大台北房價 跌回四年前水準

大台北房價 跌回四年前水準

大台北房價再探新低，「信義房屋大台北房價月指數」最新資料顯示，1月房價月減0.8%、年減2.6%，再創這波房市翻轉向下修正以來的新低點，跌回四年前（2013年初）的房價水準。房仲業者認為，政府打房政策已縮手、需求回溫，雖短期內房價仍難以向上，但跌勢可望趨緩。

該指數以2011年為基期，指數位置為100。房價指數顯示，台北市1月房價指數為115.64，月減0.2%、年減2.5%，目前房價與2015年4月時的歷史房價單月高點133.29相較，約已下跌13.2%，等於市價2,000萬元的房屋，資產價值縮水超過260萬元，目前房價水位約與2013年2月相當。

至於新北市1月房價指數為126.2，月減1.6%、年減2.7%，與歷史高點2015年4月相較，約下跌9.5%。相較於台北市，新北市在這波房市由高點下跌的翻轉中，房價在去年有一度出現較明顯的反彈上揚，整體跌勢約落後台北市約半年，房價約跌回2013年6月時的水準。

台北市、新北市今年1月房價雙雙創下這波房市翻轉向下修正以來新低，約跌至四年前水準，房價再往買方期待值靠攏。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，目前大台北房價趨勢呈鋸齒狀的盤整，已脫離急跌趨勢，以2015年度大台北單月房價從高點到低點，下跌約8.5%、去年度單月高低點跌幅約收歛至3.5%觀察，整體跌勢已由崩跌轉為緩跌盤整，預期今年在打房政策縮手的現況下，房價跌勢可望更緩。

曾敬德表示，從今年1、2月以來的市場反應來看，台北市蛋黃區及新北市第一圈的成交狀況，明顯較去年下半年好轉，顯示過去一、二年來因對房價信心不足，而遞延購屋的自用買盤紛紛回籠，在賣方及屋主讓利幅度不再擴大、需求增加下，未來房價跌幅將更緩，甚至部分需求強勢區域，上半年房價可能出現小幅度反彈。(2017/2/28 經濟日報)

土銀以房養老 擬降年齡門檻

土銀以房養老 擬降年齡門檻

為衝刺以房養老業務，土地銀行研擬下調申辦年齡門檻，由目前的63歲下調至60歲，目前內部正在進行討論中；據了解，目前合作金庫、台灣企銀的以房養老業務門檻均為60歲，土銀為爭取更多客戶，未來也可能跟進。

以房養老業務競爭激烈，國內唯一不動產專業銀行土銀日前表示，內部正在討論，是否進一步下調申辦年齡，由目前的63歲下修至最低的60歲。據了解，目前合庫、台企銀的申辦年齡門檻均為最低的60歲，土銀為63歲，其餘銀行則維持65歲門檻。

土銀考慮再度下調申辦門檻，主要是有不少介於60至64歲的退休族群，都有退休規劃需求，希望能將承做年齡調降至60歲。

據了解，率先推出以房養老業務的合庫銀，截至今年1月底累計已承做549件，金額為31.68億元，平均核准額度為577萬元，每月給付金額為2.5萬元，平均貸放成數為46.8%；合庫銀董事長廖燦昌表示，今年將以突破千件為目標。

緊追在後的土銀，統計至1月底，共承作376件，總額度為18億元，平均貸款年限22年，今年的目標為500件，金額希望能達到25億元。

去年8月，土銀便將以房養老的年齡限制，由初期推出時的65歲下修至63歲，同時房屋用途不限於自住，商業用途也可申辦以房養老。

當時土銀參考國人的生命表、計算平均餘命，對照調降後，可能增加的延壽風險詳加計算，結果是若調降至63歲，每月增加的曝險約1,961萬元，降至60歲，每月曝險增加1.12億元，基於穩健原則，才會先調降門檻為63歲。

銀行主管說，對於下調的歲數，內部須經過精密計算，因為下調幅度愈大，銀行要承擔的延壽風險就愈高。

至於台企銀，因與保險結合，一開始就是訂定較低的60歲門檻，因為保險商品本身也有最高投保年齡的限制。(2017/2/28 經濟日報)

防洗錢 買房擬禁用現金

防洗錢 買房擬禁用現金

加強防制洗錢，法務部研議推動大額交易無現金化，首波可能鎖定不動產、名車及珠寶等交易，依洗錢防制法授權規定，指定須使用現金以外的支付工具，法務部下半年將與相關部會研商，並聽取相關業者意見。

一旦敲定上路，以後民眾買賣不動產、名車、珠寶及鑽錶等，將不能用現金，必須使用非現金的支付工具，像信用卡、金融卡、支票、電子支付或匯款等。

依現行規定，民眾到金融機構辦理匯款、提現等業務時，金額50萬元以上，就要留存紀錄。未來是否設定一定金額以上的交易禁用現金？法務部官員表示，屆時會再聽聽各界意見。

為因應2018年防制洗錢新一輪評鑑，並達到國際標準，國內大幅修改洗錢防制法，新法將從今年6月28日起施行；繼修法後，下一步將推大額交易無現金化。

法務部官員表示，根據洗錢防制法第5條規定，已授權法務部，必要時，得會同中央目的事業主管機關，指定使用現金以外的支付工具，下半年就會洽相關部會研商，如何落實這項規定，鎖定單筆成交金額高的交易，像不動產、名車、珠寶及鑽錶等，要求不能使用現金。由於現行法律已授權，未來相關部會研商後一起函報行政院同意，就可以發布函令實施，不需修法。

根據法務部內部資料顯示，犯罪集團的資產配置，尤其是吸金集團，有五成都擺在不動產，不動產交易被視為防制洗錢的高風險交易，因此第一波就會列入。

法務部官員表示，需跟相關部會研商的，包括若改為無現金交易，推動有無困難，以及是否需要緩衝期程等。民眾買賣不動產、名車及珠寶等，未來若限制不能用現金交易，對於喜歡用現金的人來說，習慣就要跟著調整。

官員表示，有些人要看到「現金」才安心，這是觀念問題。除了觀念的改變外，對多數正常交易的人影響應不大，但不可否認，一些信用不良、無法申請信用卡或銀行帳戶的人，可能會造成不便，因此，相關推動細節會再聽各界意見。(2017/2/23 經濟日報)

房市回溫 中古屋 2月量價雙漲

房市回溫 中古屋 2月量價雙漲

各品牌房仲的2月中古屋交易表現亮眼，各都會區業績呈現「量增價小漲」，桃園是各房仲的交易熱區，以深耕桃園的台灣房屋來說，桃園2月和去年同期相比價漲3.8％，量增107.6％；平均下來，7大都會區中古屋量增75.7％，價格上漲2.5％。

根據台灣房屋統計，主要都會區2月房市表現，桃園買氣強烈，較去年同期量增翻倍，台灣房屋智庫經理江怡慧分析，蘆竹區大竹重劃區一帶、龍潭山仔頂、市區商圈買氣增溫，桃竹自住型買方明顯動起來；帶動區域成交價格上揚3.8％，冠居各都會區。

受惠於機捷通車

江怡慧說，特別的是新北土城一帶小型加工廠，因擴廠需要紛紛往龍潭找地自用，因此中小坪數的工業地供不應求。

永慶與信義2大房屋桃園地區的交易量，也皆冠居各都會區。永慶交易量較上月成長10％，信義則較去年同期增加37.4％。永慶不動產青埔高鐵站前加盟店林蓁莉店長認為，青埔地區因人口數增加，自住型剛性需求強勁，加上機捷通車效應，交易量明顯成長，其他地區則可能因為新成屋交屋與固定買盤支撐。

雙北業績增8成

值得一提的是，台屋的雙北地區業績明顯增長，北市交易量成長8成，新北交易量更高達92％，價格部分分別小漲2.3％及3.7％。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德透露，市中心大安、松山、信義區以及新北市第一圈的板橋、汐止、中和、三重等，交易皆較去年增加。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，縣市土地公告現值以及個案降價，讓買氣延續上月成績。

除了雙北，台灣房屋的數據看出，新竹縣市與去年同期相比交易量增近66％，台中增64％，高雄增76％，價格也分別上漲2.4％、2.3％、1.9％，皆呈現價量增長。台南市交易量增加42.9％，價格微漲1.2％，是7大都會區中成長最少的。

台南漲價空間少

台南交易量佔業績大宗的惠双房屋，其加盟總部總經理呂科翰分析，台南因為之前緩漲，基期比較高，因此雖然還是有成長，但空間不多。

民眾莊宇傑表示，自己與父母同住，最近想結婚有在陸續看房，但覺得房價好像還會再低，沒有什麼特別的感覺。 (2017/2/25 蘋果日報)

五大銀行 新增房貸縮水

五大銀行 新增房貸縮水

因適逢農曆春節季節性因素，中央銀行昨（23）日公布，1月五大銀行新增房貸為351億元，月減96億元；中央銀行經研處副處長吳懿娟表示，主要是去年12月為年底傳統購屋旺季，墊高比較基期，以及農曆春節工作天數較少的影響。

五大銀行為台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行與華南銀行，合計房貸市占率約四成，金額變化成為房市景氣風向球。

央行統計顯示，1月五大銀行新增房貸利率為1.674%，月增1.5個基本點；吳懿娟解釋，主要是部分房貸申貸戶不適用青年安心成家貸款方案，或並非利率較低的公教、大型企業員工，申辦的房貸利率較高所致。

吳懿娟指出，五大銀行1月承作129.2億元的青年安心成家貸款，占比為36.8%，高於去年12月的32.9%，顯示首購自住客仍為購屋主力。

進一步觀察買賣移轉棟數，1月台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市與高雄市等六都均為兩位數成長，而月增率均為下跌。

吳懿娟解釋，去年1月，因有房地合一上路議題，買賣雙方搶在前年12月交易，使五大銀行當月新增房貸暴增863億元，創下歷史新高紀錄，到了去年1月，房市交易隨即急凍，使比較基期偏低。

吳懿娟說，除房地合一課稅因素外，部分區域在1月湧現交屋潮，還有一些房地產降價，使移轉棟數升溫。

在房價部分，央行指出，1月信義房價指數（中古屋），台北市與新北市不論與前一個月或去年同期相較均為下跌，顯示大台北都會區房價持續下修。(2017/2/24 經濟日報)

不動產契約公證制 快上路

不動產契約公證制 快上路

司法院為配合總統司法改革國是會議，提出七項司改措施，包括協調法務部訂立民法第一六六條之一的施行日期，減少房市爭議，以健全不動產市場法制。

首先須說明者，司法院欲推動的是已制定的民法第一六六條之一規定，依據該條第二項，如果雙方合意完成不動產物權登記，他們之間的契約仍為有效。因此，移轉不動產的契約是否經過公證，當事人還是有選擇權，並非強制公證。

其次，有人以不動產契約公證是圖利公證人，增加交易成本反對施行，並無說服力。任何新制施行，必定有其成本，也會有人受益或受損。但成本存在或誰受益，並不是支持或反對新制的正當理由；只要制度的效益大於成本，而符合公共利益，就值得推行。

