡愈新、房屋稅加重愈明顯，土地持份愈多、地價稅增加相對有感。

他指出，台北市明年公告地價平均漲幅三十．三八％，以同樣位於內湖區、屋齡三十到三十五年的自用老公寓及老透天相較，老公寓持分地坪約八坪，地價稅從一九八○元調高到二五八二元，增加六○二元；但老透天由三六○○元調高到四六九四元，增加一○九四元，增加較有感；而信義區新大樓持有地坪較低，地價稅增加一二一五元，相較動輒數萬元的房屋稅，地價稅增加較無感。

(2015-12-28 自由時報)

房地合一倒數 自住、多屋差很大

房地合一倒數 自住、多屋差很大

房地合一稅制明年起上路，面對全新的不動產交易稅制，民眾要「顧好荷包」，得留心哪些細節？安永執業會計師楊建華表示，「自住族」應注意確保符合自住條件，避免掉出優惠範圍；「多屋族」則建議，以預期交易獲利較高的房地作為自用住宅，降低整體稅負。

自住 需實際居住連續滿六年

楊建華表示，房地合一稅制提供自住者很大的優惠，不僅有四○○萬元免稅額，且適用稅率僅十％，但本人或配偶及未成年子女須設有戶籍、持有並實際居住連續滿六年以上，且六年內只可適用一次。換句話說，要適用自住優惠，設籍、持有及居住都要持續六年，若遷離戶籍，得重新計算六年的年限，民眾須留意。

其次，房地合一稅制鼓勵長期持有，持有期越長、稅負越輕；而因繼承或夫妻贈與取得不動產的民眾，別忘了有「持有期間加計」的權利。例如，父親二○一六年將二○○八年買進的房子贈與兒子，兒子在二○一七年售出，持有期間可從父親二○○八年買入開始計算，但前提是本人或配偶及未成年子女須設籍並居住，且未出租或營業使用。

不過，楊建華提醒，贈與不動產的取得成本，為贈與時的房屋評定現值及土地公告現值，遠低於市價，以成交金額減取得成本計算出的交易所得將飆高；因此，從節稅觀點來看，不利於贈與後出售，較適合贈與後供子女長期自住。

楊建華說，還有一種比較「土法煉鋼」的節稅方式，就是盡量保留完整證明單據，列報可扣除的成本費用；按規定，購入房屋時的契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等，都可申報扣除。

多屋 規劃房地稅高者當自住

另外，隨著公告地價及房屋評定現值調升，近年房屋稅及地價稅也持續增加。楊建華表示，想要節稅，對「自住族」而言，適用自用住宅優惠同樣是最好方式，惟房地合一、房屋稅及地價稅認定的「自住」標準都不同，須特別留意；至於對「多屋族」而言，將房屋稅、地價稅較重的房屋規劃成自住房地，可降低整體稅負。
(2015-12-28 自由時報)

不到18萬棟 中古屋買賣 24年新低

不到18萬棟 

中古屋買賣 24年新低

房市交易凍，中古屋買賣急降溫。根據房仲業推估，以今年全國買賣移轉棟數頂多二十七萬餘棟（與戶相當），扣除住宅使用執照約九．二萬戶，也就是新屋交屋部分，中古屋買賣竟不到十八萬棟，創二十四年調查以來新低紀錄。

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中信房屋副總經理劉天仁指出，就算今年全國買賣移轉棟數站穩二十七萬棟關卡，沒創下二十四年調查以來新低，也是第二低紀錄；中古屋買賣也跟著降溫，推估不到十八萬戶，比二○○一年約二十一萬戶更慘，創下調查以來最低。

買賣方對價格落差達三成

根據中信房屋購屋意向調查，目前有意購屋民眾中高達三十六．五％是以實價揭露的八折出價，但反觀售屋者，有高達四十八．一％屋主是以高出實價一成當作開價，顯示買賣雙方至少存在三成的價格落差。劉天仁說，這就是房市買氣停滯主因。