交易成本，包括協商契約、履行契約及糾紛解決成本等完成交易可能產生的成本，即使當事人選擇經公證，如減少將來糾紛解決的成本大於公證的成本，則並未增加交易成本。

在現行制度下，協助不動產交易進行的主要專業人員，是地政士與不動產經紀人，明確當事人間的權利義務，並預防糾紛發生的撰擬不動產契約事項，主要是地政士的工作；但依現行法律地政士所要負擔的責任，並無法滿足民眾預防糾紛發生的需求，這可由法院判決加以印證。

如台北地方法院九十九年度重訴字第八八七號判決，是針對當事人買受占用國有山坡地的違建，後遭到竊佔罪等刑事處罰，當事人訴稱承辦地政士未告知此一法律風險，法院認為購買占用國有地是否構成竊佔等罪，並不在地政士業務評估範圍之內；其他有關地政士專業責任的案件，也常將責任限縮至與登記相關事項。

地政士形式上固然只是土地登記專業代理人，實質上卻是扮演不動產專業律師的工作；然而在現行地政士制度下，地政士因資格不等於不動產專業律師，因而不動產契約所產生的各種糾紛，數量一直難以降低，衍生各種訴訟，產生鉅額的糾紛解決成本。

公證人的平均素質，與法官和律師相當，經公證的不動產契約，幾無糾紛產生，即使有糾紛，因法院通常都依照公證書內容判決與強制執行，因而解決成本也極低。

公證制度自民國九十年實施民間公證人制度以來，業務量逐年增加，公證人的人數也穩定增長，已無八十八年民法修訂時公證制度準備不及之疑慮。

基於以上理由，支持司法院推行不動產契約公證制度，儘速訂定民法第一六六條之一的施行日期。(2017/2/24 聯合報)

限制房客申報租金 最重罰30萬

限制房客申報租金 最重罰30萬

租屋族省稅小撇步！房屋租賃新制今年上路，明定房東不可限制房客用租金扣繳綜合所得稅，否則最高可處30萬元罰鍰。南區國稅局提醒，民眾應妥善保留支付租金的相關單據，以利隔年申報綜所稅時可列舉扣除。

過去常有房東因擔心房客申報租金，或是在租屋處設籍，會讓房屋成為「非自用住宅」，增加房屋稅、所得稅等稅負，因此會在租賃契約中規定房客不得設籍或申報租金。

但房屋租賃新制規定，房東不能限制房客遷入戶籍、申報租金以扣繳綜所稅，以及不可約定稅負轉嫁等等，以保障房客權益。

財政部南區國稅局表示，依所得稅法規定，納稅義務人本人、配偶及受扶養直系親屬在中華民國境內租屋，供自住且非供營業或執行業務使用的租金支出，可備妥證明文件後，列報租金支出扣除額，但每一申報戶無論所繳租金多寡，每年可扣除額以12萬元為限。

而證明文件可二選一，其一是租賃契約書、付款證明及納稅義務人本人、配偶或受扶養直系親屬，在課稅年度在該地址辦竣戶籍登記的證明；或是納稅義務人載明承租的房屋，在課稅年度內是供自住，且非供營業或執行業務使用的切結書。

國稅局補充，民眾家裡若有出外讀書、工作子女，居住在學校或員工宿舍，也可列報租金扣除，只需附上明確劃分宿舍費用的繳費收據影本即可。

該局提醒，租屋族若已有申報購屋借款利息列舉扣除額，就不可在同一年度列報房屋租金支出。但若是在同一課稅年度的不同期間，發生租屋自住及購屋自住的情況，其購屋借款利息支出與房屋租金支出，如分別符合列舉扣除要件，在費用支出期間不重複的前提下，可按其費用支出期間占全年比例分別計算扣除限額，申報綜合所得稅列舉扣除額。(2017/2/23 經濟日報)

房地合一稅收 比預期少

房地合一稅收 比預期少

房地合一新制實施至今已滿一年，根據財政部統計，去年個人申報件數為1.5萬件、自繳稅額12.4億元，繳稅者以持有二年以內的短期交易為主，另外則約有六成五因虧損或無應納稅額不用繳稅。

去年房地合一申報件數共1萬5,044件，由於部分申報案件含多筆交易，所以在一件多筆的情形下，總申報筆數為1萬6,346筆，其中申報有應納稅額占比約三成五，申報無應納稅額則有六成五。

財政部原本預估首年申報件數約8,000多件，稅收約20餘億元，由於房地合一申報件數達標，金額不如預期，財政部官員也解釋，可能與房地產市場市況不佳有關，造成房地出售時獲利不多打平或虧損，亦或是適用房地交易舊制課稅，在前年底就已提前交易，因此稅額變少，但整體來看還算符合預期。

觀察去年多數申報案件是屬於2016年1月1日以後取得的房地，且於當年度交易的案件，適用稅率為45%者，在申報交易筆數當中占比最多，接近申報有應納稅額的交易筆數約一半、2,790筆，而其申報應納稅額為5.33億元，也占四成二。

去年稅收12.4億元，距離目標20億達成率約六成，官員指出，去年持有二年以內的交易申報筆數與稅額，分別占了總申報筆數的79%與總稅額的80%，顯見主要繳稅者以持有二年內的短期交易為主，對一般交易案件影響不大。

此外，由於房地合一新制申報案件中，採網路申報者僅有2,292件，占總申報件數15.2%，因此財政部也呼籲民眾多用網路申辦。

個人及營利事業在2016年1月1日以後交易的房地，如在2014年1月2日以後取得且持有期間在二年以內或2016年1月1日以後取得者，應依房地合一課徵所得稅規定計算房地交易所得或損失。

財政部提醒，個人應於交易房屋、土地完成所有權移轉登記日的次日起算30日內向稽徵機關辦理申報；營利事業則併入營利事業所得額於次年5月辦理結算申報。由於營利事業所得稅未屆申報期，因此目前尚無去年度營利事業適用房地合一新制的相關統計。(2017/2/23 經濟日報)

網路待售住宅 1.5萬筆降價

網路待售住宅 1.5萬筆降價 

永慶房仲網統計最新全台8萬筆網路住宅待售物件中，有約1.5萬筆物件價格下修，占網路待售物件總數近2成，以六都來看，雙北市降價物件占比逼近3成最高，整體平均下修5％，以往房價最具支撐的雙北市，如今房價已經率先鬆動。

　永慶房仲網統計今年2月網路全台待售住宅物件近8萬件，降價物件約1.5萬件，占全台待售物件比例約18.6％，以六都來看，原本價格最具支撐的雙北屋主，降價屋的比例卻是六都最高，其中台北市高達29.9％居六都之冠、新北市27.4％位居第二。

　進一步觀察各行政區，台北市以大同區降價物件占比36.4％最高，內湖區也高達35.8％，其餘包括北投、南港、中山區也逾3成；在新北市方面，則以土城區降價物件最高，占比高達50.2％，相當於2件待售物件中，就有1件降價。

　永慶房產集團業管部經理謝志傑表示，大同區物件相較北市其他區域屋齡較高、老舊社區較多，公寓實價登錄平均單價落在40～48萬元、大樓約50～56萬，雖然比起周邊中山、士林區便宜，卻高於萬華、文山及北投區。

　加上房價比只有一橋之隔的三重、蘆洲也高出不少，讓不少當地居民外移到鄰近區域購屋，以致該區買氣平平。

　新北土城區自2015年開始陸續有「大同莊園」、「華固新綠洲」新案開出區域破盤價格，影響市場行情，也讓原本對於價格強硬的屋主，經過這兩年房價盤整，態度也開始軟化，降價物件占比較高也是反映屋主之前對於價格期待較高，已經開始陸續修正。

　謝志傑表示，雙北市目前降價物件平均下修5％上下，其中，蛋黃區下修3～5％、蛋白區下修5～10％，若是特殊物件或屋主有資金缺口，房價下修至10～12％；觀察年後帶看買氣仍在，但價格仍是成交關鍵，預料2月房市交易有機會比去年同期略好。(2017/2/22 工商時報)

租屋處被法拍想自保 關鍵在時間點

租屋處被法拍想自保　關鍵在時間點

租屋處如果突然變成法拍屋，但是租約時間未到民眾該如何保住自身權利，關鍵就在租屋的時間點。

律師蔣美龍表示，若是租約起始時間設於查封前，就適用「買賣不破租賃」的原則，租客權利將不受影響繼續承租，但是須注意該原則不適用於不定期租約，及5年以上未經過法院公證的長期租約。此外，若租屋起始時間在查封後，也不適用於買賣不破租賃，拍定人解除租賃關係。

然後在租屋期間因法拍經歷新舊屋主轉換，崔媽媽基金會法務組組長曹筱筠表示，目前租金與押金是否同前契約轉讓或屬不同契約各有判決案例，租客若面臨屋主移轉，最好要主動跟雙方連絡確認，以後退租後押金須向何人取回，且不同屋主租約部分若能重新簽約比較有保障。(2017/2/21 蘋果日報)

房價鬆動 雙北降價屋逼近3成

房價鬆動 雙北降價屋逼近3成

不少屋主不想等了，開始降房價。根據永慶房仲網的委售物件分析，全台銷售中的降價物件約占2成，六都中屋主「切心」降價比例最高地區在台北市、達29.9％，居六都之冠。

從永慶房仲網2017年2月「網路住宅委售物件」分析發現，降價物件以北市及新北市逼近3成最多，高雄降價物件也超過20％。

永慶房產集團業管部經理謝志傑表示，目前永慶房仲網待售物件近8萬件，降價物件占全台物件中近2成；從六都降價物件占比來看，可發現賣方已在調整心態，價格有向下修正趨勢，2017年想要完成購屋的民眾，可多上網瀏覽物件，大膽出價。

謝志傑表示，2月初公布2016年全台買賣移轉棟數，創新低約24.5萬棟，較2015年少16.1％。回顧2016年，有房地合一稅、總統大選，加上土壤液化議題等因素影響，雖有都更、公告現值調降等議題支撐，市場仍呈現疲軟表現，買方期待價格下修，也實際影響2016年交易件數。

進一步統計2017年2月永慶房仲網上，全台銷售價格下修的降價屋中，原本價格最具支撐的雙北屋主，降價屋的比例卻是六都最高，其中台北市高達29.9％居冠、新北市27.4％居次。

謝志傑指出，台北市行政區中，以大同區降價物件占比36.4％最高，進一步分析大同區物件，相較北市其他區域屋齡較高、老舊社區較多，新案少，公寓實價登錄平均單價落在40至48萬元、大樓約50至56萬，雖然比起周邊中山、士林區便宜，卻高於萬華、文山及北投區，近期也缺少重大建設題材，價格又沒有優勢，讓大同區不易受外來客青睞，購屋族群多為在地居民。加上房價比只有一橋之隔的三重、蘆洲高出不少，讓不少當地居民外移到鄰近區域購屋，讓大同區買氣平平。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，現在這種景氣，有降價很正常，但是有些屋主是開價高、但可以讓買方殺價，部分消費者並不清楚是真降價，還是假降價，建議可參考實價登錄這個「標準解答」。(2017/2/22 中國時報)

不動產交易強制公證？ 李同榮批：司改淪於疊床架屋

不動產交易強制公證？ 李同榮批：司改淪於疊床架屋

司法院秘書長呂太郎

司法院秘書長呂太郎日前表示，司法改革可從立即可執行並符合人民需求，且務實的改革方案與措施先行做起。他表示民法第166條-1早就規定買賣房屋等不動產的契約必須公證，目的是避免事後紛爭。我們感嘆，當今司法改革找不出改革重點，光挑些自認為簡易可行的措施，只想便宜行事丶濫竽充數，與現行經紀人不動產管理條例與地政士法的規範重疊，不但疊床架屋，不只是徒增交易成本，重點是以現行公證人制度，只會流於文書審核形式，根本無法減少房地產存在的諸多交易糾紛。

全面強制公證，不但疊床架屋，且抹煞現有經紀人與地政士功能

據了解，民法債篇施行法於1999年規定，上述166-1條文的施行日期「由行政院會同司法院另定」，此項規定實施日期暫緩，不只是如司法院所提，單純因為增加交易成本的考量，回顧當年時空因素，主要因素乃當時適逢「不動產經紀業管理條例」已經研議多年，並於1999年2月3日由總統頒布（88）華總一義字第8800024800號令正式實施，所有房地產交易必須由通過國家考試的經紀人簽章，且訂定罰則；同時，研議多年的地政士法也於2001年由總統頒布（90）華總一義字第9000205260號令施行，自此，地政士心須透過專門職業及技術人員特種考試土地登記專業代理人考試及九十四年十二月三十一日前辦理之土地登記專業代理人檢覈及格，始能執行不動產交易的登記代理業務。也因為在實務上有經紀業簽章並連帶有業務過失的賠償責任，在買賣契約上有透過國家考試的地政士負責契約內容的審核與訂定，並配合監督價金履約保證的金流作業流程，才會有1999年「暫緩實施不動産交易的公證人制度」的實施日期。

公證制度流於形式，只是契約審核，無法減少交易糾紛

就事論事，目前經紀業與地政士如上述所擔負的相關責任，都不是公證人可取代的任務，區區公證人的強制責任保險一百萬也難以解決動輒數百萬以上的房市糾紛，更何況國內公證人制度只有在契約上的審核，不像國外如美國丶澳洲等先進國家，其不動產交易除透過具有不動產專業基礎的律師公證，其責任包括屋況的實際調查審核，並負連帶責任，試問，國內公證人真能做到如此嗎？恐怕仍然只是流於形式，著重在契約文件的審核，這不是增加成本的問題，而是疊床架屋多此一舉的措施。


然而，法務部表示，已與司法院討論訂定施行日期，會詢問公證人協會、律師公會等民間團體意見，並統計經公證後的契約，是否較不具爭議，同時檢視目前定型化契約。對此，我們質疑，經內政部多年集產官學意見所研擬的不動產交易定型化契約，居然要徵詢公證人協會與律師公會，簡直外行在領導內行，擾民又礙事，何況公證人與律師更應對此事採利益迴避，法務部此舉勢必又引起不動產經紀業與地政士等相關產業的大反彈。

「非經紀業仲介之不動產交易，應強制公證」，才能真正減少房產交易糾紛

我們建議政府官員，不要老是便宜行事的抄襲他國制度，卻不徹底了解異國民情制度的差異。他進一步指出，台灣房地產交易的糾紛諸多是民間的私下交易所引起，在政府只管合法卻縱容非法的政策下，非法房仲丶中人橫行於交易市場中，例如屋主私下租賃不用實價登錄，而合法房仲業者仲介的租賃卻必須登録，因此鼓勵房仲由合法轉入非法，並協助屋主逃漏稅，一旦出現糾紛，房客求訴無門。

又如現行的買賣交易市場中，屋主自售完全沒有法律規範，不必有合法經紀業提供的「不動產說明書」，不必有經紀人簽章，更不必有價金履約保證，這些問題才是房地產糾紛的溫床，政府竟視若無睹，總是以人力不足無法監督塘塞，而每次修改法令總是越改流程越繁複，越改效果越差，最後問題仍然存在，這樣的司法改革政策，只能用「便宜行事丶疊床架屋」來形容。

最後，謹向政府提出具體建議：不動產交易公證制度應修改為「不動產買賣交易與租賃行為，非經合法經紀業仲介，或交易簽約與相關文件非經國家考試認證的經紀人簽章，其交易契約與登記均須經由公證人公證」，這樣的法條修正，才能真正減少不動產的交易糾紛，並保障合法業者的權益，可謂一舉兩得的政策。(2017/2/21 聯合新聞網)

房仲委售屋 2月雙北物件近 3成降價

房仲委售屋 2月雙北物件近 3成降價

永慶房仲網的「網路住宅委售物件」顯示，全台住宅委售物件中，降價件數占比近 2成，其中台北市、新北市降價物件占比逼近 3成最多，高雄降價物件也超過20%。

永慶房產集團業管部經理謝志傑表示，目前永慶房仲網待售物件近8萬件，降價物件占全台物件中近 2成；從6都降價物件占比來看，可發現賣方已在調整心態，價格有向下修正趨勢，2017年想要完成購屋的民眾，可多上網瀏覽物件，大膽出價。

謝志傑說，2月初公布2016年全台買賣移轉棟數，出現創新低的24.5萬棟，較2015年減少16.1%。2016年有房地合一稅、總統大選，加上土壤液化議題等因素影響，雖有都更、公告現值調降等議題支撐，房市仍呈現疲軟，買方期待價格下修，也實際影響2016年交易件數。

他引述統計資料，2017年2月永慶房仲網中，全台銷售價格下修的降價屋中，包括原本價格最具支撐的雙北屋主，降價屋的比例卻是6都最高，其中台北市高達29.9%居6都之冠、新北市27.4%位居第2。

他強調，台北市行政區中，以大同區降價物件占比36.4%最高，相較北市其他區域，大同區屋齡較高、老舊社區較多，新案少，公寓實價登錄平均單價落在40至48萬元、大樓約50至56萬。

他直言，雖然大同區房價比起周邊的中山、士林區便宜，卻高於萬華、文山及北投區，近期也缺少重大建設題材，價格又沒有優勢，讓大同區不易受外來客青睞，購屋族群多為在地居民。

另外，大同區房價比只有一橋之隔的三重、蘆洲也高出不少，讓不少當地居民也外移到鄰近區域購屋，讓大同區買氣平平。(2017/2/21 中央社)

購屋契約須花錢公證 挨轟

購屋契約須花錢公證 挨轟

司改國是會議分組會議將於下周一起陸續召開，其中，司法院計畫自行推動的改革之中，包括「買賣房屋契約，須先找公證人公證」，表面說是可減少買賣糾紛，但實施結果必然增加購屋成本，按目前行情算，房價1000萬至2000萬者算，公證費約1萬2000元。對此，房仲公會不客氣地批評說，這叫做「脫褲子放屁」。

未來房屋買賣契約要找公證人公證，對此，房仲與建商一面倒認為沒必要。房仲公會強調，目前不動產買賣已有多達四重保障，機制成熟，再推公證人是「脫褲子放屁」，沒必要加重消費者負擔。

房仲公會全聯會理事長林正雄說，房仲營業保證基金過去10年統計，每年因房仲交易引起的糾紛件數平均只5件，相對房仲業繳的營業保證基金有19億，理賠金額充足。

林正雄表示，房屋買賣交易目前有四重保障，一是合法業者須製作「不動產說明書」，產權清楚；二是有合法業者、合法經紀人、經國家考試的地政士把關；第三重有「營業保證基金」做後盾、最後是買賣成交，都需經「履約保證」。

林正雄強調，四重交易機制非常成熟，何須經公證人這關，「這是本末倒置、脫褲子放屁、疊床架屋」。 麗寶建設副總經理何昭宏也質疑公證人的必要性，因目前預售屋買賣，已有各種內政部定型化契約保護，縣市政府地政局也會不定時抽查契約中的違約金收取是否符合規定等。

既然合約已有多重保證，何昭宏認為，再多一個公證人也只有當見證效果。且預售屋又不像成屋已有實品，即便公證，消費者手中也只是一個債權，沒有物權可處理。

住商不動產企研室主任徐佳馨認為，經公證人交易有好處，萬一有一方毀約，可直接強制執行，不用走訴訟程序。但現在執行上最大問題是，以房市一年交易量約2、30萬件規模看，公證人數明顯不足，恐無法真正落實新制。(2017/2/19 中國時報)

購屋契約須花錢公證

好處：幫雙方權益把關 缺點：多付6千元

司改國是會議

司改國是會議明起陸續分組開會，司法院昨宣布，將同步推動不用經過國是會議，就可開始執行的七大項「人民有感」司改方案，包括保障辯護人在偵查中的羈押閱卷權、判決後的防逃措施等等，其中直接影響全民的「買賣房屋契約須公證」，備受矚目。

司法院祕書長呂太郎昨召開記者會，強調將推出不必提交國是會議討論就能直接做的司改措施，包括外界關注的重大要犯逃亡議題上，將研議法院宣判被告死刑、無期徒刑或逾2年以上徒刑時，應同時審查是否需要羈押防逃，檢方也可限制出境或拘提，以及推動司法文書多用白話文、防止濫訴、羈押審理採強制辯護、買賣房屋契約須公證等等。

18年前入《民法》

但其中，「買賣房屋契約須公證」直接影響全民而備受矚目，此規定早在18年前修正後的《民法》就有規定，「契約以負擔不動產物權之移轉、設定或變更之義務為標的者，應由公證人作成公證書」，但當時外界有「增加交易成本」等反對意見，所以該法條的施行日期遲未定出，但司法院為減少訴訟案源，減少購屋糾紛，決定跟法務部會商推動定出施行日期。

 

施行日尚待協調

台中地院行政庭長莊深淵解釋，公證就是由法院認可的公證人，針對當事雙方之間的約定，出具公證書予以證明，而且，若公證書上註明「逕受強制執行」，當一方不履約時，另方可拿公證書直接向法院聲請強制執行。

在花蓮執業的美女公證人何叔孋指出，不動產交易契約找民間或法院公證人公證，好處是公證人會幫買賣雙方把關權益，例如查證不動產有無設定抵押等，至於公證費用，何女以房屋交易價格500萬到1千萬元為例，製作公證書費用6千元，若加載「逕受強制執行」，費用是9千元。

不過，司法院昨提出的司改方案，多半有待修法，即使已有法源的房屋買賣強制公證，也得跟法務部協調施行日，對此，法務部表示，會進一步與各界溝通施行後對人民的影響。

房仲憂雪上加霜

京城建設經理周敬恆昨認為，有第三公證人做公證，未嘗不是好事，樂觀其成。

但是東森房屋董事長王應傑表示，近年來房市景氣、交易量不佳，「此舉只是更增加交易負擔及成本，讓房市雪上加霜。」

網友則對此改革方案意見不一，支持者認為：「減少糾紛是正確的方向，司法資源不該浪費在細小爭執上。」但也有批評：「擾民！全台多少買賣，每一件都要公證，這樣會不會太好賺了。」 

公證業務收費摘要

房屋買賣
．依房屋交易價格或公告現值取其較高者，當公證標的金額，再照公定價格表收公證費。如價格500~1000萬元，製作公證書費用6000元，若加載寫明可「逕受強制執行」，總費用9000元；1000~2000萬的房子，公證費最多1.2萬元；1億元豪宅，公證費最多2.85萬元。