另根據中信房屋第四季住宅指數調查，有三十八．五％的受訪者認為明年上半年就可看到房市景氣落底；三十三．七％認為明年下半年才會落底；也有約二十七．九％認為要拖到二○一七年才會落底。(2015-12-25 自由時報)

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銀行不動產管制 明年擬退場

銀行不動產管制 明年擬退場

研擬明年取消2大放款監理指標 以提振房市

<持續解凍>

為提振房市買氣，金管會再出招。金管會已研擬取消2大控管各銀行不動產放款高集中度的監理指標，改回歸各銀行自行風險管理，最快下周宣布；此舉將有助各銀行增加不動產放款，又以中小型銀行、在台外銀子行，如渣打銀、滙豐銀受惠最大。

這是繼金管會降低保險業投資不動產的年化投報率一碼（0.25個百分點），促龐大保險資金投入房市後，再鬆綁銀行業不動產放款監理措施，有助拉抬明年房市。

金管會今年僅剩2大監理指標，監控銀行對不動產放款是否過度集中。一是銀行房貸加修繕貸款佔總放款的比例，若是市場排名前10大，限佔30%，非前10大限40%；另一是建築融資佔總放款，前10大限10%，非前10大限15%。

<有助提振房市買氣>

一旦2大監理指標全面取消後，也宣示長達4年的不動產管制措施退場，各銀行對房貸、修繕及建築融資等不動產授信可望增加，有助提振房市買氣。

金管會官員說，從2011年控管各銀行不動產放款的高佔比，至今4年多來已收成效，過去房市過熱、需對銀行不動產放款設限，但房市轉冷，則須評估是否不再需要「統一劃一條紅線」，應回歸各銀行自行控管。

據統計，過去4年多的不動產管控，各銀行合計提存準備金已破百億元，「列管」的銀行家數，也從初期的17家降到至今只剩4家，顯示政策已收成效。

該官員也說，各銀行不動產放款，明年底前仍須提足1.5%的準備金，目前平均提存比率已逾1.4%，顯示各銀行對不動產放款多已提足準備金，風險承受度拉高，適度鬆綁，也有助銀行業務發展。 

<小銀行壓力可降低>

銀行業者則說，不動產監理指標鬆綁，有助一些放款規模較小的中小型銀行和在台外銀子行，如陽信銀、台中銀、三信銀、瑞興銀，及渣打銀、?豐銀等，過去長期超限的土地銀行，壓力也可望降低。

據資料顯示，從2006年開始，各銀行房貸加修繕貸款佔總放款比率，均逼近3成，也就是說，銀行每100元放款中，有30元都是集中在不動產，國銀放款過度集中房市，引發金管會關注。

為降低各銀行放款過度集中不動產，金管會在2011年起，針對各銀行不動產放款，陸續提出4大監理指標，一旦超標「踩紅線」就得增提0.5~0.8%準備金，吃掉銀行獲利，銀行也被迫持續減少不動產授信。 

(2015年12月25日 蘋果日報)

五大行庫新增房貸 11月攀頂

五大行庫新增房貸 11月攀頂

年底交屋旺季到，加上明年起將實施房地合一課稅新制，推升11月五大行庫新增房貸金額續創今年新高！央行昨日公布11月五大行庫新承做放款統計，其中新增房貸飆上380.35億元，較10月增加11.4億元，續創史上新高。央行預估，交屋熱潮應該會延續到年底，12月數字仍可能向上攀升。

交屋潮將熱到年底

五大行庫包括台銀、土銀、合庫、一銀和華銀，房貸市佔率近4成，被視為房市指標之一，其房貸新增授信金額從8月開始持續下滑，10月時反轉，上演連2升走勢；而房貸放款加權平均利率由6月開始下滑，到11月時滑落至1.906%，連5月下滑並創下3年新低。