房屋租賃
．依租約期間總租金加押金，當公證標的金額，例如1年總租金加押金共20萬元，公證費最多1500元。
房屋借用
．依房屋公告（課稅）現值，當公證標的金額，收費標準比照前述房屋買賣的金額計算。
遺囑或繼承
．若牽涉資產金額，收費標準比照前述房屋買賣的金額計算。
資料來源：民間公證人何叔孋

司法院司改新政摘要

．針對《民法》不動產交易契約事先公證，協調法務部訂定施行日期
．已完成《刑訴法》修正草案送行政院，規定檢方聲押被告，均採強制辯護制度，且擴大被告律師的閱卷權；另研究修法推動被害人訴訟參與制度
．修法強制刑案宣判時被告應出庭，如被告未遭羈押且被判刑逾2年，法院宣判時就啟動羈押審查程序；如有逃亡之虞，檢方也可拘提、限制出境
．因平均每名法官每月要受理高達138件官司，除加強和解調解、以錄音代替筆錄等，也將研議刑事二審採認罪協商制度，民事二審採有條件獨任審判（1名法官即可自行審判）
．推動法庭、法律文書用語，多使用白話文
．建立防止濫訴的法制、避免虛耗司法資源(2017/2/19蘋果日報)

特色建築法6月定案 累計免容積最高10%

特色建築法6月定案 累計免容積最高10%

台中特色建築主要仿效新加坡花園城市概念，圖為新加坡的綠建築模型

台中特色建築（移居建築）法案順利的話，預計今年6月就可定案執行，業者指出，這是吸取「宜蘭厝」、「高雄厝」優點再加以改良的法案，更符合花園城市目標，獎勵採累計免容積、最高10%，可望帶領一波新的建築界風潮。

過去1年多，台中市政府著手推動《特色建築通用設計及鼓勵回饋辦法》，主要便是參考新加坡綠建築概念，以「綠建築」、「通用空間」、「鄰里設施」為3大重點，同時輔以「繳交回饋金」、「免計容積」等手法。

提案人建築師黃郁文說：「這是一個誘導性的法規、也不會增加購屋公設比，另外對開發商來說，卻也是大大賣點，可由市場機制決定，已有不少建商願意參與特色建築興建。」

法案強調無障礙

對於法案通過可能產生的建築形體，黃郁文舉例說：「可以想像，未來新社區公設不一定會在1樓或頂樓，也可能會在中間層，並且連結複層式露台，而每3層就能有這樣1個公共露台設計，就像三合院概念垂直立體化。」他強調，這樣的設計不能保存登記、不計容積，因此也不會造成房價上漲。 

法案另外一個目的，就讓這些設計能普及化，以及因應未來人口結構轉變，黃郁文還說：「法案強調無障礙限制，包括門寬拉長、面盆鏤空、衛浴加大，可免計容積2平方米等，採取全齡化的空間設計，也可以變成未來民眾的購屋標準。」 

大台中不動產開發公會理事長紀吉川則提醒，依照過去經驗，綠化其實有很高的隱性成本，包括植栽、防水、修繕等，最好一次做到位，才能永續發展。 (2017/2/18 蘋果日報)

信義彎道加速 轉型開發商

信義彎道加速 轉型開發商

房市成交量低迷，房仲龍頭的信義企業集團積極進行「彎道加速」、投入開發商行列，昨（16）日公告，斥資逾10億元購入板橋江翠北側重劃區永翠段兩塊合計近千坪土地。此次大動作買地，不僅宣告正式轉型開發商，更有利未來集團垂直整合發展，全房產優勢極大化。

信義企業集團繼四年前購地後，昨天再度出手，砸下10.66億元搶進一級戰區板橋江翠北側重劃區的永翠段，購入兩筆合計920.06坪土地，換算每坪土地成交價約115.8萬元。

信義企業集團策略長周莊雲表示，購入的板橋土地還需規劃設計、申請建照等程序，今年不會推出新案，要看相關進度而定。

他強調，集團進行多角化布局，除分散房市風險，也可為集團垂直整合做更完善布局，全房產優勢更加極大化。

信義房屋近年積極推動全房產平台，原有的房仲事業，讓過去只賣中古屋的房仲經紀人，開始接受信義代銷所銷售的預售、新成屋新案，轉型成為全房產顧問，讓銷售商品多元化、通路價值更強大。

除繼續壯大房仲通路事業外，集團在2013年成立建設事業，由日勝生前總經理陳慶洪擔任舵手，象徵信義房屋由仲介、代銷，進一步擴及房地產開發領域；同年7月信義開發取得天母北路土地，隔年推出「信義謙石」預售案，小試身手。

後來信義房屋將建設事業重心推進中國大陸市場，在上海推出「信義嘉庭」開發案。周莊雲表示，目前第一期已完銷，預計上半年完工交屋貢獻營運，第二期則持續銷售。

四年之後，信義企業集團在建設事業持續擴大版圖，昨天在板橋買下二塊近千坪土地，按照集團規劃，該案將是建設事業在開發事業上的代表作，接下來將發揮集團整合國內房仲、代銷及建設事業上下游垂直整合等核心事業的全房產優勢。(2017/2/17 經濟日報)

新一波跌勢？ 北市蛋黃區又破底 創新低

新一波跌勢？ 北市蛋黃區又破底 創新低

北市地政局公布最新實價統計，大安、信義、中正等蛋黃區在盤整五個月之後，再度重滑，並創四年來新低。萬華文山北投等郊區穩定回溫，創2015年4月以來新高。

中信房屋副理江龍名表示，投資客現在多已退場，目前房市買賣雙方是自住對自住。蛋黃區房價持續探低，顯示較無資金壓力的屋主，現在也在降價鬆手，對自住買方來說，已可考慮進場。

台北市地政局近日公布去年10月實價登錄統計，四大房市區房價呈紛歧走勢。大安信義中正區均價一坪下滑約2萬元至65.7萬元，單月跌幅近3%，創下房市反轉以來新低。

根據地政局資料，大安信義中正房價最高點在2014年3月，一坪約75.5萬元。房市反轉後，價格緩勢盤跌，2015年初跌破7字頭後，一度回升，8月均價再度下探到69萬元後，就再沒回到7字頭。

蛋黃區去年4月下跌至65.8萬新低點，旋即回升，市場解讀可能已經觸底，然而，盤整五個月以後，地政局最新公布的實價統計顯示，房價再度破底，跌至四年來新低。

和高點比較，蛋黃區均價從一坪75萬下修至65萬，一坪已跌10萬元，跌幅約13%，跌勢也最重。

江龍名分析，過去市場認為蛋黃區最抗跌，但這波房市修正卻從蛋黃區開始，而且跌幅最重，顯示前幾年北市蛋黃區房價漲過頭，自住客無力承接，當資金退潮，投資客退場，房價首當其衝。

他說，對自住買方來說，現在已可考慮進場，一來自住物件不論是格局、採光、通風，對住宅的維持，通常比投資物件來得好，二來，自住屋主資金壓力較小，未來即使房價下修，降幅亦有限。

士林內湖大同區去年10月平均房價47.8萬元，也創2013年7月以來新低，但和高點相比，跌幅相對輕微，先前房價一度急滑的中山松山南港區，房價持續盤整。

房價表現最好的是萬華文山北投區，目前均價一坪42萬元，已追近高點一坪43萬元，跌幅僅2.5%，目前房價並是2015年4月，一年半來新高。(2017/2/17 經濟日報)

信義房屋斥資10億購地 加入江翠北側重劃區戰場

信義房屋斥資10億購地　加入江翠北側重劃區戰場

新北市一級推案戰場「江翠北側重劃區」再添新將！信義房屋(9940)旗下的信義開發昨（16）日晚間發布重大訊息，宣布將以總價10.66億元，購入板橋「江翠北側重劃區」永翠段4號、6號，兩塊約920坪的土地，信義房屋表示，二塊土地未來將合併成同一基地開發，推案預計為純住宅產品。

信義開發宣布以總價10.66億元，購入板橋「江翠北側重劃區」永翠段4號、6號二土地，總計920.06坪，平均單價115.8萬元，信義房屋表示，板橋區為新北市最精華區塊之一，價格有一定支撐，而「江翠北側重劃區」鄰近中正路商圈，擁有國小、國中、板橋聯合醫院、運動中心、公園、商圈等，在重劃區未形成前，住戶仍保有生活機能，符合現今主力自住客之需求，未來推案量勢必大增。

此外，板橋435藝文特區，已成形在運作中，在重劃區愈趨成熟及人口增加下，435藝文特區將更行活絡，購入第一排土地，可坐擁河岸及藝文特區景觀，未來除產品優勢外，獨有的環境特色將是銷售的關鍵點。信義房屋說，類比台北市來看，新板特區類似於信義計畫區，江翠北側水岸重劃區類似於大直水岸重劃區，以休閒河岸景觀宅為主題，未來潛力十足。

目前興富發、聯上發、新潤、亞昕、立信、茂德機構、麗寶機構，都已在江翠北側重劃區插旗，立信、茂德機構、興富發、聯上發預計在5、6月推出新案，7大建商總推案量估計破400億元。(2017/2/17 東森新聞)

信義房屋 十億大動作買地

房仲龍頭信義企業集團昨天公告砸下逾十億元，購入新北市板橋江翠北側重畫區永翠段兩塊合計近千坪土地，大動作買地舉動不僅宣告正式轉型開發商，更有利未來集團垂直整合發展，全房產優勢極大化。

信義企業集團繼四年前購地後，昨日再揮軍建商推案一級戰區─板橋江翠北側重畫區的永翠段、購入兩筆合計920.06坪土地，換算每坪土地成交價約115.8萬元/坪。

信義房屋近年一直積極推動全房產平台，原有的房仲事業，讓過去只賣中古屋的房仲經紀人也開始接受信義代銷所銷售的預售、新成屋新案，轉型成全房產顧問，讓銷售商品多元化、通路價值更強大。(2017/2/17 聯合報)

房市又亮藍燈 建案用這招長期抗戰

房市又亮藍燈 建案用這招長期抗戰

市調顯示，1月房市出現推案空窗期，預售屋推案量不到百億，成屋案也僅100多戶，加上買氣下滑，預售屋燈號再從黃藍燈退至藍燈。

由於銷售緩慢，北市文山區出現建案租售並行，部分銷售，部分出租，希望以收租度過房市漫漫長冬。

住展雜誌發布最新預售市調，1月由於推案大減、買氣下滑，住展風向球分數大減7.3分至25.6分，分數為去年一月以最低，燈號也由黃藍燈轉為谷底藍燈。

推案方面，去年12月預售屋案量逾300億，今年1月還不到100億，且都是小型建案。成屋推案也冷冰冰，新增供給從去年12月1800多戶，大減至100多戶，罕見出現預售、成屋10億以上指標案同時掛蛋情況。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，去年年底出現一波推案潮，去年底來不及公開的建案，大多會把公開時間改到春節後或329檔，1月因此出現推案空窗期。

1月各案場的來客、成交也不佳，來客量較去年12月約減少三成，成交量也少一成多。市調發現，北市文山區有一成屋案，為因應銷售期拉長，部分出售，部分出租，以免房屋閒置過久沒有收益。

何世昌表示，元月推案淡如水，但不代表建商推案信心降至冰點，2月、3月公開銷售的建案量體並不小，加上春節以來看屋人氣回溫不少，預料2月市況會有明顯提升。(2017/2/16 經濟日報)

帝寶二拍流標 三拍每坪將破 200萬

帝寶二拍流標 三拍每坪將破 200萬

屋齡12年、稱霸台灣豪宅市場的宏盛帝寶睽違六年再度流入法拍市場。房市研究單位瑞普萊坊表示，這一戶位於E棟13樓的法拍戶今天二拍流標，第三拍單價將落至每坪189萬元。

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛指出，位於E棟13樓的法拍戶今年1月18日一拍，當時底價新台幣3.31億元，換算每坪單價約295萬元，因底價挑戰歷史最高行情，最終以流標收場。

今天二拍的底價2.64億，每坪約236萬，原本預期較符合目前每坪220到250萬的行情，但最終竟無人投標，以流標收場。預計第三拍每坪單價再打8折，每坪降至約189萬，已跌破200萬門檻，能否順利脫標，以及單價是否跌破200萬元，將成為觀察豪宅市場的重要指標。

黃舒衛表示，這次法拍物件因帶有租約至107年5月31日，未來是否可以順利排除租約及提前終止租約的協商成本都有不確定性，拍定後不點交直接影響投標意願。

黃舒衛說，2010年帝寶首度流入法拍市場時，房市相當熱，由投資客劉媽媽以每坪206萬元標下，創下台灣豪宅每坪打破200萬元的新紀錄，此次帝寶二拍仍流標，顯示豪宅市場春燕未至，需求仍未出籠。(2017/2/15 中央社)

商仲：辦公室投資市場價格修正幅度將擴大

商仲：辦公室投資市場價格修正幅度將擴大

CBRE世邦魏理仕發佈2016年第4季「台北市辦公室市場觀點」指出，由於整體不動產市場前景不明朗，投資人抱持謹慎觀望態度，全台辦公室投資市場交易冷清，台北市僅有一筆大型成交案例，顯示市場上投資機會有限，預期今年辦公室投資市場開價修正情形預期將更顯著，不過企業聘僱需求維持穩定成長，租金也將維持目前微成長力道，帶動整體收益率微幅上升趨勢。

世邦魏理仕觀察，鑑於近年來投資市場成交量低，部份賣方已開始降低開價，開價趨向貼近市場行情水準。投資人在辦公室租賃維持保守策略，租賃需求來自於辦公室升級需求增加，租戶遷往A辦新據點，尤其是高科技公司、媒體及電信產業最為顯著；台北市辦公室房東租金開價維持先前水準，議價空間小，實際行情僅現微幅成長，A辦、B辦平均租金分別為每坪新台幣2,630元，季增0.3%；及每坪新台幣1,747元，季增0.2%，平均辦公室收益率為2.4%，維持前三季的相同水平。

相較台北市辦公室市場，台北市廠辦市場交易活動熱絡，在內湖科技園區及南港軟體園區等地，皆可見包括保險業者及其他法人投資人進場取得廠辦物業的蹤跡。(2017/2/14 經濟日報)

國家1號院法拍 興富發溢價16%買回

國家1號院法拍 興富發溢價16%買回

新北地方法院8日第三次拍賣林口豪宅「國家1號院」一戶21樓物件，被該案建商興富發建設以超出底價16%拍回，業界解讀，建商守價意味濃厚。興富發則表示，此舉純粹因為價格便宜，拍下後再轉頭銷售，還有利潤。

這宗客戶斷頭、由建商拍回的案件，在法拍市場少見，這戶「國家1號院」含車位97.3坪，屋主因債務問題，去年11月遭法院以底價2,830萬元一拍、以底價2,264萬元二拍均流標，不過日前以底價1,812萬元、第三拍底價換算每坪18.1萬元，結果吸引八封標單搶標，最後由興富發以2,106萬元、換算每坪21.6萬元拍出。

業界解讀，由建商自己出手、價格還高出次高標100餘萬元，顯示撐盤守價意味濃厚。不過興富發建設副總廖招雄對此表示，該社區已沒有餘屋，並沒有守價考量，目前行情每坪25萬至28 萬元，主要是因為拍賣價低於行情太多，未來轉售還有利潤。興富發昨收48.25元，下跌0.25元。

興富發建設操作向來以市場導向著稱，總銷逾百億的「國家1院」自2010年預售、2014年完工以來，後段銷售雖因景氣因素較為遲緩，但緩步去化下，目前僅餘零星戶數。據了解，該法拍案件第一順位債權銀行2,592萬元債權、第二順位興富發建設269萬元、第三順位自然人也有1,000萬元債權，應為當時屋主購屋因自備款不足向建商借款，另有以房屋抵押的私人借款。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，屋主可能是投資客，推估購入總價約2,670萬元，因房價修正過多，才選擇斷頭拍賣。興富發選擇進場買回，除了因為本身是第二債權人，也有守價意味。(2017/2/14 經濟日報)

財部下令 公股行庫帶頭做都更

財部下令 公股行庫帶頭做都更

政府全力作多拚經濟，公股行庫就戰鬥位置；財政部號令八大公股行庫投入政府推動都更大計，不僅要公股行庫配合金管會即將鬆綁都更融資規範，設立都更專責單位提供民間資金，並要公股行庫上報旗下資產列管，為政府拚經濟添柴火。

財政部昨（13）日召集公股行庫召開季度會議，配合蔡政府獎勵老舊住宅更新等政策方向，財政部表示，可配合金管會鬆綁銀行法不動產授信限制與自有行庫自用比率限令，更要求各行庫設立都更獨立專責單位，法規一旦鬆綁後，行庫可擴大對都更融資、注入資金活水。

財政部也要公股行庫提出自家資產活化的計畫，實際投入都更戰隊，第一、華南金與彰銀等三商銀堪稱資產活化大戶，昨天會議上三商銀的回報資料也成為焦點，其他行庫都提出可行規劃。

華南銀行董事長吳當傑說，華南銀行已針對都更業務成立專業小組，透過自有土地、行舍重建，希望達到帶頭示範作用；華銀都更專案小組設定規劃全面性都更方向、提供建商融資服務、全面盤點自有的老舊行舍翻修重建等三大目標。

彰化銀行發言人凃鴻堯說，已成立專案小組，除清點自有行舍，規劃重建外，也提供放款。第一銀行2005年就耕耘都更業務，除推動老舊行舍重建外，今年列年度重點工作。(2017/2/14 經濟日報)

台中工業區打通市政路 擬縮小規模

台中工業區打通市政路 擬縮小規模

台中工業區廠協會八日舉行新春團拜，曾是廠協會理事長的副市長張光瑤昨天也以回娘家的身分參加團拜，現任理事長楊奕焜表示，目前台中工業區面臨兩大問題，就是山坡地開發要繳回饋金及市政路遲未打通兩大問題，希望市政府能儘快協助廠商處理。

張光瑤表示，有關山坡地開發問題，已與中央溝通多次，目前中央相關部會首長已有共同概念，目前正尋找適合的法條來處理，至於市政路拓寬，因工程費達三、四億元，土地徵收達三、四十億元，因此市府研擬縮小道路規模，但若是在東大溪加蓋，還涉及水利等其他問題，只要市府經費充足，縮小道路規模反而會比較快。

廠商怨高額回饋金阻開發

在新春團拜上楊奕焜表示，台中工業區早已完成開發，但中央政府卻規定，山坡地要開發，就要繳高達六％的回饋金。

楊奕焜強調，台中市工業區是一個已開發三、四十年的老工業區，廠商設廠沒有砍到一棵樹木，還要因為建蔽率種植樹木，卻要繳交一坪大約一萬元的回饋金，實在不合理。

廠商即使想擴建廠房也因此停滯不前，楊奕焜表示，造成台中工業區無法發展，隔壁的中科台中園區，卻一直在大興土木。

其次是市政路打通問題，楊奕焜表示，市政路延伸案是廠商多年的期盼，過去舊市府遲未打通，新政府至今也未動工，若因財政壓力，建議採東大溪加蓋方式進行，先打通安和路及工業一路，打通一半，另一半就會快一點進行。(2017/2/9 自由時報)

撐房價？ 興富發高於底價16%買回林口斷頭屋

撐房價？ 興富發高於底價16%買回林口斷頭屋

興富發投資興建的林口國家一號院，近日一戶斷頭法拍，底價約1800萬，興富發以2100萬元買回。房仲分析，興富發為第二債權人，出手買回可能為了保護債權，但以高於底價16%買回，撐盤意味濃厚。

國家一號院位於林口文化三路，為80至130坪大坪數豪宅規畫，2014年7月交屋，實價登錄交屋行情一坪25~35萬元。該社區近兩年房價略有下修，去年曾下殺到一坪23萬元，多數物件成交在25~31萬元間。

根據法院資料，國家一號院去年11月，21樓有一戶因積欠銀行房貸，淪入法拍， 一拍底價2830萬元，無人投標，二拍降至2264萬元也流標，上周三拍，底價再降至1812萬元。

三拍出現八封標單競標，由興富發建設以2106萬得標，含車位總坪數97.3坪，拆算每坪約21.6萬元。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，從該戶設定抵押金額推算，原屋主當初購入總價約2670萬元，最後以2106萬拍出，跌幅達22％。

根據謄本資料，該戶有三位債權人，除貸款銀行外，第二債權人為興富發，第三為自然人。三拍底價僅約1800萬元，若興富發不出手，以底價拍出，拍賣金額只夠償還銀行，興富發將拿不到錢。

張旭嵐分析，機場捷運將通車，興富發可能看好房價回漲，加上為了保護債權，因此選擇進場買回，由於得標價高出底價16%、近300萬元，頗有守價意味。(2017/2/17 經濟日報)

持分房產遭法拍 小心投資客投機

持分房產遭法拍 小心投資客投機

越來越多投資客瞄準持分複雜的法拍屋，買下訴請變價分割，把整棟房賣掉再賺取差額，這種「淘金術」完全合法，但對其他共有人來說，可能無力買回，或自認不相關、不了解法律，未予理會，等到自己成為「被告」，才驚覺大事不妙。

新北市三重邵姓家族有人欠債，導致他擁有祖厝的十二分之一持分遭法拍，邵家人從第一拍盯到第三拍，都沒人標，第四拍忙於工作沒到場，一名劉姓男子殺出以39萬餘元拍下，邵家不以為意，也不懂行使「優先承購權」，以為「只要家人不簽字」，房屋就沒事。

沒多久，劉男提訴分割共有物，邵家驚覺「事情大條」，出庭時表達願原價買回，劉不肯，說要分一間客房就好。

但他投資行為被法官識破，因他買兩個月就提訴，不是自住，判將他的持分歸還，可獲補償，金額就是39萬。

劉完全沒「賺到」不滿上訴，開庭時卻自曝「投資客」身分，向法官聲稱可花700萬買下整棟房，新北地院合議庭認為，他有資力可買房硬買這種房，維持原判但補償金提高到55萬定讞，劉男雖踢鐵板，也小賺15萬餘元。