央行經研處副處長吳懿娟指出，11月五大行庫新增房貸續增，除年底旺季外，還有央行9月底降息半碼、8月中旬鬆綁房市管制、北市等地方政府將調高土地公告現值產生的稅務考量，及房地合一上路前的交屋潮等因素。

央行官員指出，因明年起，部分都會區的土地公告現值調升幅度不低，增加不動產賣方意願，使不動產價格鬆動，加上央行降息後，房貸利息負擔下滑，也吸引了不少自住客進場，買賣雙方的交易意願均提升，房市成交量增加，也反應到五大銀行的新增房貸。

其中自住客的購屋意願最為明顯，象徵首購族的青年安心成家優惠房貸，11月五大行庫新增量為74.66億元，較10月的67.87億元增加，佔五大行庫新增房貸量的比重，也由10月的18.4%，提高到11月的19.%。

(2015年12月24日蘋果日報)

晴天霹靂！買房沒寬限期了

晴天霹靂！買房沒寬限期了

上班族每月房貸加重 需存更多自備款

打房效應

政府近幾年打房政策抑制投資客，雖然投機買盤減少，但一般自住買房也大受影響，趁房價近來回檔想進場的民眾發現，銀行竟然不提供寬限期，且找了兩家銀行鑑價，雖然價格都有達到買房的行情，但無寬限期，讓人覺得晴天霹靂。

據J先生說，有些民營銀行雖願意給寬限期，但是房貸利率較高，要2.3%以上，才會給1年的寬限期。

有寬限期利率較高

信義代書專案經理林以德說，銀行擔心房價高度反轉，因此審查變得更嚴格，的確有些民營銀行不給寬限期，除非客戶條件很好，對銀行有貢獻，比如是平常薪轉戶或理財客戶，但是給了寬限期，成數也會下降。
大型官股金控主管說，銀行不願給寬限期的原因，也有可能是考量申請人的財務收支比，認為可能有還不出的風險，所以以此測試，如果借款人覺得還得起就會借，若覺得還款困難，自然就會知難而退。

除非貸款成數下降

銀行房貸業務員說，這1、2年銀行房貸政策趨保守，幾乎不給寬限期。如果客人想申請寬限期，另一種變通方式是貸款成數下降，比如原本可達8成，變成只給7成。
另一家銀行房貸主管說，一般會給房貸成數約7成5~8成，利率2%以上。以價值2000萬房子為例，8成貸款金額為1600萬元，如果申請寬限期，可能成數降至7成，可貸金額剩1400萬元。

以1棟千萬房子貸款8成、利率2%、20年為例，無寬限期每月連本帶息要繳5萬0588元；若有2年寬限期，前2年先繳利息1萬6667元，第3年起連本帶息支付5萬5168元。

H小姐說，沒有寬限期的房貸每月的負擔變重，一般上班族很難付得起，需要存更多自備款。

公股銀額度近全滿

銀行的貸款成數以合約價格與銀行自行鑑價孰低計算，就算銀行估價比交易金額高，成數仍是以合約較低的價格來算。

至於8家公股銀行承作「青年安心成家貸款」，最高額度500萬元、貸款最高8成，利息為2年郵局定儲利率加碼，目前在2%以下，因央行降息未來更低。但官股高層坦言，各家公股銀的房貸額度幾乎都滿了，因此不太願意承作房貸，所以對外的房貸利率是2.5%，不具有競爭力。

代書也提醒，公股銀雖有500萬元額度的低利率，但是超過的額度利率較高，所以申貸者要綜合考量，未必比其他銀行一般房貸划算。

自住屋的低率貸款分為兩種，內政部的低息補助標準很嚴格，必須符合弱勢標準，一般上班族很難申請。 
(2015年12月24日 蘋果日報)

房仲史上最慘 今年1348家關門

房仲史上最慘 今年1348家關門

房仲公會理事長林正雄說2016年不動產面臨推案量減少，恐將裁員與減薪

不動產業寒冬！不動產仲介公會昨天發布，今年有1348家房仲公司關門，等於有1成8業者退出經營，家數創下房仲史上最慘紀錄。預估明年建商、代銷推案減少下，將裁員2到3成、減薪5％至8％。

不動產仲介公會昨(12/23)召開記者會，發布不動產仲介經紀營保基金統計，到12月中為止，明年需要退還保證金業者有1348家，退費總額3億3000萬。

不動產仲介經紀營保基金主委黃鵬 表示，每家不動產仲介公司成立時，依《不動產經紀業管理條例》，必須向繳交營保基金，退出則後1年內委員會要退還25萬元保證金，因此可反映仲介業的實際進退狀況。他感嘆，明年全國只剩下6090家房仲公司，「繳少退多，可見這業界今年是多麼慘！」

房仲業悽慘無比，建商與代銷同樣不好。房仲公會理事長林正雄昨對2016年不動產狀況分析，指建商一年推案量約1.3兆元，明年可能縮減到8000億到9000億元，推案量減少，人力需求降低。預計裁員風延續到明年，裁減比例2到3成。像他自己經營的富旺建設代銷部門30人，「沒案子縮編，全部裁掉。」

人力縮減，薪水自然也不保。林正雄指出，建案減少，首先衝擊的是營造業，目前現場監造員工月薪4.5萬到8萬元，估計明年會減薪5％到8％。至於建設公司面對明年不推案，年終1到3個月也可能縮減。

面對房地合一稅於明年1月上路，林正雄預警，受限6年的「自住綁約條款」，可能出現房東停止出租名下房屋、年輕人租不到房的現象，租金也會因為供不應求而上漲。他建議新政府上任後提供9成貸款額度、1％以下利率、30年還款期限的「青年購屋貸款優惠專案」來解套。
(中國時報 2015年12月24日)

房價所得比 全台升雙北降

房價所得比 全台升雙北降

內政部公布數據 北市達16.1倍 須不吃不喝16年才能買房 

新北、台中也都高於平均值

內政部營建署昨（22）日公布今年第2季房價負擔能力指標，台北市和新北市房價所得比雖較上季略減，仍分別有16.1倍和12.9倍，想在大台北買房仍是不可承受之重。

營建署調查指出，今年第2季全國房價所得比為8.6倍、全國貸款負擔率為36.3%，均較上季微幅增加，整體來說，「房價負擔能力偏低」。

這項調查的計畫主持人、德明財經科技大學副教授花敬群表示，房價負擔能力不單只看房價漲跌，也和中位數房屋總價、利率等因素相關；雖然全國房價所得比、房貸負擔率較第1季上升，但從今年下半年情勢來看，應該已經到頂，民眾房價負擔能力會逐漸好轉，雙北市則因房價修正較明顯，第2季房價負擔能力已有提升。

六都中雙北市、台中市房價所得比都高於全國平均，尤其雙北市均高於十倍，民眾須不吃不喝至少十年以上才能買房，顯示購屋對人民來說負擔仍沈重。

房價負擔能力另一項指標為貸款負擔率，也就是每月應償還的房貸占家戶月可支配所得的比率；以家戶月所得6萬元為例，假設20年期本利均等攤還方式、貸款成數七成、固定利率1.99%及貸款負擔率30%等條件，約可合理負擔房屋總價509萬元以下住宅。

台北市因房價居全台之冠，貸款負擔率67.3%、新北市也有54.1%，均超過五成，處於「房價負擔能力過低」的水準。六都中也只有台南市28.4%低於三成，屬於「可合理負擔」的範圍。

但營建署調查指出：歷史房價負擔能力最低點已過。今年第2季雙北市房價所得比均較上季下降，台北市貸款負擔率67.3%、新北市54.1%，也都比上季降低約1個百分點，顯示雙北市民眾房價負擔能力較上季提升。

今年第2季全台房價負擔能力最高為屏東縣與基隆市，貸款負擔率均僅二成初，房價所得比分別為5.1倍與5.4倍，雖然屏東縣房價所得比、貸款負擔率較上季微增，買房負擔仍較北部輕鬆不少。