法拍眉角多 難防有心人

另一案例在台北市安和路二段，這裡房價高居不下，一名洪姓男子因欠債導致他在遠企購物中心正對面的二分之一持分豪宅遭法拍，另一半持分在洪妻名下，103年，張姓男子花3773萬元拍下，取得權狀後6天訴請分割共有物，洪妻希望買回。

據了解，張男認為房價9000萬，一半也有4000多萬，依他盤算可賺1000多萬，台北地院不認同，審酌北市房價從103年第三季緩跌，判以每坪106萬計算，要張交回持分，獲補償3980萬元，賺了207萬。

整棟法拍 上訴為時已晚

邵、洪兩家都算幸運，荷包瘦了但能保住房產，鶯歌許姓家族也遇相同情形，家族成員有人的七分之一持分遭法拍，許家慢了很多拍，等買家買下、提訴後，連法院開庭都沒人到場，直到判決定讞，要法拍整棟房，許家人遲了快5個月才提上訴，甚至向監察院陳情，為時已晚。(2017/2/13 自由時報)

不得不防 投資客2不肖手法

有幫民眾保住房產經驗的律師吳姿璉說，投資客手法有兩種，第一就是買下持分後「墊高」價錢要共有人吞回去，第二是訴請變價分割，把整棟房賣掉，再分配價金；有些民眾是因無力買回，只能眼睜睜看著房子被賣，部分民眾是不願再花錢，也有人因不了解這錯綜複雜的法律關係，以為不關己事差點損失權利。

邵家二子說，起初不以為意，直到對方拍下，家中長輩仍說「不簽字」就沒事，不了解何謂優先承購權；他無法接受對方「出一張嘴」就賺了10多萬！

律師林俊峰提醒民眾，若別人的持分遭法拍，千萬不要以為「關我何事」，要密切注意法院通知，法院會通知共有人兩次，第一是首拍時，第二在拍定後，通知書會註記可行使優先承購權，可「半路殺出」，以拍定價格買回，若錯過也還有機會，上了法院要主張願意買回，若沒錢，法官也只能判變價分割。

吳姿璉說，雖法院會通知優先承購權，但民眾大多以為可繼續住下去，頂多「一人一半」，抱著「跟你耗下去」的心態，沒預料到還有這招。

一名書記官說，近來確實有許多投資客愛買持分複雜的房屋，他們不是一般常進出法拍屋市場的投資客，有些是受房仲鼓吹進場，房仲可抽取報酬，但非穩賺不賠，因從拍下到判決定讞，要花許多時間，且變價分割大多透過法拍執行，除非首拍高價賣出，否則不斷減價拍賣，可能虧本。(2017/2/13 自由時報)

雙北房價高掛 驚見外移潮

雙北房價高掛 驚見外移潮

近年房價居高不下，跨區移民日增，內政部資料顯示，台北市去年人口「淨移出」1.9萬人，為2010年以來新高的移民出走潮，而新北市也連續三年人口「淨移出」，反觀桃園則在近十年來，有逾15萬人的人口「淨移入」，此消彼長成為房市多空的指標之一。

資料顯示，台北市挾工商密度大、就業機會高與社會福利資源豐沛等優勢，自2010年到2014年期間，「人口社會增加率」屬於正成長，因每年人口均為淨移入。不過，近年也因為房價居高不下等因素，導致人口社會增加率反向而行，以去年為例，竟有逾1.9萬人淨移出。

其中，台北市12個行政區人口社會增加率均呈負成長，而大安、信義、松山、中正等蛋黃區，淨移出均逾2,000人，過去幾年吸引外來人口的內湖、南港、文山等區，也呈現淨移出。

至於過去被認為房價較低、吸納台北市移民人口的新北市，也在2013年結束人口淨移入現象，迄今已有連續三年呈現「人口淨移出」。觀察去年，新北市的淨移出人口有2,511人，房價是關鍵因素。

若以各行政區觀察，淡水去年人口淨移入3,140人，同樣房價相對較低的林口、汐止、三峽淨移入也都超過千人；相對房價較高的板橋，去年人口移淨出就有3,780人，而同樣屬房價較高、位居蛋黃區的永和、土城、新莊及中和，淨移出則均逾千人。

房地產業者分析，人口遷徙是房價變動的重要因素，即使近年大台北房市反轉向下，房價修正逾一成，但民眾所得能力未見提升，房價水準對多數購屋族來說負擔壓力仍大，隨著大台北都會的擴張與捷運路網等交通建設完整，通勤成本降低、外圍地區就業機會增加，帶動人口往低房價區移動。

最受矚目的是，兩年前升格為直轄市的桃園，公共建設陸續完成，房價的成長空間值得期待，近年成為吸納外移人口的熱門地區。(2017/2/13 經濟日報)

麗寶集團董事長吳寶田：房地產是硬資產 今年房市有撐

麗寶集團董事長吳寶田：房地產是硬資產 今年房市有撐

麗寶集團董事長、中華民國不動產開發公會全聯會理事長吳寶田表示，走過近年來政府推動不動產稅改、房市景氣低迷之後，展望2017年房市，「房地產是硬資產，今年應該會有支撐！」如果政府再積極檢討房屋稅、地價稅等持有稅，並努力推動都市更新，加強基礎建設，相信房市好的產品一定會受青睞，房市會逐步回春。

以下是專訪內容紀要：

<本土黑天鵝 房市受害>

記者問（以下簡稱問）：這兩、三年房地產景氣低迷，所幸近幾個月價、量有回穩的跡象，理事長怎麼看2017年的房市景氣？

吳寶田答（以下簡稱答）：由於2014年7月1日台北市大幅調高房屋稅，造成持有稅暴增，尤其高級住宅稅賦更是驚人，之後各縣市也跟進大幅提高房屋稅、地價稅，扼殺房市的信心，尤其去年購屋意願更掉到谷底，全台房屋買賣移轉棟數在2016年只剩24萬5,396棟，創下2001年以來的最低量，房屋仲介店頭也大量關門，所造就的內需市場景氣以及就業、政府稅收的損失，更無法估計有多少。

其實，房地產起起落落，本來就反應經濟景氣的循環，但是過去「學者治國」、社會氛圍屈從或濫用民粹，卻已經成為本土性的黑天鵝！讓投資、就業環境爆破，搞到現在連國有土地參與都更所分回來的房子也面臨賣不掉窘境，只好編列幾千萬元預算去繳交高額持有稅、管理費，這是作法自斃。

2017年房市挑戰還是很多；但根據調查，有47％的買家打算今年進場購屋，願意買房子的客戶陸續回流了。如果房地產持有稅暴增的問題可以透過政策檢討來緩和，加上政府努力推動都更和老危建物重建，並加強基礎建設的投資，那麼我相信有好的產品，還是有一定的流動性和需求。

尤其房地產是「真正的硬資產」，銀行也樂意借錢，中小企業、生產事業也需要工廠和廠房；只要政府和各財經部會能夠有積極作為動起來，相信今年房市量會起來。

<現行房屋稅制 妨礙土地利用>

問：對於政府的房市政策，尤其是房屋稅、地價稅、都更戶的不動產持有稅等，理事長認為對產業、民眾的影響是什麼？

答：現行房屋稅新制，其實是嚴重妨礙促進土地利用、扼殺投資的政策。我來舉三個例子，一個是新蓋的房子，起造人生產商品還沒賣掉、待售的存貨，不僅要繳交高額房屋稅，甚至還要被課囤房稅？這在全世界幾乎是絕無僅有的，嚴重影響建商的開發意願，這從去年申請建照大減，甚至使照核發超過建照就可以看出其衝擊。

一個是新開發、營業中的商用不動產，除公告地價被大幅調高之外，因為是單一所有權人，地價稅被課徵5.5％的最高累進稅率，在「高公告地價」、「高稅率」雙殺下，促進土地利用、永續經營的企業，反而遭受到重稅的懲罰；結果2016年國有土地設定地上權標案全部「摃龜」，除了政府財源直接受衝擊之外，也影響投資意願與國有土地資源有效使用。

第三個案例是都市更新的住戶，同樣以土地換新屋，採「權利變換」者可以減免土增稅、契稅；但用100％同意「協議合建」進行都更卻沒有任何減免，明明實施者都100％同意了，就為了都更戶的稅金採一國兩制，只好採權利變換，時間至少再拖1∼2年，徒增公、私部門作業、成本負擔。

<單戶自用住宅 建議免稅>

問：針對以上問題，你建議政府要採取哪些具體作為？
答：我有四點建議。首先，建請中央政府不宜再用統籌分配款做為籌碼，要求地方政府大幅調高公告地價，而是讓地方政府衡量地方經濟發展，適當調整公告地價。

第二，建議政府修正房屋稅條例，取消起造人適用囤房稅的不合理規定，而改採固定1.5％的稅率；至於僅有1戶的自用住宅，應考慮給予免稅優惠，並協調台北市府取消課徵全國僅有的豪宅稅。

第三，建議政府修正土地稅法，並隨著稅基這幾年已逐步提高，取消地價稅累進稅率，改採比例稅率；甚至對於促進土地利用的非囤地者或生產事業，予以優惠稅率。

第四，建議修正都市更新條例，讓都更戶移轉予實施者的土地及取得的房屋，都可以比照權利變換者享有免稅。(2017/2/13 中國時報)

台中捷運電聯車遊行市區 林佳龍：捷運時代來臨

台中捷運電聯車遊行市區 林佳龍：捷運時代來臨

台中捷運綠線首批電聯車完成製造組裝日前運抵台中港，台中市府今天在市區舉辦電聯車遊行活動，在起點與終點兩處國小暫停電聯車供民眾拍照參觀，吸引許多民眾爭相合影留念。市長林佳龍表示，將如期於三年後全線通車，明年展開試營運，捷運將成為交通運輸系統骨幹，宣告台中捷運時代正式來臨。

一早載運1節電聯車及2具轉向架的大型拖板車，由警車進行前後及二側戒護，運抵南屯區大新國小，供民眾參觀拍照，接著遊行車隊繼續到北屯區四維國小暫停，最後抵達北屯機廠，中間駐留的兩所國小都吸引超過千人爭睹風采。

台中市長林佳龍、交通局長王義川、立委張廖萬堅等人，都到大新國小與民眾參與遊行啟動活動，慶祝第一節電聯車來到台中，現場宛如一場盛大的嘉年華會，熱鬧非凡。

「捷運時代來臨！」林佳龍表示，在交通部、台北捷運公司、市府交通局多方合作下，原先延滯的進度得以迎頭趕上，台中捷運將如期在三年後全線通車；日前交通部核定捷運藍線，若加入大台中山手線、環狀輕軌計畫，結合公車、i-Bike等大眾運輸工具，就能成為綠色交通網。

交通局長王義川說，捷運整體工程進度將近完成70%，土建工程已接近尾聲，機電系統已陸續進場施工，穩健朝2018年試運轉，2020年通車目標邁進。(2017/2/12 聯合報)

躲陸肥咖條款 台商返台買豪宅？

中國大陸啟動陸版肥咖條款，傳出大筆台商資金回流，是否錢進房市？市調指出，目前不明顯，不少建商、豪宅投資客，摩拳擦掌，想搶這塊肥肉。

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，2月15日標售的兩戶帝寶，是業者觀察指標，如順利標出，預料蓄勢已久的豪宅建案全面出籠，可能出現一波知名豪宅求售潮。

台北房市去年底接連出現大戶出手掃貨，其中豪宅「松江一號院」一次售出7戶，總價達13億元，「華固天鑄」也在三天內賣了八戶，總金額22億元。「鈞藏」、「敦南樞苑」等知名豪宅也都傳出一次多戶成交。

業界盛傳出手的都是大陸台商，主要是大陸去年10月頒布非居民金融帳戶涉稅資訊盡職調查辦法，鎖定境內非居民銀行帳戶超過600萬人民幣的個人及機構帳戶，展開調查，也就是所謂陸版肥咖條款。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，市調顯示，近來豪宅建案台商看屋人潮確實增加，但雙方對價格仍有認知差距，還在磨合中，近期成交的豪宅，買方主要是本地企業主，以自住為主，台商占比不高。

他說，台商回流置產雖然還不明顯，但建商、代銷都想抓住這群客戶，有建案已針對台商刊登廣告，也有代銷透過關係打進台商社交圈進行銷售。

黃舒衛表示，不只建商動作頻頻，很多豪宅屋主也想趁這波資金回流，出脫手上豪宅。知名豪宅「勤美璞真」頂樓開出12億元求售，頂新魏家成員持有的「敦南苑」，也傳出委託房仲開價3.75億元出售。

黃舒衛說，豪宅帝寶15日有兩戶將標售，一戶是法拍戶，已進入二拍，底價從3.3億降到2.64億元，每坪約236萬元，另一戶為貴婦陸勝文所有，為高樓層合併戶，底價7.5億元，一坪約279萬元。

黃舒衛說，由於法拍戶底價已低於市場行情，市場多認為二拍有機會脫標，如果周三法拍戶順利脫標，勢必激勵建商士氣，包括元利「One Park」、陶朱隱園等多個一再延後推案時程的指標豪宅案，都可能趁勢在329檔期對外公開。(2017/2/12 聯合晚報)

台中舊市區翻轉有望 房仲：投資至少得有5年打算

台中舊市區翻轉有望 房仲：投資至少得有5年打算

新台中火車站啟用、柳川和台中公園日月湖整治清淤，加上文創商旅逐步進駐，台中市舊市區有別於以往20多年的沈寂，近幾年展現一絲生機，但房仲業者指出，商機雖多，若非有5年以上的長期打算，並不適合一般的投資客。

舊市區商機一波接一波，新台中火車站才啟用，舊干城營區的秀泰影城也接著進駐開張，台中公園日月湖引進活水和柳川整治也彷彿為舊市區注入了活水。

在台灣大道大手筆砸下上億元開珠寶旗艦店的黃照明坦言，10年前他看到中正、自由路口曾經每坪4、5百萬元的地價，跌到僅剩4、50萬元，心想谷底已到，毅然買下五信總社舊房舍蓋旗艦店，現在地價已有回升，他對未來十分有信心。

信義房屋店長郭誌蘭指出，相對於全台其他地方的地價都在下跌，台中市舊市區目前維持平盤，已算非常不錯，只是因為以前跌的太多，現還只能說是回穩而已，有些地主則趁終於有買方出現而趕緊處理土地。

他指出，跟著政府的建設走，是判斷未來投資趨勢的重要依據，加上富邦和南山等財團願意投入，分別買下新時代百貨公司和進駐開發舊干城商業區，背後都經過精算，未來的確有前景。但是，舊市區要完全活絡，還需等待這些新建設的發酵。

他也建議，很多舊房產因為屋主出國或死亡，最後找不到屋主或無人繼承，要等到政府介入處理，依土地法得花上至少20年，如何修法加快處理速度，是一個課題。另外，舊市區在繁榮時期為了疏解車潮的單行道政策也應該全面取消，才能讓人潮回到舊市區。(2017/2/12 聯合報)

去年拍賣移轉棟數 年減0.84%創新低

去年拍賣移轉棟數 年減0.84%創新低

2016不僅建物買賣移轉量創下史上新低，連拍賣市場也探底，據內政部公布資料，全台在去年僅4630棟，年減0.84%，創統計以來新低，業者分析，去年仍不見民眾進入法拍撿便宜，顯見房價尚未落底。

去年房市買賣史上最冷，至於歷年拍賣移轉量，全國拍賣移轉量以2003年最高，達5.7萬棟，之後一路下滑至2008年的2.55萬棟才見回升，不過隨著景氣重返多頭，法拍移轉量自2009年開始探底，在2015年更首度跌破5000棟，去年再減少39棟，剩4630棟。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，不動產市場出現降價但未至崩盤，主因在於低利環境防止崩跌，即使屋主資金緊迫，若願意降價可在二手市場脫手，且觀察目前景氣及近期央行動向，升息幅度應不高，要見到法拍量增可能還需要一段時間。

<今年法拍量估緩增>

觀察全台表現，六都拍賣移轉量皆維持低檔，其中高雄年減19.0%、桃園年減4.3%，不過雙北、台中、台南卻出現量增。住商機構副總經理劉明哲認為，雙北量增主因經濟不佳，導致部分營運不善企業流入法拍，才出現逆勢量增。 

104法拍屋總經理籃茂山表示，內部統計去年全台法拍拍定金額僅約480億元，也創下史上最低，不過觀察案件數有緩緩地在增加，主因去年房價仍未落底，法拍市場仍乏人問津，不過由於現在利率低，要見到法拍爆量不容易，預期今年法拍量將維持緩增，不過拍定金額應不會再破底。 (2017/2/8 蘋果日報)

使照超越建照 7年首見

使照超越建照 7年首見

建商保守減供給 「降價求售更明顯」

<恐成常態>

睽違7年，2016年核發使用執照數量（交屋）再度超越建築執照量體，專家認為，開發商對後市看法保守，2013年以來建照核發數量即在不斷下滑，加上建商沒賣完的庫存，估計未來3年內，使照數量大於建照的情況會成常態，餘屋降價會更明顯。

根據內政部統計資料顯示，2016年建照核發數量為7萬9490戶，創近7年來新低點，較2013年高峰時的13.3萬餘戶，減少約4成。2016年使照核發數量為9萬7620戶，則是近8年來次高點，僅次於2015年的9萬9421戶。兩相對照之下， 使照核發量體已超越建照。 

<2015建照急減>

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰就建照、使照核發量分析：「1997年亞洲金融風暴以來，建照與使照核發量體至少發生5次交叉，交叉後折線向上，則顯示市況轉好，折線向下，顯示市場仍處低迷。」

以2003年SARS疫情蔓延時來看，建照與使照核發量體出現「黃金交叉」，隨後2~3年間，兩照核發量體都有攀升的跡象，房市持續增溫。莊孟翰說：「但2008年金融海嘯後市場急轉直下。2015年的交叉點伴隨建照量持續減少、使照量趨於平緩，則恐再帶動折線向下至少3年。」

《住展》雜誌企研室經理何世昌認為，「SARS後全台房市一片榮景，房價上升幅度驚人，投資風氣濃厚。但2007年預售屋大量交屋與2008年接踵而來的金融海嘯，讓房價急殺、買氣直落，建商推案意願銳減。」 

<餘屋數量影響房市>

何世昌指出，2013~2014年預售屋推案達到最高峰，北台灣約1兆元案量，這批預售屋陸續於2015年取得使照，預估使照核發量攀升還會延續到明年，每年約有9~10萬戶左右。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，目前房地產景氣低迷，2016年買賣移轉棟數甚至創新低，開發商目標轉以去化手上餘屋為主，對市場供需也算是健康調整，「一般購屋人手上房屋並不多，能夠以租待變，但開發商有資金成本的壓力，價格的走向，將是市場關注的目標。」

莊孟翰認為，2014~2016年合計使照核發戶數，若以平均銷售率5成來看，近1~2年仍須面臨至少14.4萬戶的餘屋待去化，「尚未售出的餘屋，是影響景氣趨勢的一大變數，降價求售的現象，今年起將更為鮮明。」 (2017/2/8 蘋果日報)

政策友善了 業者：房市進入解套年

政策友善了 業者：房市進入解套年

國泰房地產指數顯示，雙北預售房價持續下跌，已是四年來新低。專業人士表示，房價雖已修正不少，但建商、投資客都想趁今年解套、去庫存，價格仍有下修壓力。

國泰建設近日發布2016 Q4房地產指數，雙北市預售房價持續下滑，北市扣除一特殊豪宅個案，平均一坪63萬元，較上季再跌1.8%，已連續兩季跌破7字頭，和2014年最高一坪82萬比較，單價下跌近20萬元。

新北市已連四季走跌，最新預售房價一坪37.6萬元，為2012 Q4以來新低，較高點回檔約一成。

雙北預售房價都回跌不少，但業界對今年仍不樂觀。信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，從內政部建物完工後，尚未過戶給個別住戶之前的第一次登記資料，約可推算建商手上餘屋量。

他說，過去三年，先前推案潮建案陸續完工，雙北市第一次登記都進入金融海嘯以後高峰，數量雖仍比金融海嘯前少，但2014年後房市由多轉空，建案銷售率相當不好，不少新成屋留在建商手上。

以台北市來說，近三年第一次登記約2.5萬戶，若以累計銷售五成來算，仍有1.2萬戶待售。新北市近三年第一次登記約5.8萬戶，同樣以五成計算，也有2.9萬戶待售，雙北合計約4萬戶。

蘇啟榮表示，就建商角度來看，今年是餘屋去化年無庸置疑，一來目前政府不再打房，中央、地方並都拋出對房市復甦有利的降稅、都更獎勵等友善政策，都有利庫存去化銷售。

另外，美國聯準會已啟動升息，市場預期今年下半年國內也會跟進，在房屋稅增稅後，建商持有餘屋稅負壓力已增加不少，若再升息，壓力更大，也因此勢必會積極出清餘屋。

天時地利不動產總經理張欣民表示，建商出清手上餘屋，降價是最有效的方式，但這在前兩年有困難度，因為預售時沒賣完的餘屋，一旦降價殺出，已售出的房子，交屋會出現問題。預售買進的人可能要求降價、打折、退款、甚至決心斷頭，然後透過各種關係，希望減少違約金。

張欣民表示，今年這樣的問題較小，主要是先前用房價一定上漲吸引而來的客戶，大多已交屋，建商不用再撐住社區價格。2014後進場的人，對房價漲跌大多有心裡準備，建商降價賣餘屋，不致引來太大反彈。

張欣民表示，除了建商為去庫存，可能持續殺低房價外，在政策友善氣氛下，2013年前後買進預售屋，套在高點的投資人，也會積極尋求解套，目前氛圍，即便低於當初買進價格，投資人也可能殺出，這將促使新屋推案市場價格持續走滑。(2017/2/10 經濟日報)

史上最慘！ 去年推案十戶有七戶賣不出去

史上最慘！ 去年推案十戶有七戶賣不出去

2016推案市況統計出爐，北台灣平均銷售率跌破三成，僅29%，十戶有七戶賣不出去，創統計以來最慘紀錄。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，新建案銷售率跌至谷底，主因是國人「追漲不追跌」，建商態度轉軟，消費者反而觀望。另外，低利率下，建商不缺錢，讓利有限，也是銷售率走滑的關鍵。