新聞解析~~房價負擔能力

房價負擔能力包含房價所得比、貸款負擔率二項指標，前者是「中位數房屋總價」除以「家戶年可支配所得中位數」，所得到的倍數代表民眾須花多少年的可支配所得，才能買到一戶中位數房價的住宅，數值愈高、表示房價負擔能力愈低。

貸款負擔率則以「中位數房價貸款每月攤還金額」除以「家戶月可支配所得中位數」，所得到的比率愈大，代表房價負擔能力愈低。
(2015-12-23 經濟日報)

台北房價 跌回三年前水準

台北房價 跌回三年前水準

房價跌跌不休，根據信義房屋房價月指數顯示，11月大台北房價與2012年1月相當，等於房價跌回到三年前水準。房仲業者指出，今年中在「蛋黃區」領跌下，近來「蛋白區」、「蛋殼區」跟跌趨勢明顯。

大台北房價在去年盤整後，今年全面反轉，信義房價指數顯示，11月大台北房價指數為216.15，較10月下跌3.1%，較去年同期下跌7.8%。大台北11月房價已跌破2012年1月時的水位，與單月歷史高點2014年5月相較，下跌幅度逾一成。

台北市房價在2014年5月創下最高點位置，目前最新房價已下跌約12%。過去相對漲勢、跌勢均較落後的新北市，目前房價較歷史高點下跌約9.4%。不過，近四個月新北市房價跌幅有加劇現象，房價下修趨勢已從市中心逐漸擴散至外圍區域。

信義房屋企研室專案經理曾敬德指出，大台北地區去年「跌價」僅是零星個案，今年上半年有愈來愈多成交案例房價下修一成，甚至有下跌15%以上。  (2015-12-22 經濟日報)

台中市重劃區地圖

台中市重劃區地圖

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公告地價大漲／公告地價漲 想賣房...把握省稅期

公告地價大漲---

公告地價漲 想賣房...把握省稅期

財政部表示，買賣土地者要避重稅，應把握明年1月底前最後省稅期；持有土地者，因台北土地公告地價即將調漲三成，將使明年地價稅負大幅上升，善用並申請優惠稅率才能抗重稅。

財政部指出，全台土地公告現值占正常交易價格比重，今年為88.7%，依據內政部規劃，明年必須達到九成。

至於全台公告地價因為三年才調整一次，2013年全台公告地價所占正常價格比重只有20.1%，即使是全台土地價格最高的台北市，公告地價占市價比重亦只達25.4%，低於雲林縣、嘉義市與連江縣。

財政部指出，公告地價是政府對持有土地者課徵地價稅的稅基，台北市公告地價大幅調整，代表明年11月開徵的105年度地價稅，持有台北市土地的納稅人稅負會有感攀升，提醒納稅人，仔細檢查手邊的地價稅單。例如明明是做自用住宅使用的土地，卻未被按自用住宅稅率課稅，即應該儘早提出申請。

財政部說，自用住宅地價稅率只有一般稅率的五分之一，掌握優惠稅率即可對抗重稅。

針對明年台北市調升土地公告現值，財政部也建議，已在今年底間訂約買賣土地的納稅人，要把握明年1月最後的省稅期。

土地稅法第30條規定，土地所有權移轉，申報人在訂定契約之日起30日內申報，可以「訂約日」當期公告土地現值為申報移轉現值課徵增值稅；逾訂定契約日起30天申報者，則改以受理申報機關「收件日」當期公告土地現值為課稅基準。

所稱「訂定契約之日起30日」包括訂定契約之日。財政部指出，以台北市為例，土地所有權人在今年12月31日以前訂約出售土地，明年1月29日前向稅捐機關申報，即可仍按今年較低的公告現值繳納土增稅，對售地者較為有利；跨過1月29日後申報，就要改按明年較高的公告現值課稅，稅負將會上升。(經濟日報)