根據住展雜誌統計，2016年北台灣包含預售、新成屋案，共推出4.2萬戶，連續三年減少，但減幅縮小，較2015年僅小減3600多戶。

何世昌表示，建案戶數減少，主要是景氣不好，建商減量經營。雖然代表建商缺乏信心，但推案減量，可減輕市場賣壓，有助房市加速築底復甦。
去年北台灣推案可售戶數最多的是新北市，約1.5萬戶，其次是桃園市1.2萬戶，台北市的新增供給量依然很少，去年僅釋出3589戶，連續二年新增戶數都僅有3000多戶。

以行政區來看，2016年可售戶數最多的行政區為中壢區，達3344戶，單一行政區的供給量，就直逼整個台北市推案戶數。桃園區、竹北市、新店區與板橋區分居二到四名，去年推出2050~2820戶。

何世昌表示，中壢去年新增建案集中在舊市區與內壢地區，由於建案多能順利去化，推升建商推案意願。反觀北市，新建房屋供給明顯長期不足，未來買氣若回升，多個行政區恐會出現新屋短缺問題。

例如台北市松山、大同、南港等區，去年全年推案都不到百戶，松山區供給量最少，僅有16戶，比新北市金山、宜蘭五結、桃園觀音、新竹芎林等偏遠行政區都還少。

銷售方面，去年北台灣新成屋、預售屋案總規畫戶數約6.7萬戶，扣除地主戶、股東戶等分回戶與保留戶，釋出至市場的可售戶數為4.2萬戶，經清點共售出1.2萬戶，剩餘近三萬戶，平均銷售率約29％。

何世昌表示，北台灣建案銷售率在2014年急降，從八成跌到43%，2015年下滑至32%，去年更跌破三成，不僅是統計以來首度跌破三成，更創下歷史新低紀錄。(2017/2/9 經濟日報)

實價登錄民間版 超吸睛

實價登錄民間版 超吸睛

「樂居網」首創精準地址揭露 

「好時價」訴求即時估價

<親民設計>

官方版實價登錄介面不夠親民，民間自行改良版實價登錄網站，不斷推陳出新，包括昨日上線的「樂居網」，標榜以精準地址、所屬社區方式查詢，另外，「好時價（House+）」結合實價登錄資料，建立估價平台，各大房仲入口網站也試圖多以圖像呈現市場行情，擴大民眾觸及率。

由官方所提供的實價登錄資訊，成交物件地址，以區段方式呈現，無法精準得知標的物房價，最為民眾所詬病。有鑒於此，籌劃2年的「樂居網」標榜讓房價資訊更容易被閱讀，首創精準地址揭露，甚至可直接輸入欲查詢社區名稱，獲悉成交紀錄。 

<僅限大台北地區大樓>

「樂居網」創辦人李奕農指出，網站就是化繁為簡，將單筆成交資訊，比對大樓各戶成交行情，確認房車價位分離後，將大樓成交資訊圖像化，「查詢者可直接在地圖上，看到社區名稱、價格、屋齡、實價登錄成交筆數等，還可以看街景。」

該網站也跟各大房仲業者配合，加入區域可售物件資訊。李奕農表示，目前全網站資訊實際門牌比對率達75%，未來約每半個月，隨內政部實價登錄揭露速度更新，「目前網站查詢僅限大台北地區、大樓產品，是有待強化之處。」

由政治大學地政系教授張金鶚領軍的「好時價（House+）」估價平台，利用實價登錄資料，配合歷史、空間及不動產相關資料，訴求提供標的物即時價格，而非實價登錄「歷史價格」。目前開放六都加上基隆市、新竹地區、嘉義市等9區域查詢。

信義房屋、永慶房產集團等房仲入口網站，亦納入實價登錄行情查詢功能，除輸入地址查詢，也可輸入社區名稱或依捷運站點查詢。 

<信義擅圖表永慶歸納>

比較社區查詢功能，信義擅長以圖表方式呈現成交價量，而永慶則加強社區歸納，以淡水區為例，信義可查詢92個社區、永慶卻有超過300個社區資料，但兩網站皆僅查詢近2年實價紀錄。

591房屋交易網也有實價登錄欄目，最大特點在於地圖版查詢，透過簡單篩選，從地圖上瀏覽所有區域物件及其成交行情。104實價網擅用歸納統整，如表列大樓單價TOP排行榜、成交最夯社區等，但部分功能須付費加入會員才能使用。(2017/2/7 蘋果日報)

都更宅不移轉 享終身減稅

都更宅不移轉 享終身減稅

內政部終於端出都更條例版本，次長花敬群昨（6）日表示，獎勵明確是一大亮點，業者不須再跑完都更委員會審議後，才能得知容積額度。而都更宅不移轉便可終身享房屋稅減半徵收，也是內政部給地主的大利多，現行規定只減半兩年。

老屋重建條例草案中，行政院給了重建後不移轉房屋稅終身減半的優惠，這項減稅優惠擴及所有的都更案。

花敬群上任之初便直言，都更條例修法是內政部優先辦理事項，如今終於端出修正草案，並將於今日辦理首場公聽會。花敬群表示，會從公聽會了解各界反應與意見，力拚新會期將草案送進立院，希望讓大家知道辦理都更是「看得到盡頭」，而非遙遙無期，藉此激起都市更新的動能。

營建署表示，都更條例修正版本有「獎勵明確」、「解決爭議」、「加速民辦」、「強化公辦」與「程序正義」五大重點，業界最關注的是容積獎勵的議題；現階段容積獎勵有許多規範，業者往往要送件、經都市更新審議會審理後，才能得知容積獎勵的額度，這個時間成本將增加業者的不確定性，也降低推動都更意願。

現行都更條例第44條，依實務需要列出多項建築容積獎勵措施，不過修正版本刪除各款獎勵項目，授權由中央主管機關訂定。營建署都更組官員直言，都更條例通過後，修正容積獎勵辦法是下個重要任務，將明確訂出各項容積獎勵數字、項目、額度，達到「獎勵明確化」的效果。

營建署都更組官員說明，容積獎勵辦法過去僅訂定獎勵上限，但並未說明未達上限的範圍應以多少為基準，營建署日後修正將明確訂出標準，讓容積獎勵的規範回歸容積獎勵辦法，建商送件前，就可以依辦法規定來試算容積額度，不用再等到都市更新審議會後。

都更條例修正草案除了對業者釋出利多，也大方給予都更地主誘因，都更後的房屋只要不移轉，房屋所有權人便可延長享有房屋稅減半徵收的優惠。

營建署說明，考量更新前後房屋稅基大幅提高，房屋稅負擔將大幅增加，可能影響民眾參與意願，因此透過修法減輕長期持有者的負擔，新增都更宅屋主只要不移轉，就可終身減半增收的優惠。(2017/2/7 經濟日報)

房屋稅籍清查開跑 重點有哪些快看過來

房屋稅籍清查開跑 重點有哪些快看過來

房屋稅5月開徵，各地方政府最近陸續展開房屋稅籍清查，清查重點為房屋使用情形是否符合減免稅要件、評定現值是否正確、適用稅率與實際用途是否相符、有無新建、增建、改建房屋等。

新北市稅捐稽徵處表示，若有房屋新建、增建、改建或使用變更等情形，應主動向房屋所在地的稅捐稽徵機關申報房屋稅籍，並補繳稅款，避免經查獲後遭受裁罰，增加額外負擔。

該處提醒，若納稅義務人未在期限內申報、導致漏稅者，根據房屋稅條例第16條，除了補稅外，還會按所漏稅額處以二倍以下罰鍰。

稅捐稽徵處表示，房屋評定現值的計算方式，則是依據各地方政府每三年發布的資料，以計算房屋的課稅價值。

民眾較常見的錯誤，即會在頂樓加蓋、陽台加建，或是自行搭蓋未合法登記的違章建築等情形。(2017/2/6 經濟日報)

十年首見 不動產贈與移轉大減

十年首見 不動產贈與移轉大減

據內政部最新資料顯示，去（2016）年不動產贈與移轉出現十年來首度負成長，全台贈與移轉4.17萬件，年減24.8%。房地產業者分析，去年為房地合一稅上路首年，不動產直接贈與效益已大打折扣。

據內政部統計顯示，從2006年寫下2.93萬件贈與移轉紀錄後，近十年來全台建物贈與移轉逐年提高。更因2016年房地合一稅正式上路，激出2015年創下5.55萬件新高紀錄，2015年底的12月單月更高達8,471件大量。其中，贈與移轉件數在不動產移轉的比重，也從2006年的5.3%，提高至2015年的12.7%。但房地合一稅上路後，大幅壓抑不動產贈與行為。

住商不動產企研室主任徐佳馨指出，過去因土地免資本利得稅，使得贈與有利於節稅，在去年房地合一稅上路後，不動產直接贈與的節稅方式和先前相比效果大打折扣，而去年12月雖出現單月4,267件相對大量，但仍僅有前年同期的一半左右，顯示多數資產節稅規劃者，多已在房地合一稅上路前提早因應，加上今年公告現值普遍微降，無需趕在年底前完成移轉。

若以各縣市觀察，房價最高雙北市，減少幅度最為明顯，顯示房地合一稅上路，對於高房價區不動產贈與節稅影響最大，2015年雙北市均各有約萬件的不動產贈與，去年台北市僅剩6,566件，年減33.7%，新北市7,551件，年減31.6%，至於雙北市以外六都，則以台中年減27.7%、桃園年減24.6%較高，台南則僅減少約7%。

至於建物繼承移轉則是維持增加的趨勢，去年全台繼承移轉為5.19萬件，年增3.8%，不動產繼承移轉自2005年以來，連年增加的趨勢，自2001年以來件數約增加一倍。房地產業者認為，繼承移轉與人口老化問題密切相關，此外，因繼承較贈與扣除額高、免課土地增值稅，因此民眾多傾向資產身後再處理，也使不動產繼承移轉續創新高。(2017/2/6 經濟日報)

高資產節稅 另闢蹊徑

遺贈稅率可能調高，高資產族群將進一步調整資產節稅規劃，不過房地合一稅實施，讓不動產直接贈與效益降低。房地產業者表示，現金贈與、房貸有負擔的贈與或買賣方式，都可能更具節稅效果，此外，因繼承移轉不用課土增稅，若土地持有期間長，身後繼承也較生前移轉划算。

房地產業者指出，根據財政部規劃，未來遺贈稅的課徵將按照金額，採累進稅率10%、15%、20%，但免稅額不動。遺贈稅率調高消息去年傳出，高資產族群已預先準備，除了不動產提前移轉、採取現金贈與等方式，也透過房貸等有負擔的贈與，達到提高成本、降低未來轉售所得稅負的目的。

也有部分親屬以買賣方式取代贈與，提高成本，不過這種做法，須留有實際支付對價金流、並妥善處理其間所有資金流程，否則仍為國稅局查稅的主要範圍，可能被視為是假買賣、真贈與。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，國人習慣以不動產作為資產配置的一部分，近年國稅局查稅積極，讓有殼族規劃時備感壓力，轉進其他類型標的，尋求更多元的節稅管道。(2017/2/6 經濟日報)