新聞解析~~

不動產交易有三種不同價位:分別為公告地價、公告現值、實際交易價格。

1.公告地價: 是政府對持有土地者地價稅徵收的依據。(持有稅)

                (公告地價每三年調整一次，適用三年)

2.公告現值: 買賣(移轉)後課徵土地增值稅、設定典權、政府徵收土地補償的依據。(交易稅)

                (每年1月1日公告，一年調整一次)

立院三讀 建立國土4大功能分區

立院三讀 建立國土4大功能分區

立法院昨天(12/18)三讀通過國土計畫法，基於保育及管理需要，依土地特性，國土劃分為國土保育、海洋資源、農業發展及城鄉發展等功能分區，未來須在環境容許條件下，才准許申請土地使用。

提案的國民黨籍立委邱文彥表示，國土計畫法將建立4大功能分區，追求適地適用和國家永續發展的目標，並充分尊重原住民的權益。由於這也是他立委任內最後一次發言，他說，「期待將來國會有更多政治家，專注福國利民法案，而非被既得利益綁架、汲汲營營於下次選舉的政客」。

近年極端氣候頻仍，造成人命財產巨大損失，暴露國土脆弱體質，為引導土地有秩序使用，立法院院會今天三讀通過國土計畫法，將把國土劃分為國土保育、海洋資源、農業發展及城鄉發展等4個功能分區，以國土性質區分使用管制程度。

國土保育地區應以保育及保安為原則，得禁止或限制使用；海洋資源地區應以資源永續利用為原則，建立使用秩序；農業發展地區應以確保糧食安全為原則，避免零星發展；城鄉發展地區應以集約發展、成長管理為原則，創造寧適和諧之生活環境。

通過條文明定，從事一定規模以上或性質特殊之土地使用許可案件，主管機關審應考量土地使用適宜性、交通與公共設施服務水準、自然環境及人為設施容受力。依各國土功能分區之特性，經審議符合條件者，得許可使用。

若未符合國土功能分區及分類使用原則者，最高可由地方主管機關處新台幣500萬元罰鍰，而從事符合分區使用卻未經許可者，最高可處150萬元罰鍰，且地方主管機關得限期令其變更、停止使用或恢復原狀，而拆除費用由行為人負擔。

另外，若因違法釀成災害者，處7年以下有期徒刑，得併科500萬元以下罰金；致重傷者，處3年以上10年以下有期徒刑，得併科700萬元以下罰金；致人於死者，處5年以上12年以下有期徒刑，得併科1000萬元以下罰金。

為落實國土保育，本於開發者付費、財源穩健、維護公共利益及資源有效規劃整合原則，中央主管機關應設置國土永續發展基金，每年政府預算移撥不得低於500億元，用於辦理補償所需之支出、國土規劃研究調查及土地利用之監測，以及支應民眾檢舉獎勵。

根據通過後條文明定，中央主管機關應於新法施行後2年內，公告實施全國國土計畫；全國國體計畫公告2年內，地方主管機關則應一併公告實施直轄市、縣市國土計畫，中央主管機關並應在2年內公告國土功能分區圖，自公告國土功能分區圖之日起，區域計畫法不再適用。

另外，條文也明定，國土規劃涉及原住民族之土地，應尊重及保存其傳統文化、領域及智慧，並建立互利共榮機制。涉及原住民族土地及海域之使用管制者，應依原住民族基本法第二十一條規定辦理，與原住民族諮商、參與、共享利益及補償。(2015-12-19 中央社)

都市計畫法修正 社會住宅入法

都市計畫法修正 社會住宅入法

立法院昨（16）日三讀通過都市計畫法修正草案，將「社會福利設施」列為都市計畫之公共設施，並需按里鄰單位、居民分布等情形適當配置。立委楊玉欣表示，住宅法、長照服務法等法規雖已完成立法，卻未連帶處理到用地取得問題，修法後可望協助地方廣設社會住宅。

立法院本次修正都市計畫法第42、46條，將「社會福利設施」明確入法，雖然只有六個字，意義卻非常大。楊玉欣分析，再過10年台灣老年人口就占全台20％、約480萬人，國內對於促進老人健康的設施、設備及環境空間，還有高齡化伴隨而來的失能照顧，需求越加迫切，「政府實在應及早做好政策準備」。

其次，獨居老人、身心障礙者、經濟弱勢家庭及青年，都陷入「租不到、租不起」房子的困境，因此廣設社會住宅早已成為台灣社會的高度共識。第三，老人福利法、身障者保護法、長照服務法均已完成立法，並訂定各類社福機構或設施的建置標準，此次住宅法也將「社會住宅」四字明文入法。

但楊玉欣也指出，前述四法均未處理社福設施的「用地取得」問題，實務上，社會福利機構、社會住宅容易因為「鄰避效應」導致民眾反對，因此本次修法將社福設施明確入法，納入都市計畫公共設施的規畫，未來各級主管機關擬定都市計畫時，就必須適度配置社福設施，將可確保老人福利設施、社會住宅的用地取得。

(工商時報2015-12-17)

北市劫富濟貧 公告地價大漲3成

北市劫富濟貧 公告地價大漲3成

台北市地政局昨天公布每3年ㄧ調的公告地價，明年12個行政區平均公告地價大幅調高30.4％，漲幅創下22年新高紀錄。地政局預估，明年自用住宅地價稅每戶因此會調高1100元左右，以高級住宅、重劃區和商辦大樓等影響最大。

漲幅創22年新高

「台北市地價及標準地價評議委員會」昨天評定明年的公告土地現值和公告地價，將於明年1月1日公告。地政局長李得全表示，為了讓地價區段更細緻、合理，這次也新增170個區段，總計已達到4155個區段。

地政局表示，為強化地價評定的合理與公平性，從去年開始，特別將全北市地價區段，分為高級住宅、都市更新、新興開發，和重大公共建設、精華商圈、一般區域等6個類別，藉此彰顯地價的高低層次。

民眾要如何評判自己的房屋，是被分在哪一類的地價區段？北市地政局表示，地價區段並非以行政區劃分，而是依照不同區段分類。

剝豪宅商辦的皮

所謂都更區指的是都更權利變換計畫核定後的區塊；新興開發區則包含地上權開發案、重劃區等；高級住宅則接近「豪宅稅」定義，是針對「顯著高於同區一般價格」的案例。

北市地政局解釋，像都市更新區，因有容積獎勵，土地價格自然較高；地上權案、重劃區等新興開發區，地價也會明顯上漲，但都需要單獨檢討，以確保「量能課稅」原則，讓有能力的人多負擔一些稅負。

5個區 3成起漲

地政局也表示，以高級住宅的土地為例，因為本身條件好，加上都位在精華區，明年公告土地現值平均漲幅為13％，約是全市的2倍；而公告地價會反映過去3年的現值漲幅，又是地價稅重要依據，明年豪宅繳稅應該會較有感。

此外，明年適逢公告地價調整年度，北市平均調幅為30.38％，各行政區以大安區調36.19％最多，其次是松山區35.02％；調整最小的是文山區，比例為22.38％。攤開近30年紀錄，僅有1991年漲幅達35.54％、1994年是22.78％，其餘皆低於10％；明年3成的調漲，也創下22年來新高。

每戶多繳1100元

地政局評估，因應公告地價調整，明年自用住宅地價稅每戶平均要多交1100元，但應有54％不會超過1000元，主要受影響的是高級住宅、重劃區和商辦大樓，若持有多戶房屋，也可能受累進稅率影響，要繳較多稅。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，若以大安區公告地價漲幅約36％的情況試算，帝寶一戶的地價稅，可能從每年約3.7萬，上漲至5萬左右。

(中國時報2015年12月17日)